Marrakech à la première place du podium

Pilotée par le professeur Clairviel, un expert sollicité par les grands groupes immobiliers, telle la Caisse de dépôt et de gestion marocaine (CDG), pour des formations de ses cadres aux nouvelles techniques d'évaluation, cette étude révèle des réalités insoupçonnées. Usant d'analyses comparatives des prix de l'immobilier dans plusieurs villes africaines, européennes et américaines, les auteurs de cette étude affirment sans le moindre doute que Marrakech est désormais plus chère que Miami, Pékin, Tahiti ou même Cannes, Torremolinos ou encore les Canaries. Seuls dix opérateurs font le marché de référence immobilier au Maroc.

D'après le même document, « la course effrénée vers l'immobilier prestigieux, source de spéculations démesurées, touche également le système financier marocain qui fait supporter à Bank Al-Maghreb un risque de près de 150 milliards de DH ». D'ailleurs, l'étude démontre qu'à part quelques vedettes pour qui l'argent n'a pas d'importance et certains spéculateurs anglais pratiquant la technique d'achat Revente simultané (Input-Output Overloap) ou quelques européens retraités, ce sont essentiellement les personnes physiques résidant au Maroc (et non les MRE) ainsi que les professionnels de l'immobilier et surtout les institutionnels marocains qui entretiennent une bulle alimentée par une surestimation dont tout le monde parle, mais personne n'en a cerné les contours. Elle rapporte également qu'en moyenne une surestimation de 50% à compter de 2010 est attendue.

Pour aboutir à cette évaluation, la comparaison s'est faite essentiellement avec la Tunisie aux revenus comparables malgré la différence de taille avec trois exemples types, à savoir un appartement moyen pour cadres moyens dans la capitale économique (Casa contre Tunis), l'équivalent d'une maison marocaine moyenne modernisée avec terrain pour une famille de commerçants bien établie dans une ville secondaire (Tanger contre Bizerte) et la location d'un studio d'étudiant dans une capitale culturelle ou universitaire (Rabat contre Monastir). Enfin, l'étude préconise l'interprétation des trois scénarii. Le premier est celui d'une crise majeure en horizon 2015, susceptible d'anéantir pour une décennie au moins la bourse de Casablanca, les entreprises du secteur BTP au Maroc ; de voir ses banques renationalisées et de relancer la coûteuse économie informelle, plongeant le Maroc dans une longue récession. Le deuxième est relatif à une crise sévère en horizon 2013, venant du tourisme, de l'immobilier haut de gamme et du commerce international si l'économie planétaire tarde à retrouver le chemin de la croissance, alors qu'une belle reconversion des acteurs du secteur les ramenant entre-temps à plus de sagesse ne permettrait pas de résorber les excès de la première décennie.

Le troisième scénarii, lui, prévoit un atterrissage en douceur, qui supposerait que le Royaume adopte des mesures drastiques en 2010 sur divers plans de sa réglementation tout en veillant à leur mise en application. Force est de signaler, par ailleurs, qu'avec une cinquantaine d'étudiants de diverses filières (architecture, économie, ingénierie…) du monde entier et grâce au soutien d'universitaires spécialisés dans la finance dans des pays du G20, notamment, le Japon, les USA, l'Europe, l'étude a été menée durant 18 mois en partant d'une question simple : comment ont évolués les coûts immobiliers à travers le monde ces 20 dernières années ?

Méthodologie

Sur le plan statistique, l'étude a utilisé des paramètres de comparaison comme le PIB par habitant et le PIB/PPA (parité pouvoir d'achat) en s'appuyant sur « un panier moyen ». L'indice du développement humain a, lui aussi, été utilisé dans le cadre de cette étude. L'objectif était de créer un modèle de comparaison fiable et surtout fidèle à la réalité des pays choisis. Le modèle repose sur trois cas de figure à la base de la comparaison :
• Une « famille » de moyen-gros commerçants d'une ville moyenne avec un actif principal (Hôtel restaurant, garage, supermarché…) en pleine propriété; dans ce cas les notions de capital et travail sont assez confondues. L'analyse a tenu compte de petites tricheries fiscales tout et du besoin de sécurité du patrimoine transmissible.
• Un couple d'environ 35 à 45 ans, composé d'un homme ayant un revenu de cadre moyen voir supérieur, et d'une femme qui ne travaille qu'épisodiquement (ou inversement). Le couple a deux enfants, qui vivent dans la capitale économique du pays considéré.
• Enfin, l'échantillon de l'étude s'est focalisé sur la forte disparité des situations d'étudiants d'une école d'ingénieurs qui selon les pays bénéficient ou non d'aides publiques, de prêts d'honneurs ou bancaires, du soutien parental …