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Le projet de loi 107-12 vise en principe à lutter contre les dysfonctionnements de la VEFA, notamment les retards de livraison, la réévaluation des prix et les avances non réglementaires. Le projet a été initié par le ministère de l’Habitat. Pratiquement une année après son adoption en Conseil de gouvernement, le projet de texte est toujours en discussion. Il a fait l’objet de critiques acerbes. Lors d’un débat public en commission au Parlement, courant janvier 2014, les représentants des associations de protection des consommateurs et de la société civile sont montés au créneau pour dénoncer un projet de texte qui, au lieu de protéger les acquéreurs, qualifiés de «maillon faible de la chaîne», renforcerait les acquis des promoteurs et les pousserait au contraire «à enfreindre davantage la loi». La Fédération nationale des associations des consommateurs au Maroc (FNAC) a regroupé l’ensemble de ces remarques et observations dans un rapport, qu’elle a adressé au Conseil économique, social et environnemental (CESE, voir encadré).
Ce document recense en effet plusieurs «anomalies», selon Ouadi Madih, secrétaire général de la FNAC. La première étant l’absence d’un régime de sanctions afin de valoriser la loi et lui conférer le caractère contraignant requis. «La FNAC s’attendait à l’insertion parmi les dispositions de la loi d’un régime répressif à l’encontre de tout promoteur qui se soustrait à l’application du cadre légal», lit-on dans le rapport de la Fédération.
Le deuxième grief est d’ordre contractuel. Le projet de texte prévoit l’établissement du contrat préliminaire non pas à l’achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée, mais dès l’obtention du permis de construire. Cette nouveauté n’est pas appréciée par la FNAC. Et pour cause. Elle traduirait une «claire intention de répondre aux intérêts des promoteurs afin de leur permettre l’encaissement des acomptes avant même l’entame des travaux», assènent les consuméristes.
«Quelle est la garantie pour les acquéreurs à l’entame des travaux ?», s’interroge la Fédération. Selon Ouadi Madih, cette disposition serait la bienvenue si elle était conditionnée par une autre : le défaut d’entamer des travaux dans un délai de 3 mois à compter de la délivrance du permis de construire équivaudrait à l’annulation du contrat et la restitution des acomptes.
Une procédure pour récupérer les avances en cas de litige
À l’origine, le ministère de l’Habitat, initiateur du nouveau projet de loi autour de la VEFA, entendait instaurer un cadre légal favorable pour permettre aux promoteurs, d’une part, d’avoir des avances des acquéreurs et d’autre part, de permettre à l’acquéreur de verser le montant du bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Soit 5% lors de la conclusion du contrat préliminaire, 7% répartis en trois étapes -achèvement des fondations, achèvement des gros œuvres et achèvement des travaux de finition et obtention du permis d’habitat, et enfin 20% lors de la remise des clefs.
Mais le projet de texte pèche, selon la FNAC, par l’absence de dispositions spéciales pour récupérer les fonds avancés par les acquéreurs en cas de défaillance du promoteur. Car, dans les faits, et si le projet de loi passe tel quel, l’acquéreur, pour récupérer ses avances, doit suivre une procédure devant le juge de fond -procédure longue et complexe-, attendre le jugement en appel, payer une taxe judiciaire de 1% du montant à restituer, s’acquitter des frais d’huissier, des frais d’avocat, attendre l’exécution… «En somme, prendre son mal en patience durant 2 à trois années pour récupérer des acomptes versés 2 ou 3 ans avant de constater le retard. Ce qui nous fait une privation de fonds pendant 5 ou 6 années !», s’indigne la Fédération dans son rapport. Pour les membres de la FNAC, le promoteur aura édifié son bien par l’argent du consommateur sans intérêts (le bien aura été revalorisé à la hausse). «Le promoteur remboursera après 5 ou 6 ans uniquement les acomptes», explique le rapport. Ce dernier propose toutefois des solutions pour remédier à cette situation. D’abord, en instaurant une indemnité en cas de nullité de contrat par dérogation aux règles générales.
Puis, un montant fixe d’indemnité en cas de résiliation provoquée par le promoteur (retard, modification de plan, absence de caractéristiques...). Et enfin, en prévoyant une procédure spéciale en référé pour récupérer les acomptes en cas de défaillance du promoteur. Le rapport de la Fédération soumis au CESE va jusqu’à demander à impliquer davantage le secteur bancaire, à l’instar du système français. Dans le cadre d’une vente sur plan, les banques françaises, par exemple, ne procèdent au déblocage des fonds qu’au fur et à mesure de l’achèvement des différentes étapes appuyées par des documents dûment vérifiés. «La banque étant un acteur incontournable dans ce processus en France, elle fait office de gage de fluidité et de sécurité contractuelle», rappelle la Fédération.
La dernière partie du rapport de la FNAC est consacrée à l’achèvement des travaux. «Il est utile de rappeler que dans un esprit d’équilibre contractuel et de préservation des droits des parties au contrat, seule une livraison juridique pourrait délier le promoteur de ses engagements», souligne le document. La FNAC entend par livraison juridique le fait de mettre à la disposition de l’acquéreur, outre l’attestation de l’architecte et éventuellement le bureau d’études, les références du titre parcellaire vierge ainsi que le permis d’habiter.
