La loi sur la copropriété renforce le rôle du syndic

Vivre dans une copropriété implique d’observer un certain nombre de règles, fixées par la loi votée en octobre 2002 et entrée en vigueur depuis le 7 novembre dernier. Cette loi sur la copropriété des immeubles, divisés par appartements, étages ou locaux, permet une nouvelle organisation de l’habitat collectif. L’objectif est de permettre d’organiser le fonctionnement le plus harmonieux possible d’un immeuble dans lequel chacun est seul propriétaire de ses parties privatives (un logement, un local commercial, professionnel, ...), mais propriétaire, avec tous les autres, des parties communes.

Autrement dit, être copropriétaire, c’est être automatiquement membre du syndicat de copropriété, lequel a un objet très précis : assurer la conservation de l’immeuble et l’administration de ses parties communes. A noter que l’ensemble des copropriétaires sont considérés comme membres du syndicat. Ce dernier a la personnalité morale et une autonomie financière. Il dispose de deux organes, le premier, légiférant, est l’assemblée générale. Le deuxième, exécutif, est le syndic de la copropriété. Comme celle de 1946, cette loi renforce aussi le rôle du syndic en lui donnant un pouvoir à même de contraindre les copropriétaires récalcitrants à se plier au règlement de copropriété et à exécuter leurs obligations morales et en particulier financières. Le syndic a aussi une responsabilité, qui peut être engagée lorsque celui-ci commet une faute ou une négligence qui cause un préjudice à la copropriété.

Zineb, habitante en copropriété explique que «Globalement, sa mission consiste à gérer l’immeuble, exécuter les décisions de l’assemblée générale et assumer un ensemble de tâches administratives, financières et comptables. C’est donc au syndic qu’il appartient de faire en sorte que les occupants de l’immeuble respectent les dispositions du règlement de copropriété (nuisance sonore, par exemple). Il est appelé à administrer l’immeuble et à pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien». Dans ce cadre, l’intervention du syndic va du recouvrement des charges à l’organisation des assemblées générales, en passant par le paiement des dépenses courantes, la souscription des contrats d’assurance (assurance des parties communes et assurance en cas de travaux notamment) et toutes les mesures nécessaires à son entretien (achat des produits, fournitures, réparations courantes, conclusion des divers contrats de maintenance, ...) et à sa garde (gestion du personnel - gardiens, concierges, ... - notamment). Il peut établir le budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat, ainsi que la situation de trésorerie du syndicat.

Les travaux d’entretien et les travaux de conservation sont visés par l’assemblée générale (ravalement, révision d’une toiture, ...) portant sur les parties communes de l’immeuble ou sur les éléments d’équipement communs (ascenseurs par exemple). Les charges pour le maintien du bon fonctionnement d’un immeuble en copropriété sont diverses. Elles sont définies par un syndic bénévole casablancais : «Parmi les charges générales figurent les dépenses liées aux travaux de réparation du gros œuvre et des canalisations et réseaux communs, des halls, escaliers et salles communes, la réfection des loges des gardiens, le ravalement des façades, la peinture, vitrerie, menuiserie et équipement électrique de l’immeuble. Les charges d’entretien englobent les dépenses nécessaires au maintien de l’immeuble en bon état, la rémunération des gardiens et du personnel de nettoyage et d’entretien des parties communes et espaces verts, le coût du matériel et des produits assurant la propreté et la sécurité de l’immeuble, les frais de nettoyage des cages d’escalier, couloirs, vide-ordures, les frais d’enlèvement des ordures... Les charges d’administration englobent, quant à elles, les honoraires du syndic, les dépenses de fonctionnement du conseil syndical, les frais d’assemblée générale tels que l’envoi des lettres recommandées, la location de locaux (ou se tiennent les réunions des copropriétaires), la rémunération des experts sollicités par le conseil, les primes et les cotisations des assurances souscrites par le syndic ainsi que les impôts et taxes de l’immeuble.

