Une mine d’informations pour le secteur

Lancée sur la base des résultats du RGPH 2014, cette enquête a été réalisée sur un échantillon de 55.451 ménages dont 42.251 en milieu urbain et 13.200 en milieu rural. Elle a ainsi permis d’évaluer la demande exprimée en unités d’habitation à l’échelle nationale à 1.572.893 unités d’habitation (villa, appartement, maison marocaine, lot de terrain ou autre), dont environ 87% en milieu urbain, soit 1.359.788 unités d’habitation.
Les résultats, tels que rapportés sur un rapport du ministère, révèlent que la part la plus importante de la demande s’oriente vers le logement avec près de 1.300.000 demandeurs alors que celle orientée vers le lot n’est que de 271.100. La demande de lots de terrain représente 35% de la demande pour le milieu rural, et 15% pour le milieu urbain.
La demande exprimée en lots concerne les terrains viabilisés destinés à la construction de maisons marocaines modernes à hauteur de 74%, contre seulement 4% pour la construction de villas.
La demande orientée vers la location sous toutes ses formes représente 13%. Elle est au nombre de 175.298 pour la location ordinaire. La location avec hypothèque représente 1,9% et la location avec pas de porte 0,3%. Par ville, la demande la plus élevée a été enregistrée, comme attendu, pour la ville de Casablanca avec 309.921 demandes, soit 20% de la demande globale. Cette demande représente 65% de la demande de toute la région du Grand Casablanca-Settat et dépasse, à elle seule, celles des autres régions prises chacune à part.
La demande par superficie, que ce soit pour les appartements ou les maisons marocaines modernes concerne principalement la fourchette comprise entre «50 et 100 m2» avec un nombre de moyens de 3 à 4 pièces, tous milieux confondus.
Concernant les équipements de proximité, la priorité des demandeurs va principalement à ceux d’enseignement puis vers ceux de santé.

Principaux pôles d’attractivité de la demande

En volume, cinq principales régions attirent plus de 77,7% de la demande globale de biens immobiliers :
- Grand Casablanca–Settat : 478.312 unités, soit 30,4% de la demande globale ;
- Marrakech–Safi : 254.084 unités, soit 16,2% ;
- Rabat–Salé–Kénitra : 177.127 unités, soit 11,3% ;
- Tanger – Tétouan – Al Hoceima : 165.288 unités, soit 10,5%.
- Fès – Meknès : 148.072 unités, soit 9,4%. Ces régions se trouvent être les plus peuplées du Maroc, regroupant, à elles seules, 72,2% de la population totale du pays et 72,8% de la population totale urbaine.
Concernant la répartition de cette demande entre les deux milieux, les proportions observées au niveau national (86,5% pour le milieu urbain contre 13,5% en milieu rural) ne sont pas respectées au niveau de toutes les régions. On distingue trois groupes :
•Régions à demande prépondérante pour le milieu urbain : la demande pour le milieu urbain au niveau de ces régions dépasse 90%, il s’agit en l’occurrence de Rabat-Salé-Kénitra (94,1%), Grand Casablanca-Settat (93,4%), Régions du Sud (93,5%), et Fès-Meknès (90,3%). Ceci peut être expliqué par le fort taux d’urbanisation que connaissent ces régions. Ce sont aussi les régions les plus urbanisées du Maroc.
•Régions dont la demande pour le milieu urbain est comprise entre 85% et 90% : notamment Tanger-Tétouan-Al Hoceima et Souss-Massa (87%), et la région de l’Oriental (85%).
•Régions dont la demande pour le milieu urbain est inférieure à 80% : il s’agit des régions de Beni Mellal-Khenifra (78%), Draa-Tafilalet (75%) et Marrakech-Safi (69%).

