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Le Matin : À quoi résumez-vous le principal apport de la loi 67-12 ?
Nabil Benabdallah : La loi 67-12 est complète et régit le secteur du locatif sous tous ses aspects. C’est une grande avancée pour la protection des droits propriétaires et des locataires. Elle permettra d’instaurer un véritable climat de confiance. En effet, cette loi vise la consolidation de la stabilité juridique des rapports contractuels entre bailleurs et locataires, le rétablissement de la confiance et la réduction des affaires contentieuses portées devant les tribunaux. Pour son élaboration, nous nous sommes basés sur les conclusions d’une étude globale sur le secteur de l’habitat destiné à la location réalisée par nos soins. Cette étude a permis de dresser un diagnostic exhaustif des contraintes qui entravent le développement de ce secteur tant sur le plan juridique, que fiscal et réglementaire. Par la suite, nous avons mené beaucoup de rencontres et de réunions avec les avocats, les présidents de tribunaux et toutes les parties prenantes avant d’établir le projet de loi. Lequel a été modifié pour répondre à d’autres recommandations. Enfin, la loi permet également la promotion de l’investissement dans le secteur de l’habitat destiné à la location.
Concrètement, quelles sont les principales nouvelles dispositions de cette loi ?
Tout d’abord, ce texte impose un contrat écrit entre locataire et propriétaire en précisant tous les détails. Dorénavant, tout contrat de bail doit être écrit. La loi permet également de clarifier les délais de location, sa valeur et les conditions de renouvellement. Par ailleurs, elle apporte un certain nombre de nouveautés par rapport aux conflits qui peuvent naitre. Je peux citer comme exemple les apports concernant l'état des lieux et les travaux qui peuvent être réalisés. D’ailleurs, pour ce dernier point, la loi précise dans quelles conditions les réparations doivent être effectuées que ce soit au niveau du bailleur ou du locataire. Nous avons aussi précisé les dispositions prévues en cas de non-paiement de loyers. Ce texte permet également de clarifier dans quelles conditions l’appartement loué peut être transmis et à quel membre de la famille. Il faut savoir qu'il y avait beaucoup d’abus sur ce volet-là. Grosso modo, nous pouvons dire que le texte permet de clarifier et de régir les rapports entre locataire et propriétaire de manière équilibrée. Ceci permettra de résoudre les conflits efficacement et dans de plus brefs délais. Ce qui n'était pas le cas jusqu'alors.
Avez-vous reçu un retour positif de la part du corps judiciaire ?
Effectivement, cette loi a été très bien saluée par les magistrats et les avocats. Les juges, par exemple, nous ont fait part de leur satisfaction. Selon eux, il s’agit d’une grande avancée pour gérer au mieux les conflits sur la base d’un texte de loi très clair et exhaustif. Par ailleurs, il faut noter que ce texte vient également protéger les propriétaires des appartements. En fait, à cause des imperfections de la loi actuelle, les propriétaires ne pouvaient pas mettre leurs appartements sur le marché. Les risques de non-paiement étant très grands. Aujourd’hui, ils sont plus confiants et commencent à investir ce marché en ouvrant leurs appartements vacants à la location.
A combien estimez-vous ces appartements vacants ?
Dans le cadre d’une étude, nous avons estimé le parc actuel à 800 000 appartements. Mais si vous enlevez ceux des MRE et ceux qui ne sont pas destinés à la location, il nous reste à peu près 200 000 qu’on peut mettre sur le marché de la location.
Avez-vous prévu d’autres mesures pour booster le marché de la location ?
Mis à part le cadre législatif, nous avons déjà introduit des mesures fiscales incitatives dans le cadre des conventions signées entre l’État et les promoteurs immobiliers, que ce soit pour le logement social ou le logement à faible VIT (valeur immobilière totale). En effet, les lois de Finances 2012 et 2013 prévoient plusieurs mesures dans ce sens. Nous allons continuer à proposer ce type d’incitations afin de démocratiser le locatif auprès d'une plus grande frange de la population. Par ailleurs, nous ambitionnons de pousser les investisseurs à investir dans la construction de logements destinés principalement à la location et non seulement à la propriété. Nous discutons avec les promoteurs immobiliers, mais aussi avec les banques et les assurances désireuses d'effectuer des placements dans des appartements dédiés à la location.
