Dans une note récente, BMCE Capital Global Research recommande l’achat du titre Aaradei Capital, qu’il valorise à 521 dirhams, soit un potentiel de hausse de 23,2% par rapport au cours du 22 janvier 2026. Cette révision s’inscrit dans un contexte de repositionnement stratégique du groupe, engagé dans un nouveau cycle de croissance jugé à la fois plus ambitieux et plus lisible.
Aradei Capital ambitionne de porter la valeur de son patrimoine à plus de 11 milliards de dirhams d’ici 2030, en s’appuyant sur un pipeline d’investissement de 3,3 milliards de dirhams. Près de 55% de ce pipeline, soit 1,8 milliard de dirhams, sont déjà sécurisés, offrant une visibilité appréciable sur l’exécution du plan.
À cet horizon, la foncière vise un chiffre d’affaires supérieur à 1 milliard de dirhams, un FFO (Funds From Operations), qui mesure les revenus locatifs récurrents d’une foncière, avoisinant 500 millions de dirhams et une marge d’EBITDA supérieure à 70%, traduisant sa capacité à développer sa base locative tout en préservant ses fondamentaux opérationnels.
La valorisation du titre, relevée de 518 à 521 dirhams, intègre notamment le plan de développement 2025-2030 présenté lors des Market Days, les synergies attendues du projet mixed-use de Casablanca et l’amélioration de la visibilité sur le pipeline.
Les projections de BMCE Capital s'attendent à un chiffre d’affaires autour de 1 milliard de dirhams à horizon 2030, sans hypothèses agressives sur les taux d’occupation ou les loyers. À court terme, une accélération est anticipée dès 2026, avec des revenus projetés à 779 millions de dirhams, en hausse de 20% en glissement annuel. Cette progression serait soutenue par des revenus exceptionnels estimés à 100 millions de dirhams, liés au projet de promotion immobilière à Dar Bouazza, ainsi que par l’intégration en année pleine de SELA Park Casablanca. Elle bénéficierait également de la montée en régime, après rénovation, des centres Almazar et Borj Fès, dont la livraison est prévue au premier semestre 2026, ainsi que des premières recettes récurrentes générées par le projet Elevate.
En 2027, le chiffre d’affaires devrait revenir à un niveau plus normatif de 706 millions de dirhams (-9% en glissement annuel), en raison de la non-récurrence des revenus exceptionnels, mais afficherait une croissance de 9% hors promotion immobilière.
À plus long terme, les revenus sont estimés à 1,15 milliards de dirhams en 2030, soit un taux de croissance annuel moyen de 12% sur la période 2025-2030.
En conséquence, la marge d’EBITDA devrait reculer à 65% en 2026, contre 73,5% en 2025, avant de se redresser progressivement pour se stabiliser autour de 70% à 71% à partir de 2027, grâce à la normalisation du mix de revenus et à la contribution accrue des segments à plus forte marge, tels que la santé et le retail media.
Le FFO, indicateur clé de la capacité de génération de cash, devrait suivre une trajectoire plus régulière. Il est attendu à 327 millions de dirhams en 2026 (+1,6%), puis à 339 millions de dirhams en 2027, porté par la montée en puissance des activités à forte visibilité, notamment les loisirs et le retail media.
À horizon 2030, le groupe vise un FFO proche de 500 millions de dirhams, en ligne avec ses ambitions de croissance.
La structure financière reste jugée solide, avec une dette totale de 3,4 milliards de dirhams, répartie entre un tiers obligataire et deux tiers bancaire, une maturité moyenne de 6 ans et un coût maîtrisé de 4,6%. Le groupe dispose également d’un programme de billets de trésorerie plafonné à 500 millions de dirhams, avec un encours de 350 millions, et affiche un LTV EPRA de 34%, gage de flexibilité financière.
Les investissements devraient s’intensifier dès 2026, avec des CAPEX attendus à 619 millions de dirhams, soit un doublement par rapport aux niveaux précédents. Sur la période 2026-2030, le pipeline global de 3,3 milliards de dirhams implique des investissements annuels compris entre 550 et 750 millions de dirhams, avec des projets Greenfield plafonnés à 500 millions de dirhams et un yield on cost cible de 10% à 11%. Au-delà de 2028, les CAPEX devraient se normaliser entre 400 et 500 millions de dirhams, à mesure que le portefeuille atteindra sa phase de stabilisation.
