Le Matin : Qu’est-ce que les OPCI ?
Tarik El Harraqui : L’Organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) est un nouveau produit d’investissement qui visera à collecter des fonds, auprès des particuliers et institutionnels, mobiliser l’épargne et l’orienter vers les actifs immobiliers à rendement. Ce type de véhicule crée un pont entre l’épargne et l’immobilier, notamment l’immobilier professionnel. Les investisseurs pourront accéder à la pierre, et en dégager une rentabilité (une alternative aux autres produits de placement) sans avoir à acheter un actif immobilier, avec tout ce que cela implique comme problématiques : ticket d’entrée élevé, assurer la gestion du bien et la collecte des loyers, prendre le risque locatif, etc.

Quel devrait être l’impact de ce nouveau cadre de loi sur le secteur ?
Les OPCI devraient permettre une structuration du secteur avec la mise en place de process de gestion, de contrôle et une meilleure transparence du fait des différents intervenants : sociétés de gestion, évaluateurs immobiliers indépendants et commissaires aux comptes. Ces procédures et règles devraient également permettre d’attirer plus d’investisseurs étrangers, attirés par le contrôle et la sécurisation induite par ce type de véhicules.
Depuis l’annonce du projet de loi, nous avons noté un fort intérêt de la part de nos clients pour l’investissement en immobilier professionnel. On peut donc penser que la dynamique est positive et que le cadre de loi devrait dynamiser le secteur. Si on regarde ce qui s’est passé en France, par exemple, le projet de loi s’inspirant beaucoup du cadre français, les OPCI ont connu une croissance importante, avec des actifs sous gestion qui sont passés de 6 milliards d’euros en 2008 à 62 milliards d’euros en 2015 (source : IEFE), captant 16% de l’épargne immobilière en 2015.

Quels sont les avantages de ces types de véhicules pour les utilisateurs ?
Ce type de véhicule d’investissement offre un avantage certain, notamment pour l’immobilier industriel, logistique ou commercial. L’offre en produit immobilier locatif devrait ainsi se développer, permettant aux utilisateurs de réduire leur investissement de départ pour focaliser leurs fonds sur leurs activités propres : production, R&D, marketing, etc. Ce nouveau véhicule devrait créer une forte demande de la part des investisseurs (institutionnels, particuliers) qui, couplée à une offre limitée, devrait impacter les rendements de marché à la baisse et ainsi compresser les loyers pour les utilisateurs.

Quels sont, selon vous, les challenges auxquels devraient faire face ce type de produits ?
Aujourd’hui, l’élément clef reste le produit immobilier qui sera attaché aux OPCI : actif immobilier à rendement locatif (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Or au Maroc, des actifs «prime» (bonne localisation, constructions répondants aux normes de qualité et sécurité, un preneur de qualité, des baux optimisés présentant des garanties aux propriétaires) restent rares. Sur Casablanca par exemple, principale place immobilière du pays, il est difficile de trouver des actifs bureaux ou commerces aux meilleurs standards qui soient à la vente et loués à des preneurs de qualité.
Un autre élément à monitorer est le risque locatif. En effet, les défauts de paiement ou simplement les retards de paiement des loyers devraient impacter de manière considérable la rentabilité d’un investissement immobilier. Car, en effet, aujourd’hui il ne s’agit pas de rentiers, mais de placements, d’investisseurs et d’épargnants. Il deviendra donc important de protéger au maximum les investisseurs contre le défaut de paiement des loyers.
La nouvelle loi n° 49.16 sur les baux d'immeubles ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal devraient ainsi permettre d’améliorer le cadre juridique qui régit les rapports en bailleurs et preneurs.

Quels sont, selon vous, les actifs qui devraient attirer le plus les investisseurs ?
La problématique du risque locatif pousse les investisseurs (notamment institutionnels, foncières fonds de pension, etc.) à rechercher des actifs sans risque : loués à des sociétés structurées (souvent multinationales offrant des garanties solides) avec lesquelles des baux optimisés (notamment en termes de garantie) ont été signés.
Les produits les plus demandés sont donc les immeubles de bureaux Grade A (offrant un bon taux d’occupation, idéalement 90-100%) ou les usines et entrepôts loués à des preneurs internationaux via des baux fermes longue durée.
Pour ce dernier exemple, la dynamique créée par la venue de Renault et PSA a attiré un écosystème de sous-traitants qui louent des usines construites, clefs en main, à des investisseurs institutionnels. La qualité de l’enseigne, les garanties apportées par la maison mère, durée des baux, etc. expliquent ce fort intérêt.