Ce qu'en pensent des agents immobiliers…
Moncef Lahlou
DG de l’agence immobilière Capital Foncier
«Les gens ont déjà anticipé la nouvelle loi»
«Je crois en une véritable reprise du marché du locatif très prochainement. En effet, la loi 67-12 devra apporter un nouveau souffle à ce secteur. Chose qu’on a déjà observée il y a un an. En fait, les gens ont anticipé cette nouvelle loi, puisque beaucoup d’appartements vides ont été donnés en location. Conséquence : le loyer a baissé, atteignant parfois jusqu'à 30%, car l’offre est devenue plus abondante. De même, au niveau des tribunaux, les juges commencent à anticiper cette loi. Avant, les locataires étaient mieux protégés que les bailleurs. Maintenant, quand tu poursuis quelqu’un, tu peux l’expulser en seulement 5 mois, alors que cela prenait beaucoup de temps jusqu'à maintenant.
Concernant les problèmes que nous rencontrons au niveau de la location, je mettrais l’accent plus sur l’information et l’assurance. D'abord, les propriétaires ne connaissent pas toujours les modalités, pour les cautions en particulier. Ensuite, ils ne pensent pas à assurer les appartements et à intégrer l'assurance dans le contrat de bail. Ils se retrouvent face à des problèmes et des litiges, alors que l’assurance avoisine à peine les 800 DH par an.
À vrai dire, le marché du locatif se porte bien actuellement. Pour les clients marocains, l’évolution est assez stable. Par contre, chez nos clients étrangers, nous avons observé une baisse en septembre de 20 à 30% par rapport à l’année dernière. Nous recevons beaucoup de demandes d’achat, mais comme les prix de l’immobilier sont très élevés à Casablanca, les gens préfèrent louer. Je tiens à rappeler que nous avons trois types de locataires. L’étranger, le Marocain qui ne peut pas acheter et le Marocain qui veut acheter, mais se trouve contraint de louer.
De ce fait, comme nous avons du mal à satisfaire les demandes d’achat, nous nous retrouvons avec des offres de location. Le locatif représente ainsi environ 80% de notre activité.
D’ailleurs, la location est pratiquement moitié moins chère que l’acquisition au Maroc. Tu peux louer un appartement qui vaut 2 millions de DH à la moitié du prix de sa mensualité crédit».
Asaad Sadqi
Directeur de l’agence immobilière Century 21 «le Phare»
«Les bailleurs les plus réticents seront amenés à mettre leurs biens sur le marché»
«Le marché de la location est assez stable ces derniers mois. Par contre, nous observons une tendance positive qui se précise. En effet, les gens s’intéressent de plus en plus à ce segment, vu qu’ils n’ont pas les moyens d’acheter un logement. À titre d’exemple, nous réalisons jusqu’à 80% de notre chiffre d’affaires dans le locatif. Pour ce qui est des différends qui surgissent le plus souvent, je peux vous dire que nous recevons beaucoup de réclamations par rapport au paiement de la caution. Je tiens à préciser que nous travaillons principalement avec des multinationales, ce qui fait que nous n’avons pas de cas de non-paiement de loyers. Par ailleurs, les conflits sont observés au moment du départ du locataire. En effet, pour les appartements meublés, certains meubles peuvent être abimés. Le propriétaire exige alors de garder la caution et le locataire refuse de céder. Cela crée un bras de fer interminable. Toutefois, il faut noter que le segment du locatif s’est considérablement amélioré ces dernières années en termes de comportement. Les problèmes de non-paiement s’amoindrissent davantage.
De même, avec l’expérience, nous commençons à déceler les profils douteux. D'ailleurs, la nouvelle loi régule très explicitement cette activité. Mais je crois qu’elle protège beaucoup plus le propriétaire. Ce qui est, d’ailleurs, une bonne nouvelle, puisque ce n'était pas le cas jusqu'alors. Aujourd’hui, l’exécution des expulsions sera plus rapide et ça ne peut qu’être bénéfique pour le secteur. Je suis persuadé que les bailleurs les plus réticents seront amenés à mettre leurs appartements sur le marché, ce qui le boostera significativement».