Le rendement attendu (dividend yield) avoisinerait 5,4%, positionnant la valeur parmi les plus attractives de la Bourse de Casablanca. Cette politique s’appuie sur un taux de distribution progressivement aligné sur le minimum statutaire de 85% du FFO.
Au-delà des indicateurs financiers, BMCE Capital met en avant l’évolution du modèle économique d’Aradei Capital. La foncière s’éloigne d’une logique patrimoniale passive pour adopter une approche plus active, combinant développement, transformation des actifs et intégration de nouveaux usages.
Cette stratégie « value-add » se traduit notamment par le développement de segments comme les loisirs, le retail media ou encore les projets de rénovation (Borj Fez, Almazar), positionnant le groupe comme une plateforme immobilière intégrée, à mi-chemin entre rendement et croissance.
Enfin, la stratégie du groupe intègre une diversification progressive vers des formats hybrides. Le projet SELA Park Casablanca, avec près de 30% de sa surface dédiée aux loisirs, illustre cette orientation, tout comme le futur projet mixed-use de Casablanca.
À terme, la rotation du portefeuille pourrait favoriser des actifs multi-usages plus contributifs, avec éventuellement une composante hôtelière, en fonction des opportunités et des partenariats.
Aradei Capital ambitionne de porter la valeur de son patrimoine à plus de 11 milliards de dirhams d’ici 2030, en s’appuyant sur un pipeline d’investissement de 3,3 milliards de dirhams. Près de 55% de ce pipeline, soit 1,8 milliard de dirhams, sont déjà sécurisés, offrant une visibilité appréciable sur l’exécution du plan.
À cet horizon, la foncière vise un chiffre d’affaires supérieur à 1 milliard de dirhams, un FFO (Funds From Operations), qui mesure les revenus locatifs récurrents d’une foncière, avoisinant 500 millions de dirhams et une marge d’EBITDA supérieure à 70%, traduisant sa capacité à développer sa base locative tout en préservant ses fondamentaux opérationnels.
La valorisation du titre, relevée de 518 à 521 dirhams, intègre notamment le plan de développement 2025-2030 présenté lors des Market Days, les synergies attendues du projet mixed-use de Casablanca et l’amélioration de la visibilité sur le pipeline.
Les projections de BMCE Capital s'attendent à un chiffre d’affaires autour de 1 milliard de dirhams à horizon 2030, sans hypothèses agressives sur les taux d’occupation ou les loyers. À court terme, une accélération est anticipée dès 2026, avec des revenus projetés à 779 millions de dirhams, en hausse de 20% en glissement annuel. Cette progression serait soutenue par des revenus exceptionnels estimés à 100 millions de dirhams, liés au projet de promotion immobilière à Dar Bouazza, ainsi que par l’intégration en année pleine de SELA Park Casablanca. Elle bénéficierait également de la montée en régime, après rénovation, des centres Almazar et Borj Fès, dont la livraison est prévue au premier semestre 2026, ainsi que des premières recettes récurrentes générées par le projet Elevate.
En 2027, le chiffre d’affaires devrait revenir à un niveau plus normatif de 706 millions de dirhams (-9% en glissement annuel), en raison de la non-récurrence des revenus exceptionnels, mais afficherait une croissance de 9% hors promotion immobilière.
À plus long terme, les revenus sont estimés à 1,15 milliards de dirhams en 2030, soit un taux de croissance annuel moyen de 12% sur la période 2025-2030.
Une rentabilité résiliente malgré les investissements
Sur le plan de la rentabilité, l’EBITDA devrait atteindre 507 millions de dirhams en 2026, en hausse de 7%, mais avec un rythme de progression inférieur à celui des revenus. Cette évolution s’explique par la montée des revenus non locatifs à faible marge, notamment issus de la promotion immobilière, ainsi que par l’effet temporaire lié à l’entrée en exploitation de nouveaux actifs encore en phase de montée en charge.En conséquence, la marge d’EBITDA devrait reculer à 65% en 2026, contre 73,5% en 2025, avant de se redresser progressivement pour se stabiliser autour de 70% à 71% à partir de 2027, grâce à la normalisation du mix de revenus et à la contribution accrue des segments à plus forte marge, tels que la santé et le retail media.
