Immobilier

Les raisons d’une demande qui s’essouffle

LE MATIN

Les raisons d’une demande  qui s’essouffle

Dans la lignée des années précédentes, le secteur immobilier a affiché grise mine en 2018. Ce constat, relevé par les statistiques, est confirmé par les professionnels. Tous les indicateurs sur lesquels on se base pour évaluer la performance de la production immobilière ont connu une nette régression courant l’année 2018. En effet, et pour la troisième année consécutive, la production du ciment, qui renseigne sur l’évolution globale de la production du BTP au Maroc, a connu une nette baisse (-3,6% en 2018 après -2,54% en 2017 et -0,70% en 2016). Le nombre des autorisations de construire, tous secteurs confondus, a marqué une baisse de 11% par rapport à l’année d’avant et d’une manière générale les statistiques à fin 2018 marquent une forte baisse jamais enregistré dans ce secteur depuis 2006. Cette tendance baissière se poursuit malheureusement durant ce premier trimestre de l’année 2019 à en croire les professionnels du secteur, mais également les observateurs.

Décalage entre l’offre et la demande
«De par son caractère cyclique, le secteur de l’immobilier a entamé ces dernières années une baisse impressionnante qui s’est confirmée par une chute de 51% de la production depuis 2011 ainsi qu’une baisse des mises en chantier» souligne les analystes de la direction des études et prévisions financières relevant du ministère des Finances. D’autre part, «tous les professionnels s’accordent que la demande d’une manière générale et pour tout segment confondu, s’affaiblit, notamment sur le segment du logement social» affirme à ce sujet Anass Berady, directeur associé du Cabinet ABY Finance. Raison du déclin, un décalage croissant entre l’offre et la demande qui pénalise le marché. Selon les experts, plusieurs professionnels se sont focalisés sur des niches, selon les villes, où la demande était forte il y a quelques années. C’est le cas pour les résidences de luxe sur des nouveaux quartiers transformés en zone immeubles, de villas sur l’axe Casablanca-Rabat bénéficiant des prix «ajustés» à une certaine classe sociale aisée, et appartements économiques ne dépassant pas un certain prix destiné à une classe sociale à faible revenu. De ce fait, ils ont négligé la demande d’une large classe de la société «dite moyenne» qui ne serait pas intéressée par le logement économique, mais dont le pouvoir d’achat n’excéderait pas les 750.000 dirhams. «Ces promoteurs se retrouvent aujourd’hui avec des stocks de produits finis conséquents qui ne trouvent en revanche pas preneurs !» s’alarme un expert. Toutefois, certains indicateurs relatent les prémisses d’une redynamisation contrastée du secteur, en particulier, la reprise des crédits accordés aux promoteurs immobiliers qui continuent à évoluer positivement après des baisses successives depuis l’année 2012. Les crédits à l’habitat ayant connu une performance satisfaisante pourraient, d’emblée, s’accélérer suite au démarrage effectif de l’activité des banques participatives au Maroc. Ces dernières proposent des produits de financement dédiés à l’achat d’un bien immobilier validés par le Conseil supérieur des Oulémas (CSO) et qui peuvent intéresser certains acheteurs potentiels.

