L'immobilier dans toutes ses couleurs

Ces deux derniers types d'habitats sont appelés à se développer. Le déficit, accumulé à fin 2009 et qui concerne l'habitat social à faible VIT, est estimé à 52.000 logements.

Fès est depuis quelques années un grand chantier de construction : logement social, habitat économique, haut standing… etc. Il n'y a jamais eu autant de bulldozers, de grues, de bétonnières et autant d'immeubles en construction. Le nombre des autorisations de construction concernant les grands projets, accordées par l'agence urbaine, ne cesse de croître. Il concerne, entre autres, la production d'appartements répartis entre l'habitat économique, l'habitat social et la zone immeubles, des unités de commerces et des lots et projets touristiques. Le secteur de l'immobilier est donc boosté par les différents programmes immobiliers d'habitats économique et social pilotés notamment par le ministère de l'Habitat et Al Omrane mais aussi par les promoteurs privés. « La particularité qui caractérise le marché de l'immobilier à Fès est la multiplicité des petits opérateurs et promoteurs immobiliers de tous bords. Ils sont textiliens, bijoutiers, médecins, commerçants, pharmaciens ou autres qui investissent dans l'immobilier. Ce secteur est devenu, au fil des ans, une sorte de carrefour pour s'enrichir rapidement et ''même pour blanchir l'argent sale''. Résultat: une flambée sans précédent du prix du terrain notamment au centre-ville et une forte spéculation », explique Abdellah Abdallaoui, promoteur immobilier. Pour lui, le manque de professionnalisme et l'absence de données réelles sur le nombre de logements vendus et invendus caractérisent ce marché et la spéculation faite par des personnes qui n'ont aucun rapport avec l'immobilier plonge le secteur dans l'anarchie. « Ne tenant parfois aucune comptabilité et ne payant pas d'impôts, il y a des petites unités qui concurrencent les entreprises structurées, entraînant du coup l'effritement des marges», ajoute-t-il. Au manque de professionnalisme de certains promoteurs s'ajoute l'informel qui mine le secteur. La prolifération de ce qui est ''clandestin'' dans le secteur saute aux yeux, surtout du côté des quartiers Zouagha, Bensouda et à la sortie de la ville sur la route de Sefrou. Abdellah Abdellaoui insiste aussi sur les privilèges accordés, selon lui, par l'Etat à Al Omrane et aux grands groupes immobiliers. «Un promoteur qui ne fait pas un chiffre d'affaires de 5 milliards de centimes ne peut établir une convention avec l'Etat et ne peut donc bénéficier des privilèges et de l'accès au foncier accordés aux grandes entreprises. Il encourage les grands groupes aux dépens des petits et moyens promoteurs qui souvent financent leurs projets avec leur argent propre et non par de crédits bancaires. Résultat: il y a au niveau de Fès une concurrence déloyale et une offre souvent incompatible avec la demande», note-t-il.

Prix élevés
Abdelilah Senhadji, président de l'Association des promoteurs immobiliers de Fès, indique que le désordre qui caractérise le secteur de l'immobilier dans cette ville a entraîné une baisse des prix entre 10 à 15% et qu'il y a une stagnation de la demande au niveau du haut et du moyen standings. «Les promoteurs ont baissé les prix pour pouvoir booster la demande et vendre. Mais les prix proposés demeurent élevés par rapport au pouvoir d'achat des habitants de Fès.
Nous avons réclamé d'ouvrir de nouvelles zones à l'urbanisme pour tous les promoteurs pour pouvoir créer une offre répondant aux différentes attentes et non seulement aux grands groupes qui bénéficient souvent de dérogations. Mais sans succès.... L'Etat a créé le boom par les grands chantiers lancés mais n'arrive plus à maîtriser le marché, esclave des spéculations du foncier », ajoute-t-il. Aujourd'hui, malgré la baisse des prix, confirmée, par ailleurs, par bon nombre de promoteurs de Fès, les produits immobiliers sont loin d'être à la portée de tout le monde. Selon un rapport de l'Inspection régionale du ministère de l'Habitat de Fès-Boulemane, sur l'évolution des prix de vente en DH/m2 des constructions dans la région, le prix d'appartements haut et moyen standings à ''Allal Ben Abdellah'' se situe entre 8.500 et 10.000 DH/ m2 au premier semestre 2009 contre 12.000 DH/m2 durant la même période de l'année précédente. Le prix de vente de villas haut et moyen standings (neuves et anciennes) se situe entre 9.000 et 10.000 DH / m2, alors que celui de fonds de commerce, toujours à Allal Ben Abdellah, a atteint 22.000 DH/m2. A Bled Achach, les appartements haut standing et les villas économiques se vendent à 9.250 DH/m2, alors que ce prix atteint les 1.1000 DH/m2 contre 13.000 DH en 2008 lorsqu'il s'agit de villas haut standing dans le même quartier. Au champ de course, les prix d'appartements haut standing oscillent entre 9.000 et 11.000 DH, le moyen standing, entre 8.500 DH et 9.000 DH/m2, alors que le prix de villas haut standing (anciennes) a atteint les 16.000 DH/m2.

