Patrimoine immobilier, l’heure d’agir (Tribune)

À Casablanca, souvent qualifiée de «laboratoire architectural du XXe siècle», cohabitent dans une surprenante harmonie l’Art déco des années 1930, les arabesques du néo-mauresque et les lignes épurées du moderne colonial. Fès, Marrakech et Rabat protègent jalousement leurs médinas séculaires, tandis qu’El Jadida expose, face à l’Atlantique, ses bastions portugais. Le patrimoine architectural marocain est pluriel, vivant, stratifié.

Mais il est aussi profondément vulnérable. À Casablanca, nombre de bâtiments à valeur patrimoniale attendent toujours un classement officiel. Et même parmi ceux déjà protégés, l’humidité gagne du terrain, les fissures s’étendent, les plafonds se dérobent. Les propriétaires, eux, se retrouvent dans une impasse. Ni les moyens de restaurer, ni la possibilité de vendre, ni l’autorisation de démolir. Et pendant ce temps, la ville, impuissante, regarde le temps faire son œuvre.



S’ajoute à cela le piège discret, mais tout aussi pernicieux, qu’est l’allongement mécanique des listes de classement. À force de vouloir tout protéger, on court le risque de diluer la valeur réelle de ce qui mérite vraiment de l’être. Un inventaire patrimonial n’est pas une vitrine figée, encore moins un sanctuaire administratif. Il doit être un outil vivant de décision stratégique. Mieux vaut une liste resserrée mais activable, qu’un catalogue pléthorique sans perspective d’usage ni de réhabilitation. Le classement doit être un point de départ pour un projet de valorisation, non une fin en soi. Et pour cela, chaque ajout mérite d’être interrogé : que peut-on en faire ? Quelle valeur d’usage, culturelle, urbaine, sociale ce bâtiment apporte-t-il à son époque ? La vraie richesse patrimoniale ne se mesure pas au nombre d’immeubles étiquetés, mais à la capacité d’un pays à leur redonner sens et fonction.

L’illusion est souvent bien entretenue, une façade repeinte, un drapeau au balcon, un pan de mémoire conservé. Mais il suffit de faire le tour, de pénétrer dans une cour intérieure ou de s’attarder au crépuscule, pour découvrir une tout autre réalité. L’exemple de l’Espace de la Mémoire historique de la Résistance à El Jadida, bâtiment emblématique en front de mer, en est une illustration saisissante. Derrière ses colonnes et son horloge, son jardin intérieur est livré à lui-même, squatté par des sans-abris, jonché de détritus. La nuit, les murs deviennent un refuge précaire, parfois une zone de repli pour les plus démunis.

Ce cas n’est pas isolé. De nombreux bâtiments industriels en plein centre-ville deviennent des dépotoirs à ciel ouvert, où se concentrent résidus, odeurs nauséabondes, rats et insalubrité. Des blocs d’immeubles d’habitation, vidés de leurs résidents, se transforment en zones mortes, contaminant leur voisinage, hôtels, résidences ou commerces, mais surtout altérant la promesse d’un urbanisme cohérent. Ces espaces ne sont plus simplement des ruines, mais des fractures actives dans le tissu urbain, qui dévitalisent les centres-villes et en compromettent la transformation.

Si l’état du patrimoine bâti marocain suscite aujourd’hui l’inquiétude, ce n’est pas par manque de conscience ni par absence d’attachement symbolique. Le problème est plus insidieux, enraciné dans un enchevêtrement de facteurs structurels qui paralysent l’action autant qu’ils diluent les responsabilités. Au premier rang de ces obstacles figure la complexité des régimes de propriété. Trop de bâtiments sont détenus en indivision par des familles élargies, héritières de droits fragmentés, souvent en désaccord ou résidant à l’étranger. Par conséquent, l’immobilisme prévaut, faute de consensus, et chaque tentative de réhabilitation devient un labyrinthe juridique.

À cela s’ajoute la spéculation foncière, omniprésente et silencieuse, qui dicte ses lois dans les centres urbains. Dans une logique purement financière, il est plus rentable de laisser périr un édifice patrimonial, dans l’attente d’un rachat ou d’un changement de zonage, que d’en entreprendre la restauration. La ruine devient alors un calcul, et non un accident.