Quelles perspectives alors pour le secteur ? 
Ces prémisses de relance sont, également, attribuées à l’accélération de certains programmes à l’instar du programme des villes nouvelles qui a été lancé en 2004. Ainsi, suite à la création de deux villes de Tamnsourt et de Tamesna, et la construction en cours des deux autres villes à savoir Chrafate et Lakhyayta, l’année en cours a connu le lancement de la construction d’une autre ville à la périphérie de Tanger, la «Cité Mohammed VI Tanger Tech». Cette ville intelligente abritera 300.000 habitants. À rappeler que ce secteur bénéficie toujours des fondamentaux solides pour prospérer, en particulier, une demande importante pour combler le déficit en logement estimé à 400.000 unités et répondre aux besoins nouveaux (130.000 unités/an), un appui public conséquent notamment en termes d’encouragements fiscaux, de mobilisation du foncier public et d’allocations budgétaires. Toutefois, cette redynamisation espérée du secteur de l’immobilier nécessite, indéniablement, de nouvelles approches basées sur un meilleur ciblage et une politique d’habitat régionalisée et plus réactive. 
Également, selon les experts, deux axes de travail méritent d’être approfondis. Le premier axe concerne bien les prix. «Il faudrait que ceux-ci reflètent mieux la qualité intrinsèque du bâti pour distinguer entre les biens. Nous pouvons également regretter qu’à l’ère de l’information et du temps réel nous n’avons qu’une vague idée des prix réels dans les actes de vente des transactions effectuées il ne s’agit pas là de moyenne ou d’estimation, mais bien des prix de transaction inscrits sur les actes de vente», souligne Ghali Chraïbi. Bien entendu les pouvoirs publics disposent de ces informations, mais le marché en l’occurrence non. Les fédérations professionnelles type celles des notaires disposes en théorie de cette information essentielle pour les acquéreurs. Le deuxième axe concerne la professionnalisation de la vente des biens immobiliers chez les promoteurs. «Bien sûr lorsque le marché était mené par l’offre, la vente se faisait différemment. Souvenez-vous des tirages au sort pour les attributions d’appartements ou de la vente sur plan !», rappelle le même expert. Aujourd’hui, la faiblesse des ventes et les années difficiles ont renversé le rapport de force. «Le client doit être convaincu à force d’arguments de vente parce qu’il a le choix», affirme Chraïbi. Selon lui, les questions sont techniques sur la construction, la location, la fiscalité, le patrimoine… l’achat immobilier redevient central pour la résidence principale, mais aussi en tant qu’épargne et placement. La notion de valeur refuge refait surface. Les équipes de vente en termes de formation et de techniques doivent développer les compétences sur ce sujet. 


Quid des prix ?

Ils représentent une partie du problème. «Les prix sont uniformes par quartiers, voire par ville sans prise en compte des aspects qualitatifs des constructions. La concurrence, qui est censée tirer les prix vers le bas ou contribuer à améliorer les constructions pour se différentier, ne joue pas son rôle dans un marché où la sensibilité des prix ne reflète pas la qualité de la construction», explique Ghali Chraïbi, directeur général de CAFPI Maroc. Selon ce dernier, les prix actuellement reflètent seulement l’emplacement : le quartier et la surface exprimée en nombre de chambres plus d’ailleurs qu’en mètre carré. L’acquéreur n’a plus d’éléments rationnels pour choisir entre un bien et un autre. Selon l’expert, les acquéreurs surtout les jeunes primo-accédant effectuent donc énormément de visites sans réussir à se prononcer. Selon la tendance enregistrée dans le rapport de Bank Al-Maghrib à fin 2018, l’indicateur IPAI, affiche une stabilité par rapport à 2017.


Ils ont dit

Hassan Kettani, président de Kettani Immobilier

«Le secteur immobilier marocain est aujourd’hui en phase de stabilisation. Le marché a connu une première phase marquée par une forte demande de logement de la part des MRE (Marocains résidant à l›étranger) et des étrangers, qui a disparu à partir de 2009.»
 
Jawad Ziyat, président de Injaz Holding

«Il est nécessaire de distinguer entre deux parties du marché immobilier marocain. D’un côté, les villes littorales où une forte demande de logements est enregistrée et de l’autre, les villes non littorales où le nombre des transactions est toujours dans le rouge.»
 
Mohamed Maarouf, directeur général de BTI Bank 

«Il faudrait parler de classes de produits au lieu de classes sociales, puisque cette dernière est trop large par rapport à l’offre immobilière qui existe aujourd’hui sur le marché. La classe moyenne englobe des ménages de plusieurs niveaux sociaux qui ne se dirigent pas tous vers un seul produit immobilier.»

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