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Le Matin-Éco : L’entrée en Bourse d’Immorente Invest permettra d’offrir au grand public une nouvelle classe d’actifs – la pierre-papier –.
En quoi cela consiste-t-il au juste ?
Soumaya Tazi : Immorente Invest est née d’une idée simple. Il s’agit d’offrir au grand public et aux épargnants un produit lié à l’immobilier locatif tranquillement et sans tracas. C’est donc cela le concept d’Immorente. L’introduction en Bourse va donc permettre aux épargnants d’accéder à ce produit et s’assurer un rendement immobilier régulier issu des loyers perçus. L’épargnant a aujourd’hui besoin d’accéder facilement à ce produit pour rendre liquide son investissement avec un ticket et une taille de souscription librement déterminés. Tout le monde peut se servir à travers cette nouvelle classe d’actifs qui est la pierre-papier puisque l’action est mise en Bourse à partir de 100 DH. Grâce à ce nouveau véhicule d’investissement, quelqu'un qui veut construire son épargne ou préparer sa retraite n’a pas besoin d’immobiliser son investissement dans un appartement qu’il doit louer et gérer toutes les tracasseries autour. Il peut ainsi avoir facilement accès à notre immobilier locatif en percevant un rendement sans rien avoir à gérer. Voici donc le principe pour le grand public : vous investissez le montant que vous voulez dans de la pierre, un actif solide. En plus, vos locataires sont des entreprises nationales et internationales de renom, la gestion est déléguée à des professionnels et vous percevez en contrepartie un rendement régulier et stable dans la durée. Et cerise sur le gâteau, vous bénéficiez de la liquidité de la Bourse pour acheter et vendre des actions à tout moment.
Selon les données de la note d’information de l’IPO, Immorente n’a pas dégagé une rentabilité sur les deux dernières années. Pourquoi ?
Effectivement, nous avons affiché un résultat net négatif. Cela est dû à deux facteurs. D’abord, le cadre comptable actuel régissant les foncières n’est pas adapté. C’est pourquoi, d’ailleurs, le gouvernement prévoit en plus de l’arsenal juridique sur les OPCI, la mise en place d’un cadre comptable spécifique à cette activité. Le cadre comptable actuel prévoit des amortissements très lourds. Je m’explique : avec ces lourds amortissements, le résultat net se trouve diminué. Ce qui ne veut pas dire qu’il n’y a pas de cash au sein de l’entreprise. Le cash est là, mais ne transparaît pas dans le résultat net. Ce que nous regardons, c’est le résultat analytique, lequel est assimilable à la capacité d’autofinancement qui, elle, est largement présente. C’est d’ailleurs ce que nous distribuons à nos actionnaires. Le deuxième facteur, c’est que nous nous présentons à la Bourse de Casablanca avec des projets identifiés. En fait, sur les 400 millions de DH que nous lèverons, nous avons 320 millions de sécurisés. Ces 320 millions, il faut bien les financer. Donc, nous les présentons pour lever les fonds propres. Nous avons commencé par mettre de la dette afin de pouvoir arriver à la Bourse de Casablanca en disant : il nous faut la partie fonds propres. C’est comme une espèce de crédit-relai que nous avons pris. La dette que nous avons prise va se rééquilibrer totalement au lendemain de l’introduction en Bourse avec une structure dette/fonds propres saine toujours inférieure à 35%.
Comment pronostiquez-vous l’évolution du cours de l’action Immorente ?
Ce que nous proposons aujourd’hui, c’est un produit de rendement. Nous ne voulons pas avoir un cours volatile. Notre produit n’est pas spéculatif et cela se transcrira normalement en toute logique sur le cours. Le cours en Bourse, c’est le rendement : j’ai investi 100 DH, qu’est-ce que je dois recevoir en contrepartie sur le long terme ? C’est un produit de fond de portefeuille. Au pire, l’épargnant a la possibilité de récupérer son argent.
Immorente n'est-elle pas tentée par une conversion en OPCI une fois tout l'arsenal juridique prêt ?
