Urbanisme : agences régionales, délais revus et guichet unique pour les grands projets

Une nouvelle architecture se dessine pour l’urbanisme et l’habitat au Maroc. Avec la publication des lois n° 64.23 et n° 34.21 au Bulletin officiel, la réforme dépasse la seule réorganisation administrative annoncée autour des futures agences régionales. Elle touche également aux règles de réalisation des lotissements, aux délais accordés aux aménageurs et au traitement des projets urbains de grande envergure.

La première transformation concerne le maillage institutionnel. La loi n° 64.23 prévoit la création, dans chaque région du Royaume, d’un établissement public dénommé «Agence régionale d’urbanisme et d’habitat», doté de la personnalité morale et de l’autonomie financière. Son ressort territorial correspondra à celui de la région, avec la possibilité de créer des représentations couvrant une ou plusieurs préfectures ou provinces lorsque cela s’avère nécessaire.

L’enjeu est important : il s’agit de passer d’une organisation reposant sur plusieurs agences urbaines à une logique régionale intégrée. Les nouvelles structures récupéreront ainsi une palette particulièrement large de compétences, allant de la préparation des documents d’urbanisme à l’accompagnement des projets, en passant par l’observation territoriale et l’habitat. Elles seront notamment chargées de mener des études prospectives et stratégiques, d’élaborer les projets de documents d’urbanisme, de donner des avis contraignants sur les demandes d’autorisations qui leur sont soumises et de contribuer à la définition de l’offre territoriale régionale. Leurs missions couvriront également le développement des espaces ruraux, la lutte contre l’habitat insalubre, la valorisation du patrimoine architectural et paysager ainsi que l’accompagnement technique des acteurs publics et privés en amont du dépôt des demandes d’autorisation.

Les agences urbaines appelées à céder la place

La réforme organise en parallèle le transfert vers les nouvelles agences régionales des personnels, biens, contrats, droits et obligations des agences urbaines relevant de leur ressort territorial. Les salariés et contractuels seront automatiquement transférés, sans que leur nouvelle situation statutaire puisse être moins favorable que celle dont ils bénéficiaient au moment de leur intégration.

Une particularité est toutefois prévue pour Casablanca. L’Agence régionale d’urbanisme et d’habitat de Casablanca-Settat exercera ses compétences sur le territoire régional, à l’exception du ressort de l’Agence urbaine de Casablanca, qui continuera à être régi par son dispositif juridique spécifique.

Autre nuance importante : la publication de la loi n° 64.23 ne signifie pas que les nouvelles agences deviennent immédiatement opérationnelles. Le texte prévoit que la loi entre en vigueur, pour chaque agence, dès la nomination de son directeur général et la tenue de son conseil d’administration.

Lotissements : des autorisations de 3 à 15 ans selon la superficie

Le deuxième volet de la réforme pourrait avoir des conséquences encore plus directes sur les projets immobiliers et d’aménagement. La loi n° 34.21 revoit en profondeur la loi n° 25.90, en vigueur depuis 1992, afin notamment d’adapter les règles aux dimensions et aux contraintes des opérations actuelles.

Parmi les principales nouveautés figure l’instauration d’une durée de validité de l’autorisation de lotir directement liée à la superficie du projet. Elle est fixée à trois ans pour les opérations ne dépassant pas 20 hectares, cinq ans entre 20 et 100 hectares, sept ans entre 100 et 250 hectares, dix ans entre 250 et 400 hectares et jusqu’à quinze ans pour les lotissements dépassant 400 hectares. À l’expiration du délai correspondant, l’autorisation devient caduque si les travaux d’équipement n’ont pas été achevés.

Le législateur introduit toutefois une souplesse destinée à prendre en compte les aléas auxquels peuvent être confrontés les aménageurs. Lorsque les travaux sont interrompus pour des circonstances indépendantes de la volonté du lotisseur et dont il n’est pas responsable, celui-ci peut demander la suspension du délai de l’autorisation.

La demande devra être examinée par une commission réunissant notamment des représentants de la commune, de la préfecture ou de la province et de l’agence urbaine. Cette commission dispose de quinze jours pour rendre son avis, avant une décision du président du conseil communal dans un délai maximal de sept jours suivant la réception du procès-verbal.