Mode de financement

Pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, les demandeurs se répartissent en trois principales catégories selon le mode de financement :
lDemandeurs qui envisagent de payer la totalité du prix d’acquisition déclaré : Ils représentent à peine un cinquième (20,6%) de la population des demandeurs (20,1% des demandeurs de bien immobilier en milieu urbain, contre 23,6% en milieu rural). Globalement, cette proportion est faible au Sud (moins de 10%), modérée au Centre (16% à 19%) et plus importante au Nord et au Nord-est du Maroc (plus de 25%).
l Demandeurs qui envisagent d’opter pour un financement différé (y compris par crédit bancaire), combiné avec l’apport d’une avance : Abstraction faite du ratio que représente cette avance du prix d’acquisition déclaré, trois demandeurs sur quatre (74,3%) envisagent d’apporter une avance (74,8% pour le milieu urbain, contre 71,4% pour le milieu rural).
l Une minorité de demandeurs (5%) déclare ne pas pouvoir apporter une avance bien qu’elles opte pour un financement différé (y compris par crédit bancaire). Son poids est aussi faible en milieu urbain (5,1%) qu’en milieu rural (5,0%), mais variable selon les régions. En fait, la durabilité du logement amène souvent un ménage à baser sa décision de choix du mode d’occupation de son logement, donc de la demande, non pas sur son revenu courant, mais plutôt sur ses anticipations de revenu futur et de sa fortune à long terme. Cette décision dépend également de l’offre, symbolisée par les caractéristiques des marchés du logement (typologie, localisation, coûts) pour répondre au mieux à la demande définie par les caractéristiques démographiques (taille, composition du ménage, le statut matrimonial) et les ressources disponibles (caractéristiques socioéconomiques) du ménage. Pour les demandeurs qui envisagent d’apporter une avance, globalement cette dernière représente un peu plus que le cinquième du prix d’acquisition déclaré 22,1% (21,7% pour les demandeurs de bien immobilier en milieu urbain contre 24,7% en milieu rural). En valeur, le montant maximum moyen de l’avance, tous types de logements confondus, est de 75.818 DH (81.227 DH pour les demandes en milieu urbain et presque la moitié, 41.979 DH, en milieu rural). Pour ce qui est des sources de financement et recours au crédit, l’enquête révèle que le crédit bancaire reste le mode de financement prépondérant. Au niveau national, le recours au crédit bancaire est cité par 55,4% des demandeurs. Parmi ces derniers, 7,4% l’associent à un financement familial, alors que 48% déclarent recourir uniquement au crédit bancaire. Le financement familial seul pour l’acquisition d’un bien immobilier est évoqué par 22,5% des demandeurs.

Profil des demandeurs

Selon l’enquête, la demande en habitat émane en grande partie des hommes, à raison de 1.363.000 biens immobiliers demandés, soit 87% des demandes au niveau national. Les demandes exprimées par les femmes restent relativement limitées et représentent 13% de l’ensemble des demandes. Ceci n’est certainement pas étranger à la répartition de la population active occupée par sexe, elle aussi composée, à grande majorité, par les hommes. Ce sont donc eux qui ont le plus de pouvoir d’achat et qui se permettent le plus d’acheter un bien durable comme un logement. Cette situation est renforcée par la division sociale des rôles en faveur du sexe masculin, particulièrement en milieu rural. Ainsi, cette discrimination est plus importante dans les campagnes. En effet, en ville, la demande en habitat exprimée par les hommes s’élève à 1.157.402 biens immobiliers résidentiels, soit 85% de l’ensemble des demandes pour l’urbain. Les femmes, quant à elles, n’ont demandé que 209.757 biens immobiliers résidentiels, soit près de 15% du total des demandes pour le milieu urbain. Au niveau du milieu rural, les demandes émanant des hommes s’élèvent à 205.735 demandes, soit 96,5% de l’ensemble des demandes. Le reste, à savoir 7.371 biens immobiliers résidentiels, représente le nombre de demandes formulées par les femmes, soit 3,5% seulement. Pour ce qui est des tranches d’âge, le rapport note que globalement, et exception faite de la tranche d’âge avancée de «60 ans et plus», la pyramide des demandeurs selon l’âge est inversée : leur effectif augmente à mesure que l’âge augmente, soit le contraire de ce qui caractérise la population en général.

Source : ministère de l’Habitat et de la politique de la ville