Les collectivités locales, en première ligne, manquent cruellement de moyens. En l'absence de budget suffisant, d'équipes techniques formées ou outils juridiques souples, elles ne peuvent agir efficacement. La restauration d’un bâtiment ancien exige des compétences spécialisées, des matériaux adaptés, une coordination fine entre acteurs publics et privés. Or ces ressources sont trop souvent absentes ou inaccessibles.

Enfin, le cadre législatif en vigueur, bâti autour de la loi 22-80, promulguée initialement par le Dahir n°1-80-341 du 25 décembre 1980, montre aujourd’hui ses limites. Pensée à une époque où les enjeux patrimoniaux n’avaient ni la même urgence ni la même ampleur, cette loi, bien qu’amendée par la loi n°19-05 promulguée par le Dahir n°1-05-199 du 15 décembre 2005, peine à encadrer efficacement la diversité des patrimoines contemporains. Elle reste rigide, peu incitative et déconnectée des pratiques actuelles de conservation. L’architecture moderniste du XXe siècle y trouve peu de reconnaissance, et les démarches de classement, censées offrir une protection, s’étirent dans le temps sans effet immédiat. Pis encore, leur lenteur et leur flou juridique peuvent, dans certains cas, accélérer la dégradation des biens, faute d’intervention rapide autorisée ou encadrée.

Cette conjonction d’inerties produit une équation redoutable où l’État regarde, les propriétaires attendent et les bâtiments s’effondrent. Il ne s’agit pas d’un simple retard administratif, mais d’un véritable blocage systémique, qui appelle une refonte en profondeur des mécanismes d’identification, de protection et de valorisation du patrimoine immobilier au Maroc.

Ce qui commence par une fissure sur un mur peut devenir, à l’échelle d’une ville, une fracture urbaine, économique et symbolique. Car laisser le patrimoine se dégrader, ce n’est pas seulement perdre des pierres anciennes, c’est fragiliser toute une chaîne de valeur territoriale.

Sur le plan visuel et esthétique, les cicatrices de l’abandon défigurent le paysage. Les contrastes se creusent entre, d’un côté, les ambitions affichées des hôtels modernes, des façades ravalées ou des corniches réaménagées et, de l’autre, les vestiges voisins, lépreux et tagués. L’harmonie urbaine se rompt, l’identité visuelle s’efface, l’expérience du visiteur s’en trouve appauvrie.

Sur le plan économique, le cercle vicieux s’installe rapidement. Les biens situés à proximité de ces zones en déclin perdent de leur valeur. Les investisseurs se rétractent, les hôtels hésitent à s’implanter, ou subissent l’effet repoussoir des nuisances environnantes. La dynamique commerciale s’étiole et le quartier se vide.

Socialement, ces lieux deviennent des zones d’exclusion latente, refuge involontaire des plus précaires. Squats improvisés, insécurité perçue et absence de service. Autant de facteurs qui accentuent la marginalisation de certaines franges urbaines et nourrissent un sentiment d’abandon, voire d’injustice spatiale. Et le tourisme ? Il souffre en silence. Une ville au patrimoine mutilé n’inspire pas confiance. Le récit que l’on raconte au monde s’effiloche, entre brochure officielle et réalité des rues. Le voyageur ne pardonne pas l’incohérence entre promesse culturelle et état réel du décor.

Et demain ? Lorsque la planète entière braquera ses objectifs sur nos cités, à l’occasion de la Coupe du monde 2030, que montrerons-nous ? Des stades flambant neufs, illuminés et ultramoderne qui cohabitent avec des bâtiments classés crevés par l’oubli et devenus des dépotoirs urbains à ciel ouvert ? L’enjeu n’est pas uniquement esthétique. Il est stratégique, identitaire et diplomatique. Car une ville qui laisse mourir son histoire, même en silence, trahit son ambition de rayonnement.

Le Maroc n’est pas isolé dans son combat pour la préservation du patrimoine. Partout dans le monde, des pays, confrontés aux mêmes dilemmes de l’abandon, de la vétusté et de la spéculation, ont choisi de miser non pas sur la contrainte, mais sur l’incitation intelligente. Ils ont compris qu’un propriétaire de bâtiment ancien, souvent démuni face à l’ampleur des coûts, ne doit pas être suspecté, mais accompagné dans un rôle de gardien actif de la mémoire collective.

