La spéculation foncière et le noir

Malheureusement, le ministère de tutelle et les autorités concernées sont complètement désarmés pour les combattre, surtout qu'il s'agit d'un problème de société et de principes. En effet, les propriétaires de terrains ou d'immeubles passent par des raccourcis pour s'enrichir rapidement et ce, au vu et au su de tout le monde. Une tendance bien marocaine !
Aujourd'hui, tous les rapports ou les enquêtes élaborés sur le Maroc évoquent le problème du foncier et la propriété de la terre, la dernière en date est celle établie par la Cnuced.

«Le foncier économique est un obstacle majeur à l'investissement tant étranger que domestique. Les problèmes les plus importants sont la très faible couverture en matière de l'immatriculation au cadastre, l'ancienneté des textes, la multiplication des statuts et des régimes, les difficultés d'identification du propriétaire réel du terrain, la multiplication des interlocuteurs, le coût élevé de certains terrains industriels et le manque de terrains disponibles, la spéculation et les procédures tatillonnes».

En fait, la possession d'un terrain nu ne coûte rien à son propriétaire, autant le conserver en attendant que les prix montent. Répété des milliers de fois, ce raisonnement aboutit au gel du foncier et à la hausse continue des prix. Dans certains périmètres urbains de Casablanca, le prix du m2 dépasse les 150.000 DH.
Plus loin à Dar Bouâzza où les projets immobiliers touristiques abondent, les investisseurs en quête d'opportunités de placement de leurs argents tentent par tous les moyens de séduire les propriétaires de terrains agricoles jouissant d'un emplacement stratégique. Le prix du m2 est passé de près de 250 DH en 1990 à plus de 3.000 DH aujourd'hui. C'est ahurissant ! La flambée est encore loin de s'estomper. Pour l'heure, le sol rural, à la limite de la métropole, est très cher.

Ce qui signifie que déjà le problème de rareté est de taille et la spéculation va continuer de jouer à outrance. Plus que jamais, la terre est considérée comme le meilleur placement pour ceux qui veulent épargner pour investir dans un marché caractérisé par une offre et une demande. Quand il y a une offre fermée par la limite du périmètre urbain, et que la demande s'accroît d'une manière exponentielle, les prix augmentent automatiquement avec l'effet boule de neige.

Et ceux qui souffrent le plus de cette situation, ce sont des gens de la classe moyenne constituée de 850.000 ménages. Par ailleurs, outre la rétention des terrains et la rareté des sols urbanisables contribuent de manière significative à la flambée du prix du foncier. L'engouement des investisseurs pour l'immobilier en est pour beaucoup.

Très nombreux sont les projets d'habitat et du tourisme qui consomment le foncier, portés aussi bien par des Marocains que des étrangers. Si à un certain moment, les observateurs ont évoqué la solution d'une agence foncière (opérateur foncier qui achète du sol à des prix bas, puis revend le terrain à une collectivité ou une société à un prix modéré, tout en gagnant au passage des plus-values énormes), pour remédier à la déflagration de la situation, cette idée est aujourd'hui reléguée aux oubliettes.

Il faut reconnaître qu'il est bien tard pour constituer des réserves foncières. En effet, pour pouvoir acquérir des terrains là où la pression sur l'urbanisation est moins forte, tout en sachant qu'elle le sera dans le futur proche, il faut que cet opérateur foncier ait une vision claire sur le long terme. A ce moment, l'agence foncière se comportera comme opérateur libéral capable d'anticiper la demande.

Or, aujourd'hui, au sommet de la bulle immobilière où les prix sont très élevés, ce n'est pas le bon moment pour acquérir du foncier. Autre point important, la mise en place d'une agence foncière tant plébiscitée par plusieurs observateurs du marché immobilier n'est pas chose facile. Car, plus le champ d'intervention est vaste, plus les moyens nécessaires sont grands. Ce qui se passe, en ce moment, en matière d'urbanisme, laisse entendre que l'on est encore loin du satisfecit pour pouvoir passer à l'étape ultérieure, celle de l'agence foncière. Bref, on serait amené à déduire que la spéculation restera toujours à l'ordre du jour, poussant ainsi les prix à la hausse et mettant l'acquéreur d'un appartement dans le désarroi.

Une situation qui s'aggrave avec une autre pratique malheureusement très courante, le noir. Les promoteurs réclament de l'argent sous la table. C'est devenue monnaie courante au point que certains banquiers proposent des montages spéciaux pour financer cette partie du montant d'un appartement, d'un terrain ou d'un local commercial. En général, il varie entre 20 et 30% de la transaction. Un phénomène flagrant que ni les autorités de tutelle ni la direction des impôts n'arriveront à combattre.

Car il faudrait que toute la chaîne de l'acte de bâtir soit assainie depuis l'acquisition du terrain en passant par les autorisations de construire ou de lotir, le permis d'habiter ou le certificat de conformité jusqu'au produit fini prêt à être livré aux acquéreurs potentiels.
D'autant que ce secteur fait appel à des corps de métier dont la majorité ne sont
pas organisés et qui exercent dans l'économie souterraine.
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Il nous a déclaré

Ahmed Taoufiq Hejira, ministre de l'Habitat, de l'Urbanisme et de l'Aménagement de l'espace
«La spéculation foncière est un phénomène qui existe dans toutes les économies du monde. Pour lutter contre cette spéculation, l'Etat doit intervenir d'une manière indirecte. Ce que nous avons proposé dans la déclaration du gouvernement, à propos de la lutte contre la spéculation dans les produits agricoles, est applicable également à la spéculation foncière. La situation est alarmante car "le noir" a atteint 150.000 DH dans certaines villes. C'est une question d'offre et de demande et que, à autre niveau, il n'y a pas 150.000 DH de plus, c'est-à-dire le logement de 200.000 DH coûte réellement 350.000 DH : 200.000 DH, sur la table et 150.000 DH sous la table. Parce que tout simplement l'intervention de l'Etat fait défaut et, deuxièmement, il n'y a pas suffisamment d'offres. Donc, ce qu'il faut faire, c'est casser cette spéculation foncière d'une manière indirecte».
Le Matin du Sahara et du Maghreb du 20/11/2007