Financement immobilier

Avec l'espoir de s'installer un jour au bled, nos Marocains résidant à l'étranger sont certainement des plus amoureux de l'immobilier marocain qui a clairement de plus en plus la cote et fait la joie de plus d'un secteur. Ce sont notamment les établissements financiers qui s'y préparent au plus grand soin. Rituel annuel: les offres bancaires pour le financement immobilier sont à chaque saison remises à neuf avec des conditions de plus en plus alléchantes. « Les Marocains du Monde continuent effectivement à investir dans le domaine de l'immobilier, que ce soit pour une résidence familiale ou pour une résidence secondaire. Compte tenu des spécificités de cette demande, de l'éloignement de nos MDM et du temps limité dont ils disposent lorsqu'ils se rendent au Maroc, nous essayons d'adapter notre offre de financement de façon à faciliter au maximum leurs opérations », commente Hassan El Basri, Directeur Général de la Banque des Marocains du Monde à la Banque Centrale Populaire (BCP).

Vrai, il y a mille et une raisons pour le faire. Outre le gain sur placement de leurs liquidités, les banques de la place se doivent de défendre leur territoire en faisant valoir plus de privilèges pour combler le niveau élevé des taux appliqués aux crédits immobilier au Maroc comparé à l'étranger. Bien que les craintes restent tempérées. Le revenu moyen d'un MRE dépasse légèrement les 20.000 DH par mois (selon une étude du Fonds Hassan II), de quoi ne pas satisfaire les conditions de remboursement d'un crédit bancaire en France par exemple. « cette différence de taux d'intérêts est atténué par le recours au taux fixe alors qu'auprès des banques européennes, la règle générale est le taux variable dont les variations brusques impactent directement la capacité de remboursement des clients », explique H. El Basri.

Pour charmer, les banques marocaines usent en fait de tous les moyens: elles financent, presque toutes, 100% de la valeur déclarée du bien, sur une période de 25 ans, avec différé de remboursement pouvant aller jusqu'à 2 ans…
BMCE Bank a su faire le mieux pour nos MRE: ‘'Salaf Dari'' le crédit immobilier qui permet aux MRE d'accéder à la propriété dans leurs pays d'origine. Spécialement dédié aux Marocains non résidents, il finance l'acquisition d'un logement principal ou secondaire, neuf ou ancien, sa construction ou son extension, l'achat d'un terrain… BMCE bank a mis toutes les chances de son côté en offrant la flexibilité pour moduler le remboursement des échéances à travers notamment la possibilité de différer ou de suspendre momentanément les remboursements. Elle serait la seule banque à miser sur une période de remboursement pouvant s'étaler sur 25 ans. Salaf Dari propose aussi le rachat de crédits en cours auprès de confrères avec possibilité de financer des travaux d'aménagement du logement objet du financement.

Miftah, la formule de financement immobilier pour les MRE d'Attijariwafa bank permet de financer l'acquisition ou la construction d'un logement au Maroc en garantissant un financement optimal du prix de vente et une durée de remboursement pouvant aller jusqu'à 20 ans. Cette formule fait bénéficier le client d'une assurance décès-invalidité-incendie, d'un taux fixe ou variable et d'un différé de remboursement de 3 à 12 mois. Formule presque la même que chez la filiale marocaine de BNP-Paribas. Le prêt «Habitat Plus» de BMCI finance jusqu'à 100% du coût total du projet avec également la possibilité d'étaler les remboursements sur 20 ans. BMCI ne propose que 3 mois de différé de paiement, mais se rattrape avec une assurance décès et invalidité pour préserver la famille des aléas de la vie, adossée à une ‘'assurance multirisques habitation'' pour protéger la propriété et les biens.

Pour les étrangers non-résidents, l'offre de la BMCI se propose de financer jusqu'à 70% de leurs investissements avec la possibilité de choisir entre un remboursement à taux fixe ou variable, dont la durée de remboursement devra être limitée à 10 ans maximum.
La Banque populaire, historiquement ‘'timbrée MRE'' a ficelé une offre de financement sur mesure en fonction du revenu du concerné qui peut atteindre 100% du coût global d'acquisition ou de construction. Le délai du remboursement ne peut dépasser les 20 ans, de plus que le crédit a été ‘'jumelé'' d'une assurance décès, de toutes causes, plus une assurance logement qui assurent et préservent les proches en cas de difficultés.

Les avantages du crédit immobilier marocain ne comptent pas s'en arrêter à ce niveau, surtout que les établissements financiers étrangers commencent à ‘'jouer dans la cour des banques marocaines''. Plusieurs banques étrangères proposent désormais aux MRE des formules d'emprunt destinées à financer l'achat immobilier au Maroc. La tendance serait en effet aux accords signés entre les organismes financiers étrangers et ceux marocains. Tout récemment, le groupe espagnol «Banco Popular» (BP) et la Société générale marocaine de banques (SGMB) ont signé un accord de coopération qui permet aux Marocains résidant en Espagne d'obtenir des crédits pour financer l'achat de logements dans le Royaume. Comme le dicte cette convention, les Marocains en Espagne pourront bénéficier de prêts allant jusqu'à 100.000 euros à travers la filiale spécialisée dans les crédits immobiliers de la Banque populaire espagnole «Mundocredit», moyennant des garanties hypothécaires au Maroc.
---------------------------------------------------------------

La réglementation des changes

Au Maroc, les entrées et sorties de devises sont contrôlées. C'est l'Office des changes, institution économique dépendant du ministère des Finances, qui réglemente tous les aspects de ce contrôle.
L'Office des changes a institué depuis plusieurs années des règles tendant à favoriser les investissements des étrangers, et notamment les investissements immobiliers. Les étrangers résidents et non résidents au Maroc bénéficient d'un régime de convertibilité totale concernant les sommes en devises transférées ou introduites au Maroc pour financer un investissement immobilier (dont l'apport personnel et les mensualités du crédit), les loyers perçus pour la location d'un bien immobilier financé par des sommes provenant de l'étranger, ou enfin le produit de la revente du bien. Pour bénéficier de ces avantages, il est important de transférer les fonds provenant de l'étranger sur un compte en dirhams convertibles.
--------------------------------------------------------------

Fixe ou variable ?

Les grandes banques de la place se sont créés des représentations pour servir les MRE sur leurs pays d'accueil. Mais ces derniers préfèrent se rendre aux agences du Maroc pour formuler leur demande de crédit. Et pour raison : « les taux pratiqués par les succursales à l'étranger seraient plus chers que ceux proposés sur place », constate un MRE. En général, chaque banque construit son taux autour des coûts, mais jamais en dessous du taux plancher, fixé par Bank Al-Maghrib, à savoir 5,07% pour les crédits moyen et long terme.
Aujourd'hui, le taux fixe se négocie entre 6 et 7% et le taux variable se situe entre 5,07% et 5,20%. Taux fixe ou variable ? La conjoncture actuelle, imprévisible et marquée par le début de retournement de la courbe des taux n'encourage pas la prise de risque et penche plutôt vers un taux fixe, la mensualité est ainsi la même tout au long de la durée de remboursement des crédits, sans surprises mais aussi sans promettre des périodes de grâce. La période de remboursement, elle, va de 7 à 40 ans pour un crédit à taux variable et de 20 à 25 ans pour un amortissement classique.