Les tendances du marché immobilier au-delà de la hausse générale des transactions

Depuis le premier trimestre 2024, le marché immobilier marocain se caractérise par une dynamique positive, avec une hausse des transactions par rapport à l'année précédente. Cette tendance se fait sentir dans divers segments incluant le foncier, les appartements et les commerces. En effet, l'analyse des chiffres montre que le volume des transactions se situe même au-dessus des niveaux de 2019, selon la plateforme de mise en relation dans le domaine immobilier. Cependant, il importe de nuancer cette bonne nouvelle, comme le précise le spécialiste data de l’entreprise : bien que les transactions soient en hausse, cela ne reflète pas nécessairement une situation optimale du marché. Les difficultés persistent, notamment en termes d'offre.

La reprise n'est pas uniforme et varie considérablement d'une ville à l'autre, ainsi qu'au sein des différents segments du marché. Dans les villes touristiques telles que Marrakech et Tanger, la demande est toujours forte, attirant une clientèle internationale. Marrakech, en particulier, se distingue par son marché dynamique et ses prix inférieurs à ceux de Casablanca, ce qui en fait un marché attractif pour l’investissement immobilier. La ville de Tanger n’est pas en reste. Ayant gagné en notoriété au fil des années, elle marche sur les pas de Marrakech avec une hausse de transactions qui se confirme de plus en plus grâce à une clientèle internationale en hausse.

Mais si Marrakech est la ville la plus dynamique en termes de demande, Casablanca est la ville la plus dynamique par le nombre de transactions. «La métropole concentre 20% du volume des transactions globales, contre 10% à Marrakech, 7% à Tanger et 2% à Rabat», détaille Mubawab. «C’est la ville avec la plus forte densité de population. Par conséquent, même lorsque les transactions ne sont pas significatives et qu’il n’y a pas d’augmentation du nombre de transactions, elle enregistre tout de même le volume le plus élevé», explique notre source. Elle précise que la demande au niveau de la métropole est principalement orientée vers des biens résidentiels, tant pour l'occupation personnelle que pour l'investissement.

L’analyse par segments démontre des tensions sur le haut standing, où l'offre peine à satisfaire la demande, notamment à cause de la hausse des coûts de la vie. «La villa continue de se vendre correctement, car il s'agit de budgets moins affectés par l'inflation. En revanche, le segment du haut standing résidentiel a connu un léger recul, en raison d'une inadéquation entre l'offre et la demande. De nombreux acheteurs potentiels ont dû ajuster leurs budgets à la baisse. Ainsi, le segment le plus touché est le haut standing résidentiel, surtout à Casablanca. À l'inverse de Tanger où le marché est soutenu par les Marocains résidant à l'étranger (MRE) qui continuent d'acheter, tout comme les clients locaux. De même, à Marrakech, une forte demande provient non seulement des MRE et des expatriés, mais également des acheteurs locaux», développe Mubawab.

La demande pour des logements sociaux, quant à elle, stagne, en raison de l'écart entre les coûts liés au foncier et à la construction et les prix des appartements. «C’est pour cela que les promoteurs se montrent réticents à développer du logement social, surtout à Casablanca et dans les grandes métropoles. Cependant, certains quartiers ou villes continuent de disposer d'une offre de logement social qui répond encore significativement à la demande, car les enjeux fonciers y sont différents», précise Mubawab. Cela étant, le segment du moyen standing représente le cœur du marché immobilier actuel, consolidé par le programme d'aide au logement lancé par le gouvernement. Selon Mubawab, ce soutien a permis de dynamiser ce secteur, qui constitue désormais une part importante des transactions.

Globalement, les types de biens immobiliers les plus recherchés sont les appartements. Ils dominent le marché avec 75% des transactions. Parmi ces appartements, les studios sont particulièrement prisés par les investissements, mais il existe également une demande significative pour des logements résidentiels offrant des surfaces et des prix optimisés. Les chiffres indiquent que les acquéreurs recherchent avant tout des biens d'une valeur inférieure à un million de dirhams, généralement entre 600.000 et 700.000 dirhams.

Il est également important de noter que les tendances peuvent varier d'une ville à l'autre. En moyenne, un cadre souhaitant s'installer à Casablanca dispose d'un budget de 2 à 2,5 millions de dirhams, tandis qu'à Tanger, ce montant est d'environ 1,5 à 2 millions. Dans les petites villes, ce sont les lotissements qui attirent les acheteurs, qui s'associent souvent pour acquérir un terrain, le construire et se partager les appartements.

Par ailleurs, les bureaux connaissent actuellement une baisse d'attractivité, ce qui témoigne d'un certain recul du marché. Les locaux commerciaux de grande superficie ne suscitent pas un grand intérêt non plus, tandis que les petites surfaces pour des investissements à budget modeste ainsi que le résidentiel à prix accessible sont clairement dans la demande.

En dépit de cette demande soutenue, les professionnels du secteur soulignent que l'enjeu majeur reste la capacité de l'offre à s'adapter à cette forte demande. Bien que la dynamique démographique, les mariages et les naissances continuent de stimuler la demande, la question cruciale reste celle de l'accès à des logements abordables. Les prévisions pour les mois à venir sont optimistes en ce qui concerne la demande, qui semble prometteuse, notamment avec les grands événements sportifs à venir, tels que la CAN 2025 et le Mondial 2030. Toutefois, il est crucial de faire en sorte que l'offre immobilière puisse correspondre à cette demande sans entraîner d'inflation trop importante. La conjugaison de l'offre et de la demande sera donc essentielle pour la pérennité et la santé du marché immobilier marocain.