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Il faut rappeler que le texte qui vient d’entrer en vigueur, après sa publication au Bulletin officiel (BO), est l’aboutissement d’un long débat sur le plan législatif. En effet, ce texte est le couronnement d’une proposition de loi qui avait été introduite le 31 décembre 2007 par le groupe socialiste pour être adoptée en première lecture en 2010. Mais le texte a été réexaminé pour introduire, à l’initiative du département de la Justice, de nouvelles dispositions qui prennent en considération l’avènement des centres commerciaux et des malls. Après un va-et-vient entre la première et la seconde Chambre, il a été adopté, le 18 mai dernier, à l’unanimité par la première Chambre.
Ainsi, dans six mois, les nouvelles dispositions de ce texte publiées dans le BO seront applicables concernant les baux d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Ces nouvelles dispositions concernent les contrats de bail relatifs au foncier et aux locaux exploités sur la base d’un fonds de commerce dans la propriété d’un commerçant, un artisan ou un industriel, les locaux annexes, etc. Entrent également dans le champ d’application les baux conclus par les établissements d'enseignement privés, par les laboratoires pharmaceutiques ou organismes assimilés, les cliniques privées et même les coopératives. Cependant, il faut exclure du champ d’application de ce texte les contrats de bail qui concernent les locaux faisant partie du domaine public de l’État ou appartenant aux collectivités territoriales, les locaux appartenant au domaine privé de l’État, du waqf et les biens destinés à l’utilité publique. Sont également exclus les biens immobiliers situés dans des centres commerciaux ou des malls, ceux situés dans des espaces destinés à accueillir des pépinières d’entreprises actives dans le domaine industriel et les technologies de l’information, ainsi que tous les services liés. C’est le cas également des baux de longue durée.
La nouvelle loi 49.16 exige ainsi que les contrats de bail soient établis par écrit, datés et signés par les parties. Le loyer est négocié entre les parties et ne peut être révisé qu’au-delà d’une période de trois ans sans dépasser le taux légal de 10%. À l’expiration du bail, le locataire a le droit de demander son renouvellement. Pour cela, il doit prouver avoir exploité le local de manière effective pendant deux ans au moins. Or, si le bailleur refuse le renouvellement, il doit verser au locataire une indemnité égale au préjudice occasionné par l'éviction. Prenant en compte des cas qui reviennent souvent dans la vie commerciale, le texte prévoit le droit à préserver dans les cas de démolition et de reconstruction du local commercial. Dans cette situation, le bailleur peut demander l'éviction du locataire, s'il compte démolir puis reconstruire le local. Mais il doit lui verser une indemnité provisionnelle égale à trois années de loyer, tout en lui garantissant le droit de reprendre le bail, une fois les travaux achevés. Cependant, au terme des travaux, si le locataire reprend le local, il doit payer un loyer équivalant à celui qu'il payait avant son éviction provisoire, en attendant la fixation, par consensus ou par voie judiciaire, des nouvelles clauses du contrat, clauses qui doivent prendre en considération les modifications opérées par les travaux.
Dans le cas de l’abandon du local par le locataire sans payement de loyer pour une période supérieure à six mois, le bailleur peut saisir le président du tribunal de première instance, lequel statue en référé sur l'ouverture du local et sa récupération par le propriétaire. Pour ce faire, le tribunal ordonne aussitôt une enquête pour être sûr de la véracité de l'abandon. Si le locataire réapparaît au cours de l’enquête, le président lui octroie un délai de 15 jours pour régulariser sa situation. En ce qui concerne l’institution judiciaire habilitée à trancher dans les conflits juridiques liés aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, la loi 49.16 souligne qu’ils sont du ressort du tribunal de commerce.