Au niveau de la route Immouzzer, les prix du haut et moyen standings (appartements et villas) varie entre 8.000 et 9.000 DH/m2, alors que les fonds de commerce se vendent à 16.000 DH/m2. On enregistre presque les mêmes prix au niveau de l'avenue des FAR et le quartier moderne d'Ait Skatou. Sur la route de Sefrou et le quartier Al Azhar, les prix varient entre 7000 et 9500 DH/m2. Pareil pour le quartier Ain Chkef, dans lequel de gros promoteurs immobiliers de Fès et de Casablanca gèrent plusieurs projets d'habitats haut, moyen standings et économiques.

L'enrichissement des prix est également enregistré au niveau du quartier populaire comme Bensouda et Ain Smen où les prix de l'habitat économique varient entre 3000 et 5000 DH/m2 selon le rapport de l'Inspection régionale du ministère de l'Habitat de Fès-Boulemane.

Baisse de 10%
Une note de conjoncture de l'Inspection régionale du ministère de l'Habitat de Fès–Boulemane révèle aussi que les prix des logements neufs haut standing ont baissé de 10% au début de l'année et le moyen standing de 3%. En revanche, les prix de l'économique et du social ont augmenté respectivement de 20 et 10%. Les logements anciens connaissent une légère baisse qui est de 3% dans le haut et moyen standings. Le foncier poursuit sa lancée avec une hausse de 30% au niveau des quartiers modernes, ce qui se répercute sur la production des logements.

Pour Abdelkader BenBassou, inspecteur de l'habitat à Fès, le marché immobilier dans cette ville est marqué par une stagnation qui touche surtout le haut et le moyen standings à cause notamment de la hausse des prix, la faiblesse du pouvoir d'achat ainsi que de l'attentisme de la demande.

«L'offre a dépassé le réel pouvoir d'achat des ménages. Par contre, on enregistre une forte demande au niveau de l'économique et du social et les besoins sont par ailleurs énormes pour ces deux derniers types d'habitat. Et ce parce qu'ils répondent aux attentes d'une grande tranche de la population et puis il y a aussi les différents programmes lancés par le gouvernement tels ceux ''Villes sans bidonvilles'', ''résorption de l'habitat insalubre et du menaçant ruine''», explique-t-il.

Il précise que le marché va pouvoir rentrer dans les mois à venir dans une phase d'expansion réaliste et normale et que la demande demeure importante et forte sur le logement social.
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On bétonne dans tous les sens

Peu respectueux de l'environnement et d'aménagements d'annexes essentiels pour la qualité de la vie, bon nombre de promoteurs bétonnent dans tous les sens, dans la moindre parcelle d'espace, privant ainsi la ville de zones vertes ou d'aires de rencontres. L'Agence urbaine suit tous les projets dans le domaine de la construction et dispose même d'une brigade de contrôle pour renforcer le contrôle sur le terrain mais ce n'est pas systématique. Il y a d'autres intervenants qui assurent le contrôle tels que les communes. Mais cela demeure insuffisant en face notamment des passe-droits.