Le Fonds Hassan II à la rescousse de Sala Al Jadida

Un événement que les responsables de l'entreprise considèrent avec beaucoup de satisfaction. Il permettra à l'un des projets sociaux les plus ambitieux, jamais initiés au Maroc sous l'ère de feu S.M. Hassan II, d'exister sous sa forme finale. 4000 logements restent à construire sur un ensemble de 20.000 définis au départ. Aujourd'hui confiant, le coordinateur du projet, M. Mohamed Saâd Hassar, qui avait décidé en l'an 2000 l'arrêt volontaire du chantier, suite à des problèmes de trésorerie, se donne un délai de deux ans pour finir l'entreprise commencée en 1995.
L'intervention du Fonds Hassan II pour le développement économique et social vient à point nommé pour sauver un projet qui se veut le symbole d'une politique sociale volontariste. Initiée par Feu S.M. Hassan II, qui avait fait don en février 1992 d'un terrain de 179 hectares, la ville de Sala Al Jadida devait permettre à des milliers de Marocains au faible revenu de disposer d'un logement décent. La démarche consistant à construire des logements économiques, de petite et moyenne superficie, au profit d'acquéreurs dont le revenu mensuel ne dépasse pas les 2500 dirhams.
Par sa taille gigantesque et sa conception « moderniste », le projet de Sala Al Jadida était pour le moins révolutionnaire. 20.000 logements, des équipements économiques et autres infrastructures de base étaient prévus par les plans d'une cité intégrée située aux portes de Salé. Le Souverain la voulait une ville nouvelle, d'où son nom, dans tous ses aspects : « Dans son architecture comme dans sa vitalité », avait déclaré S.M. Hassan II, en juillet 1995, le jour du lancement du projet. Un pari que les responsables du projet se sont pourtant ingéniés à tenir en imaginant des formules de travail efficaces. L'expérience était nouvelle pour tous ceux qui s'y sont engagés. C'est ce qui explique le tâtonnement du début. Parmi les propositions faites au départ, il s'agissait de réaliser près de 90 % des constructions sous forme d'appartements de deux pièces. Ce qui allait aboutir à une uniformisation de l'ensemble de la ville. « La décision ne prenait pas en considération la composition de la famille marocaine », explique M. Mohamed Saâd Hassar qui sera associé au projet en 1995 en qualité de coordinateur.
A cette époque « S.M. avait demandé de revoir le concept initial et de ne plus parler de construction de logements, mais de la réalisation d'une cité, au sens le plus noble du terme », explique M. Hassar. « Parmi les choses sur lesquelles le Souverain défunt avait beaucoup insisté, c'est la grille d'équipements. Construire une ville de 100.000 habitants (c'est à peu près la taille de la population de Sala Al Jadida), sans équipements, c'est créer une génération future déséquilibrée », souligne le coordinateur du projet.

Le financement : véritable casse-tête

La barre était placée très haut et la tâche difficile, d'autant plus que le projet devait démarrer sans appui financier. Il fallait donc trouver des fonds pour commencer le chantier. Plusieurs voies explorées n'allaient pas aboutir. Et c'est grâce à l'engagement d'un consortium bancaire, constitué de la BMCE, de la Banque populaire et du CIH que le projet commençait à prendre forme. Aujourd'hui encore, le coordinateur du projet, M. Saâd Hassar, pense que l'action de ces Banques était salvatrice pour Sala Al Jadida. «C'est la première fois, à ma connaissance, qu'un consortium bancaire se lance dans le financement du logement social sans véritable filet de sécurité», souligne-t-il.
Les premiers crédits concédés par les banques devaient permettre le début des travaux.
« En 1995, nous avons commencé par mettre en place une grille d'équipements très proches des citoyens », explique M. Hassar. L'idée de construire des petits logements, très critiquée au départ, est aujourd'hui très prisée. Outre le fait qu'ils sont fonctionnels, ces appartements de petite superficie (de 40m2 à 70m2) permettent à des personnes démunies d'avoir un logement décent. La densité du milieu était, de ce fait, inévitable et poussait les responsables du projet, soucieux du bien-être des populations, à consentir plus d'efforts pour l'aménagement du cadre extérieur. « Il fallait permettre aux populations d'avoir une vie agréable autour du logement », explique Saâd Hassar.
Le premier atout de la cité aujourd'hui est la largeur de ses voies. Une grande impression d'espace se dégage en effet de cette ville à l'allure moderne. Le deuxième impératif souligné, c'est celui de rapprocher l'école des enfants de la cité. «Il fallait que n'importe quel enfant soit au plus à 5 mn d'une école primaire, à 10 mn d'un collège et à 15mn d'un établissement supérieur», explique M. Hassar. Il y a pour l'heure 14 établissements scolaires dans la cité. « La genèse de Sala Al Jadida était d'aider des gens qui sont dépourvus matériellement à mieux s'occuper de leurs enfants et à leur offrir des conditions d'une vie meilleure. A Sala Al Jadida, l'enfant n'a qu'à changer de rue pour aller d'une école primaire à un lycée. Quand il aura passé le bac, il y a sur place un centre de formation professionnelle et une Faculté à 15 mn à pied », insiste M. Hassar.
La sécurité de proximité est également à l'ordre du jour. Le premier commissariat construit, aujourd'hui pris comme modèle à travers le Royaume, dispose de locaux agréables avec jardin à l'intérieur. « L'idée était d'arriver à créer une police de proximité qui inscrit parmi ses priorités la protection des citoyens et ne devienne pas un simple outil de répression », souligne le coordinateur du projet. Les policiers habitent Sala Al Jadida, les fonctionnaires de la Direction générale de la sécurité nationale (DGSN) étant parmi les bénéficiaires du projet.