Le FFO, indicateur clé de la capacité de génération de cash, devrait suivre une trajectoire plus régulière. Il est attendu à 327 millions de dirhams en 2026 (+1,6%), puis à 339 millions de dirhams en 2027, porté par la montée en puissance des activités à forte visibilité, notamment les loisirs et le retail media.
À horizon 2030, le groupe vise un FFO proche de 500 millions de dirhams, en ligne avec ses ambitions de croissance.
Un endettement maîtrisé au service de la croissance
Le financement de ce développement reposera en partie sur un recours accru à l’endettement. La dette nette devrait atteindre 3,5 milliards de dirhams en 2026, pour financer un pipeline d’investissement estimé à 1,8 milliard de dirhams déjà identifié. Sur la période de projection, la dette continuerait d’augmenter, tout en maintenant un ratio dette nette/EBITDA inférieur à 7,5x, soutenu par la croissance des revenus.La structure financière reste jugée solide, avec une dette totale de 3,4 milliards de dirhams, répartie entre un tiers obligataire et deux tiers bancaire, une maturité moyenne de 6 ans et un coût maîtrisé de 4,6%. Le groupe dispose également d’un programme de billets de trésorerie plafonné à 500 millions de dirhams, avec un encours de 350 millions, et affiche un LTV EPRA de 34%, gage de flexibilité financière.
Les investissements devraient s’intensifier dès 2026, avec des CAPEX attendus à 619 millions de dirhams, soit un doublement par rapport aux niveaux précédents. Sur la période 2026-2030, le pipeline global de 3,3 milliards de dirhams implique des investissements annuels compris entre 550 et 750 millions de dirhams, avec des projets Greenfield plafonnés à 500 millions de dirhams et un yield on cost cible de 10% à 11%. Au-delà de 2028, les CAPEX devraient se normaliser entre 400 et 500 millions de dirhams, à mesure que le portefeuille atteindra sa phase de stabilisation.
Un rendement attractif pour les investisseurs
Aradei Capital se distingue également par un profil de rendement élevé. Le dividende par action (DPA) devrait se stabiliser à 23 dirhams sur la période 2026-2027, traduisant une politique de distribution prudente.Le rendement attendu (dividend yield) avoisinerait 5,4%, positionnant la valeur parmi les plus attractives de la Bourse de Casablanca. Cette politique s’appuie sur un taux de distribution progressivement aligné sur le minimum statutaire de 85% du FFO.
Au-delà des indicateurs financiers, BMCE Capital met en avant l’évolution du modèle économique d’Aradei Capital. La foncière s’éloigne d’une logique patrimoniale passive pour adopter une approche plus active, combinant développement, transformation des actifs et intégration de nouveaux usages.
Cette stratégie « value-add » se traduit notamment par le développement de segments comme les loisirs, le retail media ou encore les projets de rénovation (Borj Fez, Almazar), positionnant le groupe comme une plateforme immobilière intégrée, à mi-chemin entre rendement et croissance.
Une stratégie de financement disciplinée
La trajectoire de croissance repose sur une allocation du capital maîtrisée, combinant autofinancement, recours mesuré à la dette et, le cas échéant, levées de fonds via le marché, notamment sous forme d’augmentations de capital. Si ces opérations peuvent induire un effet dilutif à court terme, elles pourraient être compensées par une amélioration du rendement, à condition que la rentabilité des nouveaux projets soit au rendez-vous.Enfin, la stratégie du groupe intègre une diversification progressive vers des formats hybrides. Le projet SELA Park Casablanca, avec près de 30% de sa surface dédiée aux loisirs, illustre cette orientation, tout comme le futur projet mixed-use de Casablanca.
À terme, la rotation du portefeuille pourrait favoriser des actifs multi-usages plus contributifs, avec éventuellement une composante hôtelière, en fonction des opportunités et des partenariats.