Les charges spéciales quant à elles sont liées au fonctionnement, à l’entretien, à la réparation ou au remplacement des éléments d’équipement commun, les services collectifs étant le plus souvent assurés par les éléments d’équipement. Sont incluses dans cette catégorie les dépenses relatives aux appareils de production ou de distribution d’eau chaude et froide, les antennes collectives de télévision, les systèmes de chauffage central, les ascenseurs, monte-charge, les vide-ordures, les revêtements et éclairages des escaliers, les portiers électroniques, etc.». Au titre de ses fonctions administratives et comptables, le syndic doit établir et tenir à jour la liste de tous les copropriétaires (état civil, indication des lots, domicile, ...), détenir les archives du syndicat de copropriété (règlement de copropriété, état descriptif de division, plans de l’immeuble, procès-verbaux d’AG, ...) et tous les éléments comptables de la copropriété (comptes des recettes et dépenses, situation de trésorerie, situation de chaque copropriétaire, …). Dans des situations exceptionnelles, le syndic peut engager sa responsabilité pénale.

Ce sera le cas par exemple s’il commet des délits volontaires (détournement de fonds ou de pièces appartenant au syndicat des copropriétaires, abus de confiance, etc.) ou involontaires (blessures causées par sa négligence par exemple). Si la copropriété est gérée par un syndic bénévole, ce dernier engage sa responsabilité au même titre qu’un professionnel, même si celle-ci est, en principe, appréciée moins rigoureusement par les tribunaux. Tout copropriétaire sera ainsi obligé de verser sa cotisation. En effet, faute d’un pouvoir très affirmé du syndic, certains copropriétaires ne se plient pas au règlement de copropriété et n’honorent pas leurs engagements moraux et surtout financiers, entraînant de ce fait une détérioration rapide des immeubles, des espaces communs et une dégradation des conditions de vie de la collectivité. En effet, une étude réalisée en 2000 par le ministère délégué chargé du logement et de l’urbanisme a classé dans un état délabré 75 % du patrimoine national immobilier.

Ce dernier n’a jamais été entretenu. La nouvelle loi est qualifiée de «complète» par Abdesslam Lahlou, directeur général du Syndic de Casablanca, qui ajoute : «elle ne laisse aucun échappatoire, car contrairement à celle de 1946, elle est détaillée. Elle régit les immeubles en copropriété immatriculés, non immatriculés et ceux en cours d’immatriculation. Mais, le problème réside dans son application. J’aurais préféré qu’on en discute avec les professionnels avant toute entrée en vigueur pour élaborer quelques réajustements, comme par exemple la tenue d’une deuxième assemblée générale extraordinaire qu’on doit convoquer dans un délai de trente jours, alors que le syndic n’a pas de budget. En trente jours, c’est la faillite d’une copropriété». Les professionnels déclarent ne pas être d’accord à ce que les banques soient également agréer pour rédiger les contrats des biens immobiliers. Ils revendiquent aussi le droit à l’exonération des frais de justice. C’est l’Association nationale des conseillers et des promoteurs immobiliers qui a soulevé le problème à travers différentes lettres de protestation adressées au Premier ministre, au ministre délégué auprès du Premier ministre chargé de l’habitat et de l’urbanisme, aux ministres de l’Intérieur et de la Justice, au Secrétaire général du gouvernement et au Directeur général de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie.

sLe vice-président de l’Association remet en cause certains textes juridiques des lois 18/00 et 44/00 formant code de la copropriété, qui selon lui, «menace les cabinets de conseil juridique de faillite et de chômage des milliers d’employés. En l’absence d’un cadre juridique définissant les compétences et les noms de ceux qui sont autorisés à exercer en conformité avec la loi, plusieurs cabinets conseils sont sur le point de mettre la clé sous le paillasson». Il demande la publication par le gouvernement de la liste nominative des professionnels agréés pour la rédaction des contrats. Les professionnels regrettent le fait qu’un règlement de copropriété type qui devrait normalement sortir par voie réglementaire n’a toujours pas encore vu le jour.