En France, la Loi Monument historique constitue une référence. Elle permet aux propriétaires de déduire 100% des dépenses de restauration de leur revenu global, sans aucun plafonnement. Ce dispositif puissant transforme les passionnés du bâti ancien en mécènes discrets de la mémoire nationale, tout en consolidant une filière d’artisans et de savoir-faire rare.

En Italie, pays où le patrimoine est omniprésent, les crédits d’impôt peuvent atteindre jusqu’à 65% pour les rénovations de biens classés. Un mécanisme qui a permis de sauver des milliers de palais, villas ou bourgs historiques, tout en redonnant vie aux campagnes désertées.

Le Royaume-Uni, plus pragmatique, mise sur l’exonération de TVA pour certains travaux de rénovation, et offre également des subventions ciblées via des fonds patrimoniaux comme le «Heritage Lottery Fund». Là encore, l’État joue son rôle non pas comme surveillant, mais comme partenaire.

Ces modèles ont un effet structurant : ils repositionnent la restauration du patrimoine comme un investissement citoyen, économiquement soutenu, socialement valorisé. Ils transforment le propriétaire en acteur de la sauvegarde, non en otage d’un bien coûteux à entretenir. Et surtout, ils envoient un message clair : le patrimoine n’est pas une charge, mais une chance.

Le Maroc dispose d’une marge de manœuvre réelle, à condition d’engager une action rapide, cohérente et coordonnée. La sauvegarde du patrimoine bâti ne doit pas être perçue comme une charge esthétique ou muséale, mais comme un levier de régénération urbaine, d’attractivité économique et de cohésion sociale. Pour cela, une stratégie à plusieurs niveaux s’impose.

D’abord, moderniser la loi 22-80, aujourd’hui à bout de souffle. Il ne s’agit pas seulement de revoir ses formulations, mais de l’aligner sur les réalités patrimoniales du XXIe siècle. L’architecture postcoloniale, les édifices modernistes, les ensembles industriels du XXe siècle doivent être pleinement intégrés dans la définition élargie de ce qui mérite d’être protégé, non par nostalgie, mais parce qu’ils incarnent une tranche précieuse de notre histoire urbaine.

Ensuite, il est urgent de créer un statut fiscal dédié aux biens classés ou inscrits. Ce dispositif devrait permettre aux propriétaires de céder leurs biens classés sans redressements fiscaux ou de bénéficier de déductions substantielles sur les travaux de restauration conformes. Mais il devra aussi reconnaître une vérité contemporaine : pour être viable, un bâtiment restauré doit pouvoir accueillir des éléments de confort moderne, tels qu'un ascenseur discret, un garage souterrain, la fibre optique ou l'isolation thermique. La préservation ne doit pas être figée, elle doit conjuguer fidélité à l’esprit des lieux et adaptation aux usages actuels.

Parallèlement, les entrepôts désaffectés, usines vides ou anciens immeubles administratifs, doivent faire l’objet de partenariats public-privé intelligents, où l’intérêt général guide la rentabilité. Il ne s’agit pas de vendre à perte, mais d’encadrer la transformation de ces lieux en y injectant de la vie, de l’activité, de la fonction sociale ou culturelle. Un fonds national pour la réhabilitation patrimoniale, abondé par une fraction des recettes touristiques ou du mécénat d’entreprise, pourrait servir de catalyseur. Ce fonds permettrait d’amorcer des chantiers complexes, souvent trop lourds pour un acteur seul. Il serait aussi un signal fort de l’engagement de l’État pour faire du patrimoine une priorité de développement.

Enfin, aucune stratégie ne saurait réussir sans l’implication active de la société civile. Des associations comme Casamémoire ont démontré leur capacité à documenter, sensibiliser, alerter. Elles doivent être pleinement intégrées aux dispositifs de gouvernance patrimoniale.

En un mot, il est temps de sortir le patrimoine de l’exception pour en faire un pilier structurant des politiques urbaines marocaines. Ce qui est en jeu, ce n’est pas seulement la sauvegarde de la pierre, mais la capacité d’un pays à se réconcilier avec son histoire tout en construisant son futur.