La réforme introduit également un mécanisme particulier permettant, dans certaines situations, la réalisation progressive des travaux d’équipement d’un lotissement. Ce dispositif est toutefois encadré. Il concerne notamment les opérations destinées à répondre à des situations d’urgence pour le relogement des victimes de catastrophes naturelles, à lutter contre l’habitat insalubre ou à satisfaire un objectif d’utilité publique, lorsqu’elles sont réalisées par l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements et organismes, ainsi que par des établissements et entreprises publics.

Le projet devra néanmoins prévoir les équipements essentiels – eau potable, électricité, assainissement et voirie intérieure – et respecter un minimum de conditions de santé, de sécurité et de logement décent. Particularité importante : des permis de construire pourront être délivrés aux bénéficiaires avant l’achèvement de l’ensemble des travaux d’équipement.

Un nouveau régime pour les projets urbains de plus de 400 hectares

L’une des innovations les plus structurantes de la loi 34.21 réside cependant dans la création d’un régime juridique consacré aux «grandes opérations d’aménagement d’utilité publique». Le texte les définit comme des opérations nécessitant la convergence des interventions de l’État, des collectivités territoriales, des établissements publics et, le cas échéant, du secteur privé. Elles doivent en principe porter sur une superficie d’au moins 400 hectares, cette condition ne s’appliquant toutefois pas lorsque le maître d’ouvrage est l’État, une collectivité territoriale ou un établissement public. Ces projets doivent également poursuivre un objectif d’utilité publique et intégrer une logique de développement inclusif et durable.

Le classement d'un projet dans cette catégorie passera par une commission centrale présidée par l’autorité gouvernementale chargée de l’Intérieur, avant une déclaration par décret. Le projet disposera ensuite de son propre «plan d’aménagement de grande opération d’utilité publique». Point majeur : les dispositions de ce document prévaudront sur les documents d’urbanisme et les différents plans sectoriels en vigueur, à l’exception de ceux relatifs à la prévention et à la protection contre les risques de catastrophes.

Un guichet unique pour les investisseurs

Pour ces grandes opérations, le texte met également en place une organisation spécifique des autorisations. Une entité gestionnaire recevra, en qualité de guichet unique, les demandes des investisseurs relatives aux autorisations d’urbanisme et aux équipements nécessaires à leurs projets. Lorsque l’opération se situe dans une seule préfecture ou province, les dossiers seront soumis à une commission présidée par le gouverneur, qui délivrera ensuite les autorisations après avis de cette instance. Lorsqu’un projet s’étend sur plusieurs préfectures ou provinces, le dossier relèvera d’une commission régionale présidée par le wali, auquel reviendra la délivrance des autorisations.

L’entité gestionnaire conservera par ailleurs la responsabilité de l’entretien des équipements, voiries et réseaux et du respect des exigences de sécurité et de protection de l’environnement jusqu’à l’achèvement et au développement de l’opération. Cette responsabilité devra, dans tous les cas, être exercée pendant au moins vingt ans à compter de la déclaration de l’opération d’aménagement d’utilité publique.

La loi 34.21 prévoit également des dispositions transitoires pour les lotissements déjà autorisés. Les nouvelles durées s’appliqueront aux projets dont les autorisations sont toujours valables à la date de publication de la loi. Les projets dont les délais avaient déjà expiré sans que les travaux d’équipement soient achevés pourront, pour leur part, bénéficier d’un délai supplémentaire fixé par une commission technique en fonction notamment de leur superficie et du niveau d’avancement des travaux.

A noter que le texte est entré en vigueur à compter de sa publication au Bulletin officiel. Mais toutes ses dispositions ne seront pas immédiatement applicables : celles nécessitant des textes réglementaires ne prendront effet qu’après la publication de ces derniers. La loi fixe à l’administration un délai d’un an à compter de sa publication pour édicter les textes d’application nécessaires.

Au total, les deux lois dessinent une réforme à deux étages. La première régionalise et élargit les missions des structures chargées de l’urbanisme et de l’habitat. La seconde cherche à adapter les procédures à la taille et à la complexité croissantes des projets, tout en créant un cadre spécifique pour les opérations urbaines de grande ampleur. Le véritable test viendra désormais de leur mise en œuvre : installation effective des nouvelles agences régionales, publication des textes réglementaires et capacité des nouveaux mécanismes à raccourcir réellement les circuits administratifs sans affaiblir les exigences de planification et de contrôle.