Entretien avec Me. Fatem-Zohra Borkadi, notaire à Casablanca

Tout ce qu'il faut savoir avant de passer à l'acte

Najat Mouhssine,LE MATIN
22 Juin 2017

L’acquisition d’un bien immobilier est soumise à un formalisme particulier. Des précautions s’imposent afin d'éviter des ennuis, des surprises, des procès. Il faut consultez un notaire, fidèle conseiller et meilleur défenseur. Par son biais, les conventions seront soigneusement étudiées, correctement rédigées, et toutes les formalités nécessaires à leur perfection seront accomplies en temps opportun.

Le matin : Quelles sont les choses à connaître avant de s’engager ?
Fatem-Zohra Borkadi. Le premier engagement se matérialise par la signature d’un avant-contrat appelé compromis ou promesse de vente. La conclusion d’un compromis n’est pas obligatoire si les parties à l’acte ou leurs représentants sont présents et si toutes les conditions sont réunies pour la signature de la vente définitive. Mais souvent, les parties ne peuvent pas toujours concrétiser immédiatement leur volonté, ceci s’explique par la complexité croissante de la vie économique et la multiplication des formalités préalables à la conclusion de la vente définitive, par exemple :
l’obtention d’un crédit bancaire, d’une autorisation administrative, de la mainlevée de saisie ou d’hypothèque, du permis d’habiter…
Quand il s'agit de la vente d’immeuble en état futur d’achèvement, l’établissement d’un contrat préliminaire est obligatoire et celui-ci doit être conclu, sous peine de nullité, soit par un acte authentique (dressé par un notaire ou un Adoul) ou par un acte ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession légale, réglementée et autorisée à dresser ces actes par la loi régissant ladite profession.
Ce contrat ne peut être conclu entre le promoteur et l’acquéreur qu’après l’achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée de l’immeuble en question. En ce qui concerne les avances, tout versement effectué par l’acquéreur avant la signature du contrat préliminaire est considéré par la loi comme nul.

Quels sont les frais de notaire et à combien s’élèvent-ils ?
Pour l’acquisition des logements à usage d'habitation (maison, appartement, villa), des locaux à usage commercial et des terrains non bâtis avec engagement de bâtir, les frais sont calculés sur la base du prix de vente du bien à acquérir :
• Droits d'enregistrement : 4%.
• Conservation foncière : 1,5% + droit fixe 100 DH et 100 DH pour le certificat de propriété.
• Frais divers (timbre, déplacement…).
• Les honoraires du notaire : entre 0,5 et 1%.
• TVA : 10% du montant des honoraires.
• Acquisition d’un terrain nu ou comportant des constructions à démolir : 5%. 



Les conseils de l’expert

À l’occasion de l’acquisition de votre bien immeuble, il faut obligatoirement consulter votre notaire, car il est le spécialiste par excellence de l’immobilier. Il sera votre fidèle conseiller et votre meilleur défenseur. Son ministère autorisé vous évitera bien des ennuis, bien des surprises et bien des procès. Il est une sorte «d’assureur tous risques». Vos conventions seront soigneusement étudiées, correctement rédigées et toutes les formalités nécessaires à leur perfection seront accomplies en temps opportun. Tout d’abord, il faut : • Visiter les lieux à plusieurs reprises. • S’assurer de l’identité du vendeur. • Consulter le titre foncier relatif au bien que vous désirez acquérir auprès des services de la Conservation foncière afin de vérifier que ledit bien n'est grevé d'aucune charge foncière, hypothèque, saisie… • Demander un certificat de propriété de la Conservation foncier dont dépend le bien objet de l’acquisition. • Demander le permis d’habiter. • En ce qui concerne les impôts, il faut de préférence, au préalable, exiger du vendeur la production d’une attestation de paiement des impôts. Elle permet aussi au nouvel acquéreur de s’assurer du paiement des impositions grevant l’immeuble sous peine d’y être tenu solidairement. En ce qui concerne l’acquisition d’un terrain nu ou d’un terrain sur lequel se trouvent édifiées des constructions (villa, maison à étage...), il faut demander la note de renseignement de l’Agence urbaine. Ce document permet au demandeur de s’informer de l’affectation réservée à son terrain par les dispositions réglementaires prévues par les documents d’urbanisme, et le règlement applicable au secteur où se situe son terrain. La note de renseignement permet aussi au citoyen manquant d'expérience de se prémunir contre les abus pratiqués dans le secteur par les non professionnels. Vérifier que le terrain ne fait pas l'objet de projet d'expropriation pour cause d'utilité publique ou projet de voirie.

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