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L'ambiguïté sur la Mourabaha immobilière levée

La loi de Finances 2019 détaille les modalités et conditions d’exonération du logement social dans le cadre des contrats Mourabaha et de l’Ijara Mountahia Bitamlik. Le texte précise notamment la procédure à suivre lors de la conclusion ou le non-aboutissement des contrats de vente ou d’Ijara.

L'ambiguïté sur la Mourabaha  immobilière levée
Selon le Conseil national des notaires, la loi de Finances est venue remédier aux difficultés soulevées jusqu’ici par les notaires sur la Mourabaha pour le logement social.

Grand soulagement pour les notaires et les banques participatives. La loi de Finances 2019 apporte les éclaircissements nécessaires concernant la procédure à suivre pour la Mourabaha immobilière liée au logement social, rendant l’opération de l’exonération plus transparente, sur les plans fiscal, juridique et contractuel. En effet, l’article 93 précise les conditions d’exonération du logement social dans le cadre des contrats Mourabaha, complétées des éléments spécifiques relatifs à l’Ijara Mountahia Bitamlik. «La loi de Finances est finalement venue remédier aux difficultés soulevées jusqu’ici par les notaires concernant la Mourabaha pour le logement social», déclare au «Matin-Eco», Abdellatif Yagou, président du Conseil national des notaires.
 Le texte confirme pour les établissements de crédit et organismes assimilés le droit d’acquérir le logement social pour le compte de leurs clients dans le cadre des contrats Mourabaha et Ijara Mountahia Bitamlik. Le compromis de vente, la promesse unilatérale de location, le contrat de vente et le contrat Ijara Mountahia Bitamlik doivent être établis par le notaire. Le contrat de vente doit indiquer notamment le prix de vente ainsi que le montant de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) correspondant. «Le notaire est tenu de déposer au service local des Impôts dont dépend le logement social objet de l’exonération, une demande du bénéfice de la taxe sur la valeur ajoutée au profit de l’acquéreur éligible, selon un imprimé modèle établi par l’administration», dispose le texte. Cette demande doit être accompagnée de plusieurs documents, dont une copie de la convention conclue avec l’État, une copie du contrat de vente signé entre le promoteur immobilier et la banque ainsi que l’engagement de cette dernière de produire une copie du contrat définitif du transfert de la propriété. Au vu de ces documents, le ministre chargé des Finances ou la personne déléguée par lui à cet effet procède à l’établissement d’un ordre de paiement au nom du notaire, du montant de la TVA indiquée dans le contrat de vente et au virement de la somme. Ceci avec envoi d’un état individuel ou collectif mentionnant la banque concernée et les noms des bénéficiaires ainsi que les montants y afférents. 
À noter que le contrat de vente doit inclure l’engagement de la banque concernée de consentir au profit de l’État «une hypothèque de premier rang», en garantie du paiement de la TVA qu’il a versé, avec des pénalités et majorations en cas de non-respect des conditions de cette exonération. Tout comme dans le cas de l’Ijara Mountahia Bitamlik, la mainlevée de l’hypothèque ne peut être délivrée qu’après production par l’intéressé du contrat définitif du transfert de propriété ainsi que des documents justifiant que le logement social a été affecté à l’habitation principale pendant une durée de 4 ans. Le texte précise que dans le cas de résiliation du contrat Ijara pendant les 4 premières années, la banque peut conclure dans un délai de 60 jours maximum un nouveau contrat Ijara Mountahia Bitamlik avec un autre bénéficiaire à l’exonération sous les mêmes conditions (Affectation à l’habitation principale pendant une durée de 4 ans…). Selon Abdellatif Yagou, globalement pour la Mourabaha, en cas de la non-conclusion du deuxième acte, c’est-à-dire la revente du bien par la banque au client final, l’établissement peut conclure un autre contrat avec un nouveau client, sous certaines conditions. Lorsque le contrat n’est pas conclu, notamment d’Ijara Mountahia Bitamlik, le notaire doit aviser le service local des Impôts via une lettre avec accusé de réception, accompagnée du chèque de récupération du montant de la TVA, établi au nom du receveur de l’administration fiscale. 

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