L'arrêt du chantier: une décision volontaire et réfléchie

Une des particularités de Sala Al Jadida a été de construire les équipements économiques et sociaux et, notamment, les établissements scolaires avant l'arrivée des premiers habitants. Des conventions signées avec les départements ministériels concernés obligeaient ces derniers à mettre en place les infrastructures dans des délais très brefs. Mais les engagements pris de manière solennelles n'allaient pas être suivis d'effets dans l'immédiat. Les responsables du projet devaient donc supporter les charges d'aménagement de la zone. «Nous avons dimensionné nos infrastructures pour la totalité de l'agglomération des Hssaïn. Nous avons réalisé des conduites d'assainissement énormes et ramené l'électricité de près de Maâmora pour couvrir l'ensemble de l'agglomération». Coût de ces opérations : 340 millions de dhs payés grâce aux crédits contractés auprès des Banques. Ce n'est qu'en 2000 que l'Etat, «dans un moment de générosité» allait rembourser une partie des frais engagés: 240 millions de dhs au total.
Auparavant, les responsables du projet devaient faire face aux charges qui s'accumulaient. La politique des prix appliqués, les moins chers sur le marché, aussi bien pour les logements sociaux que promotionnels, n'aidait pas à couvrir ces frais. La somme équivalant à 30 % du montant global du financement avancé par l'acquéreur du logement a été ramenée à 20 % devant l'incapacité de nombre de gens à s'en acquitter. Or, le délai de livraison a été fixé à 8 mois après le premier versement. 92 % des acheteurs faisaient appel au crédit, ce qui obligeait les promoteurs du projet, eux aussi, à contracter des crédits pour achever les constructions.
La vente des logements promotionnels, imaginée dans le cadre de la politique de péréquation, n'aurait pas beaucoup marché au départ. Les responsables en imputent la raison à un manque d'expérience dans la commercialisation des logements sociaux et aux «attaques en règles» contre le projet auxquelles se seraient livrés les concurrents.
Résultat : des déséquilibres importants de trésorerie. «Nos agios envers le système bancaire s'élèvent 300 millions de dhs», explique M. Hassar. C'est ce qui a motivé l'arrêt du chantier décidé en 2000. Auparavant, toutes les précautions auraient été prises, notamment, celle de prévenir les premiers concernés. «Nous avons écrit à tout le monde», déclare le coordinateur du projet. Les bénéficiaires des logements sociaux auraient été les premiers contactés dans le but de les faire patienter sur les délais de livraison de leurs appartements, ou à être remboursés dans le cas où ils souhaiteraient s'en désister. «Sauf en cas de décès ou de mutation, il n'y a eu aucun désistement», rappelle M. Hassar.
Derrière la décision d'arrêt du chantier se trouvait l'idée de pouvoir limiter les coûts de travail avec la possibilité de négocier avec les banques un petit gel des crédits. La période des deux années, pour ainsi dire «sabbatiques», allait pousser les responsables du projet à réfléchir au meilleur moyen de terminer un projet ambitieux et précurseur dans son genre. Un audit extérieur est venu mettre le doigt sur les dysfonctionnements et apporter les suggestions nécessaires. Il sera à la base du dossier soumis au Fonds Hassan II qui, au bout de 8 mois de négociations, concèdera l'enveloppe de 320 millions de dirhams pour l'achèvement du programme. Un acte que M. Hassar interprètera comme étant un «signal fort». Il est, en effet, rare d'aider un projet dans sa phase finale. Quelque part, cela devrait récompenser un travail globalement bien fait, malgré quelques «erreurs de jeunesse», pour reprendre l'expression de M. Hassar. Le coordinateur du projet retient un certain nombre de leçon de cette expérience dans laquelle il s'est engagé, visiblement, avec fougue. «Ne pas faire aussi grand, commencer avec un budget de base, faire en sorte que l'Etat s'implique davantage dans les projets, mettre en place des systèmes d'épargne nationale au logement, se pencher sur le problème de financement de l'acquéreur et non du promoteur du logement, ne pas mettre en place des structures pérennes, mais des structures provisoires qui s'éteignent avec la fin du projet et, enfin, anticiper sur la demande avec une politique cohérente d'aménagement du territoire».
Mais le plus important, à ses yeux, c'est que le logement social est un problème national et qu'il appelle à une plus grande cohésion sociale. Une idée que les politiques sont appelés à méditer.