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Le Matin-Éco : Combien d’organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) ont déjà déposé leurs demandes d’agrément ?
Sandra Fernandez : Le premier projet de règlement de gestion de la SPI-RFA «CDG PREMIUM IMMO» a été agréé par l’AMMC le 12 décembre dernier. Si nous voyons beaucoup de nos clients réfléchir et structurer des OPCI, il est très difficile de déterminer combien exactement ont formulé une demande officielle.
Vu l’expérience française, au bout de combien d’années, ce nouveau marché prendra-t-il réellement son envol au Maroc ?
En France, les OPCI ont été créés par l’ordonnance d’octobre 2005, mais les premiers OPCI ont vu le jour en 2007. Entre 2008 et 2017, le total des actifs sous gestion des OPCI est passé de 6 milliards à 89 milliards d’euros. Comme tout nouveau véhicule d’investissement, il faut un peu de temps au marché pour les appréhender. Mais une fois les premiers véhicules lancés, le développement peut aller vite en fonction de l’appétence des investisseurs pour ce marché de la pierre-papier. Il y aura certainement une première vague importante d’OPCI institutionnels, car l’écosystème institutionnel est prêt depuis plusieurs années et connait et profite de l’expérience française. Nous voyons dans nos dossiers marocains de premières structurations d’OPCI de tailles déjà très conséquentes.
Le Plan comptable marocain ne prévoit pas d’amortissement pour les biens détenus par les OPCI. Pourquoi cela est-il problématique ?
L’exonération d’impôt sur les sociétés dont bénéficie un OPCI est subordonnée notamment à la condition qu’il distribue 85% de ses revenus nets. Un OPCI, qui finance l’acquisition d’un immeuble par de la dette bancaire, ne disposera donc que de 15% de sa trésorerie annuelle pour rembourser le principal de la dette. L’amortissement de l’emprunt bancaire devra donc tenir compte de cette contrainte de trésorerie.
En France, les OPCI ont la possibilité de pratiquer sur l’assiette des distributions obligatoires un abattement notionnel forfaitaire annuel dans la limite de 1,5% du prix de revient des immeubles. Cet abattement permet aux OPCI de conserver des liquidités suffisantes pour rembourser le principal de leur emprunt ou pour financer des travaux. C’est un taux unifié quel que soit le bien et il s’applique sur le prix de revient du terrain et des constructions. L’absence d’amortissement du bien immobilier détenu par un OPCI part d’un bon sentiment et est important dans le dispositif réglementaire : dans la mesure où la valeur liquidative des parts de l’OPCI est égale au montant obtenu en divisant l’actif net de l’OPCI par le nombre des actions ou des parts de l’OPCI, où l’actif net est le montant de l’actif comptable de l’OPCI diminué de ses dettes, si les biens immobiliers devaient être amortis, cela voudrait dire que leur valeur diminuerait au fil du temps. Ce qui viendrait réduire la valeur de l’actif. Cela diminuerait mécaniquement le montant de la valeur liquidative des parts ou actions d’un OPCI. Or le législateur a fait le choix de valoriser les biens immobiliers à leur valeur réelle, non-amortie.
