27 Mars 2019 À 12:55
Jamais un produit de financement n’a connu auparavant autant de succès au Maroc quelques mois à peine après son lancement. Le financement participatif dit Mourabaha immobilier validé par le Conseil supérieur des Oulémas (CSO), a connu un franc succès auprès des Marocains, chiffres à l’appui et avant même le lancement de l’assurance «Takaful». En effet, selon les chiffres de Bank Al-Maghrib, sur une année d’exercice des banques participatives, les financements Mourabaha immobilier ont atteint un montant de 4 milliards de dirhams à fin 2018, soit 85% des financements totaux mis en gestion par ces banques. Notons que le financement Mourabaha immobilier est la seule formule qui a été autorisée par le CSO en juillet 2017. En quoi consiste concrètement cette formule ? Et pourquoi connait-elle un tel triomphe ?
Le mécanisme est simple !r>«Il s’agit d’une transaction commerciale», explique Youssef Baghdadi, président du directoire de Bank Assafa. Selon ses explications, la banque vend à son client un bien déterminé et propriété de la banque à son coût d’acquisition, augmenté d’une marge bénéficiaire, convenue d’avance. Le mécanisme est donc tout simple ! Comme dans le cadre d’une transaction immobilière, le client est obligé de signer une promesse d’achat dans le cadre d’un financement Mourabaha. La marge est convenue d’avance entre les deux parties en fonction de plusieurs paramètres (la catégorie socioprofessionnelle du client, la durée du financement, l’apport et le montant du bien…). Des tarifs très avantageux dans le cadre des conventions employeurs ou Groupements professionnels ainsi que les conventions promoteurs immobiliers peuvent être offert aux clients. Néanmoins, il faut souligner le coût du financement participatif reste plus élevé au Maroc que dans le cadre d’un financement classique. En moyenne, il ressort jusqu’à 15% plus cher hors assurance, selon nos calculs. Cependant, «il faut nuancer, l’arbitrage ne doit pas se limiter au prix», vous dira le conseiller dans une agence de banque participative. Il faut prendre en compte d’autres éléments. Tout d’abord, dans le traitement des impayés, jamais une banque participative ne vous fera payer des frais de pénalité de retard, ni de profit supplémentaire en cas de rééchelonnement», affirme le conseiller. Dans le cadre d’un contrat classique, les impayés engendrent automatiquement des coûts supplémentaires. En revanche, dans le cadre de Mourabaha, le montant de la vente convenu au contrat est immuable. Ensuite, dans le cadre d’un remboursement par anticipation, «pour des raisons éthiques, la banque peut vous accorder une ristourne sur le reste à payer, sans oublier qu’aucune pénalité liée au remboursement anticipé ne sera appliquée», souligne le même conseiller. Il faut enfin attendre de savoir ce que coûtera réellement l’assurance obligatoire «Takaful» qui n’est pas encore lancée au Maroc. Il semblerait donc que les Marocains soient attirés par le mécanisme de Mourabaha immobilier pour sa simplicité, mais aussi parce qu’elle véhicule une certaine image d’une finance solidaire.
Encore du potentielr>Une appétence qui n’est pas près de s’estomper à en croire les experts qui anticipent des perspectives prometteuses pour le financement participatif immobilier au Maroc eu égard à une activité effective de l’ensemble des banques ayant reçu agrément de BAM induisant un effort de vulgarisation démultiplié et animé par l’extension du réseau de l’ensemble des opérateurs sur l’ensemble des villes, l’approfondissement de l’offre avec le lancement de la Mourabaha Équipement et les comptes d’investissement participatifs qui viennent d’être autorisés. r>Ajouter à cela, le développement de l›écosystème avec les marchés de capitaux «Sukuk» et le Takaful. Ainsi, «tous les acteurs financiers ont accéléré leur process pour rattraper les banques, et être en phase avec les attentes des clients. À titre d’exemple, des compagnies Takaful attendent la validation définitive et l’octroi des agréments pour lancer l›activité. La CCG travaille sur des produits de garanties conformes pour accompagner les banques» nous explique Abdessamad Issami, président du directoire de Umnia Bank. Notons que les promoteurs immobiliers ont également touché l›importance de cette nouvelle finance qui a participé à booster l›activité immobilière et le nombre de transactions.