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Le marché immobilier avance à deux vitesses. La première est saccadée concernant le logement social, où la demande est très forte, surtout dans les grandes villes et celles moyennes, avec toutefois, un léger repli pour certaines cités comme Fès et Meknès. La seconde, quant à elle, elle tourne au ralenti, particulièrement pour le luxe et le moyen standing.Pour ce qui est du logement social, la grande ruée enregistrée est telle que les promoteurs immobiliers commercialisent actuellement des projets qui ne seront livrables que vers fin 2013 voire même 2014. «J’ai acquis un appartement de 250 000 DH, à Casablanca, et je dois attendre la fin de 2014 pour qu’il me soit livré alors que j’ai besoin de m’installer immédiatement dans mon nouveau logement, sachant que le loyer est cher, mais on n’y peut rien. C’est la loi du marché», précise un jeune marié, salarié d’un call center. D’ailleurs, le logement social est le seul segment où il n’y a pas d’invendus, sauf pour quelques villes (Fès, Meknès) où la demande pour ce type de logement est faible.
Reste que ce ne sont pas uniquement les personnes dont les revenus sont modestes qui en profitent, nous retrouvons des ménages moyens et aisés qui en bénéficient aussi : médecins, architectes, notaires, cadres… en l’absence d’une offre, répondant à leurs besoins et à leurs budgets, qui varient entre 300 000 et 800 000 DH. Et ce n’est pas Mohamed Nabil Benabdellah qui nous contredira : «Malheureusement, nous assistons à une sorte de basculement d’un certain nombre de citoyens et de cadres moyens vers les logements à 250 000 DH, en raison de l’absence d’un produit à 500 000 ou 600 000 DH». Autre conséquence de cette forte euphorie, les promoteurs demandent des avances assez importantes allant de 50 000 DH à 125 000 DH pour certains projets bien situés à Casablanca. Outre la demande exprimée, il y a une forte implication des promoteurs immobiliers, dans ce segment. Et pour cause, alors que le marché de luxe, où les marges, sont assez importantes, n’arrive pas à retrouver l’embellie d’antan face à une inadéquation entre l’offre et la demande en matière de logement dédié à la classe moyenne, le seul segment qui permet une bonne rentabilité reste le social.
Les bénéfices peuvent atteindre jusqu’à 30%. Résultat, depuis la relance de ce segment, conformément à la loi de Finances (LF) 2010, le nombre des unités programmées a largement dépassé un million de logements. À fin juillet, 546 conventions ont été conclues, dans ce cadre, entre l’État et les promoteurs immobiliers, portant sur la réalisation de près de 979 540 unités de logements, précise le ministère. Ces investisseurs publics et privés avancent sereinement, car le dispositif de relance du logement social couvre la période 2010-2020. C’est dire qu’ils ont plus de visibilité. Pour rappel, le nouveau dispositif porte sur les programmes de construction d’au moins 500 logements sociaux dont la superficie varie entre 50 et 100 m², à un prix de cession ne dépassant pas les 250 000 DH hors TVA ; la TVA étant prise en charge par l’État. Reste que l’euphorie enregistrée pour le logement social, n’est pas la même que celle exprimée pour les logements à 140 000 DH que ce soit de la part de la population que des promoteurs. Alors que des mesures plus incitatives ont été introduites par la LF 2012, les opérateurs privés n’éprouvent pas le même engouement que pour le social à 250 000 DH. La procédure de commercialisation a également tiré vers le bas ce segment, qui favorise l’accès à la propriété des familles démunies ou à revenus modestes.
À ce titre, le ministère a initié une simplification des procédures de vente pour écouler le stock d’invendus. Il a soumis à l’approbation, dans le cadre du projet de loi de finances 2013, une proposition de prorogation du dispositif de relance jusqu’en 2020, incluant les mêmes incitations. Pour ce qui est des logements dédiés à la classe moyenne, la situation est alarmante. D’une part, l’offre existante ne répond pas à la demande exprimée par les citoyens. Les prix demandés, pour ces types de logements, sont assez élevés compte tenu des niveaux de revenus de la population cible. Résultat, une bonne partie de la classe moyenne ne peut accéder à la propriété alors qu’il y a beaucoup de stocks d’invendus, même au niveau des grandes villes. Il suffit de faire un tour, dans les quartiers moyens, pour voir le nombre de nouveaux immeubles qui proposent des appartements à vendre, depuis plus d’un an.
Pour le luxe, les professionnels parlent d’une légère reprise après la chute des ventes enregistrées durant les dernières années. Rappelons aussi que cette bulle immobilière qui a éclaté a permis une correction des prix, surtout au niveau de Marrakech. C’est ce qui explique l’émergence d’une demande locale surtout casablancaise et Rbatie visant les résidences secondaires dans la ville ocre, ce qui a sauvé ce segment. Côté prix, il ne faut pas s’attendre à une baisse, tous segments confondus. Hormis les petits promoteurs, qui n’ont pas assez de trésoreries, les moyens et les grands, qui sont dans une situation confortable, maintiennent les niveaux actuels des prix proposés. Même au niveau du marché de seconde main, la tendance est la même. wx In fine, le marché, en dehors du logement social, reste atone. Et dire que lorsque l’immobilier va bien tout va bien.