Nous suivons de très près cette loi, en vigueur depuis juillet 2016. Nous attendons encore les circulaires et le cadre comptable, mais également quelques aménagements fiscaux. Les lois de Finances précédentes en ont proposé déjà quelques-uns et nous en attendons d’autres. Je dois préciser que la structuration d’Immorente a été faite en cohérence parfaite avec ce qui existe déjà. Ceci dit, dès que l’opportunité se présentera, nous soumettrons à nos actionnaires un projet de conversion d'Immorente en OPCI.
Comment se porte le marché de l’immobilier professionnel locatif au Maroc et comment appréciez-vous son potentiel de développement ?
Le marché a de beaux jours devant lui. Nous constatons, en effet, que de plus en plus d’entreprises veulent se concentrer sur leur cœur de métier. Elles cherchent à se défaire de tout l'aspect immobilier, d’ailleurs lourd à gérer et engloutissant de gros investissements. Le recours à l’immobilier professionnel locatif a donc l’avantage de leur permettre de mobiliser leurs ressources financières dans le développement de leur activité de spécialité. Elles font donc appel à des professionnels de l’immobilier locatif dont la spécialité est d’investir dans l’immobilier et le louer en prenant en compte les spécificités des besoins de chaque entreprise cliente. Le secteur est donc hautement porteur avec une demande de plus en plus forte. Nous constatons des demandes diverses qui émergent de la part d’entreprises qui veulent avoir accès à des actifs de classe A (de très bonne qualité). Face à cette demande, il y a une offre, certes parfois rare, mais qui existe quand même. Par exemple, si l’on regarde la classe d’actifs bureaux, nous constatons l’émergence de pôles emblématiques de développement aux meilleurs standards internationaux. Exemples : la Marina de Casablanca, Casa Finance City, Ribat Center, etc. Au-delà des bonnes normes de construction exigées, ces actifs favorisent la création d’écosystèmes autour d’eux avec des parcs de restauration et autres. Cette classe d’actifs est aujourd’hui très demandée. La preuve, une fois livrée, la Marina de Casablanca a été entièrement et rapidement occupée. Casa Finance City illustre également cela. Par ailleurs, si nous observons la deuxième classe d’actifs – zones industrielles, parcs logistiques – nous constatons également une demande de plus en plus forte résultant des stratégies sectorielles comme l’aéronautique ou l’automobile. Dans l'automobile, nous avons des constructeurs qui viennent s’installer au Maroc pour produire. Ils ne viennent pas seuls. Tout un écosystème d’équipementiers et partenaires les accompagne. Ces derniers font forcément appel à des foncières structurées qui leur construisent l’actif et le leur louent moyennant un bail sécurisé et à long terme.
Justement, vous construisez l’usine de l’équipementier automobile Faurecia à Kénitra. Quel est votre positionnement
aujourd’hui sur cette classe d’actifs ?
Je dirais que nous sommes partiellement positionnés sur l’industrie. Car notre produit est diversifié, Immorente ne s’exposant pas à une seule classe d’actifs. La diversification des produits nous permet de diversifier le risque. L’offre Immorente va des bureaux à l’hôtellerie en passant par l’industrie et le commerce. Chaque classe d’actifs a son rendement et son niveau de risque.
Et qu’en est-il de votre positionnement géographique ?
En actifs bureaux, commerce et hôtellerie, nous sommes essentiellement positionnés sur Casablanca et Rabat. Dans l’industrie, nous sommes principalement présents dans les zones franches comme c'est le cas de Faurecia. Nous nous intéressons également à Tanger Free Zone.
Comment évoluera alors votre portefeuille d’actifs ?
Nous lèverons donc 400 millions de DH sur le marché boursier. Un montant qui sera investi à horizon 2019. Notre quotité de dette est très faible par rapport à nos fonds propres. Nous comptons, par ailleurs, lever 100 millions de dirhams supplémentaires en 2020 certainement sur le marché obligataire, soit un total de 500 millions entre dette et fonds propres à l’horizon 2021. Le portefeuille d’actifs à ce même horizon pèsera plus de 700 millions de DH avec une allocation équilibrée entre bureaux, industrie, hôtellerie, showrooms et commerce. Nous comptons également atteindre un milliard de dirhams d’actifs sous gestion en faisant appel une nouvelle fois au marché financier dans les 3 à 5 prochaines années. Quand nous aurons tout bouclé, nous referons certainement recours à la Bourse de Casablanca pour lever des fonds supplémentaires.
Propos recueillis par Saïd Naoumi
