Nation

Villes nouvelles : ce qui nous attend en 2030

LE MATIN

Villes nouvelles : ce qui nous attend en 2030

Villes nouvelles : ce qui nous attend en 2030

La première Rencontre du CDS, Conseil du développement et de la solidarité, think tank indépendant, présidé par Mohamed Benamour, a été consacrée aux villes nouvelles. Des personnalités marocaines et étrangères impliquées dans la création et la gestion de villes nouvelles ont débattu des problématiques liées à l’aménagement du territoire, à l’environnement, au foncier, à l’habitat et au cadre de vie.

Parmi ces personnalités intervenantes, Abdelatif Jouahri, Chakib Benmoussa, Said Hassar, Bassim Hokeimi, Badr Kanouni, Mohamed Souafi, Said El Hadi, Ali Ghannam, Ahmed Akhchichine, Taha Balafrej, Mohcine Jazouli, Majid Boutaleb, Karim mansouri, Hicham Laraqui, Karim Amor, Mustapha Aboumalak, Patrick Lamarque, président FKPE, Philippe Citroën, expert en mobilité urbaine, Jean Luc Roland, bourgmestre de Louvain-la-Neuve, Michel Cantal Dupart, Alain Sarfati, Marion Unal, directrice générale de la rénovation urbaine de Bondy…

Sur la base d’un diagnostic objectif des villes nouvelles marocaines et d’une étude s’appuyant sur un benchmark international, des représentants des pouvoirs publics, des urbanistes, des architectes, des universitaires et des opérateurs privés ont associé leurs réflexions pour identifier les règles et principes généraux qui font d’une ville nouvelle une ville pérenne, attractive et compétitive.

Quelles sont leurs propositions, novatrices et réalisables, pour offrir au plus grand nombre un cadre de vie respectable, où il fait bon vivre ensemble ? Quelles nouvelles orientations dans la réalisation de ces grands chantiers peuvent être adaptées pour qu’ils deviennent de véritables leviers de développement ? Le Livre blanc qui synthétise les interventions et les analyses issues des Rencontres du CDS vient de sortir. Nous en publions en exclusivité de larges extraits.

«Ville nouvelle, Vies nouvelles», un sujet d’actualité

Avec 32 millions d’habitants et un taux d’urbanisation proche de 60%, le Maroc compte chaque année près de 500 000 nouveaux citadins. À ce rythme, près de 25 millions d’habitants résideront en zone urbaine en 2030 et génèreront un besoin en logements, en espaces d’activité et en équipements estimé à près de 2 500 hectares par an. Comment y répondre ? Plusieurs possibilités peuvent être envisagées, distinctement ou conjointement : réaménagement des tissus urbains existants, réorganisation des périphéries, réhabilitation des villes anciennes ou urbanisation des villages ruraux, ou encore création de villes nouvelles. Face à la forte croissance démographique et à l’urbanisation accélérée, l’État marocain s’est engagé en 2004 dans un ambitieux programme de création de villes nouvelles à l’horizon 2020. Objectifs : atténuer la pression sur les villes, résorber l’habitat insalubre et offrir sur le marché un habitat correspondant aux besoins des différentes couches sociales.

Deux projets sont déjà en commercialisation
Sur quinze sites potentiels, onze ont été identifiés, à quelques dizaines de kilomètres des grandes agglomérations. Deux villes nouvelles ont été lancées, Tamansourt à la périphérie de Marrakech en 2004, et Tamesna, satellite de Rabat, en 2007. Accusant un net retard lié à des défaillances dans la gouvernance, ce programme met en exergue plusieurs enjeux : la capacité de la ville nouvelle à attirer hommes et capitaux, son positionnement dans le cadre du développement urbain du territoire, la relation entre la ville-mère et son satellite et leur intégration dans une zone urbaine élargie, l’équilibre financier du projet de ville nouvelle, la disponibilité et le coût du foncier, la mise à disposition des infrastructures et équipements collectifs, ainsi que leur fonctionnement (notamment en termes de transport et de consommation énergétique), le mode de gestion de la ville nouvelle, etc.

Le pari est difficile et la création d’une ville nouvelle repose sur :
• Le déploiement d’une vision : une ville est un espace-temps long, avec des séquences à court terme devant concourir à l’émergence de la vision. La maîtrise d’ouvrage n’aura de cesse de transiger entre des décisions purement économiques et le maintien de «l’esprit» de la ville.

• Une stratégie d’intégration et de management du projet :
il s’agit de penser la ville nouvelle comme un projet à part entière, avec une ingénierie complexe, et de faire porter ce projet par une structure ad hoc. De la conception à l’exploitation, la stratégie de développement d’une ville nouvelle doit définir le rôle et le positionnement de la ville dans son environnement, sa capacité à attirer hommes et capitaux, son aptitude à générer des ressources financières, le mode de gestion et de gouvernance, les partenariats entre les acteurs, etc.

Un pari d’autant plus difficile à relever qu’il nécessite la convergence de multiples expertises et savoir-faire : savoir-faire technique des aménageurs, des urbanistes, des architectes, des paysagistes, des maîtres d’œuvre ; expertise des sociologues en vue de créer une identité pour la ville nouvelle et de faciliter son appropriation par ses habitants ; sensibilité politique des porteurs du projet pour fédérer les acteurs de la ville en construction et s’assurer que celle-ci porte intrinsèquement les clés de son développement ; expertise financière pour modéliser à la fois la construction et ensuite la gestion de la ville.
Les compétences pour développer les villes sont plurielles, complémentaires, et toutes impératives.

Quels sont les prérequis pour qu’une ville nouvelle offre un espace de vie intégré ? Qu’est-ce qui conduit le citoyen à y migrer et à s’y identifier ?
La ville nouvelle procède des préoccupations, des désirs, des rêves des citoyens, mais aussi des opportunités d’investissement proposées aux entreprises. Pour être durable, la ville nouvelle doit être attractive, susciter l’envie d’y vivre, d’y travailler et d’y investir.
L’attractivité est déterminée par la conjugaison de deux facteurs majeurs : la qualité de vie proposée à tous les habitants, quel que soit leur niveau de revenus ; la compétitivité économique en termes de création d’entreprises et de développement d’activités pérennes.
Programmer une ville nouvelle, c’est d’abord répondre à ces besoins spécifiques : ceux du citoyen d’une part (l’habitant, le touriste, l’étudiant, l’usager des équipements urbains et administratifs…) et ceux de l’entreprise d’autre part.

Répondre aux besoins du citoyen
Outre la qualité de l’habitat et de l’environnement paysager, une qualité de vie appréciable est avant tout garantie par la mobilité des citoyens et une bonne connectivité du noyau urbain à son environnement. La ville nouvelle doit impérativement offrir une desserte de qualité à travers un réseau de transport interne et externe, dense et diversifié, efficace et respectueux de l’environnement. La ville doit également conférer à ses habitants l’autonomie, à travers des équipements, des services collectifs et des commerces de proximité, accessibles à tous. Pour favoriser la cohésion sociale, la ville doit faciliter la mixité, proposer des logements de qualité à un prix attractif pour toutes les catégories socioprofessionnelles. Enfin, la ville doit proposer un cadre convivial, favorable à l’épanouissement de ses habitants, grâce à une offre d’activités sportives et culturelles diverses, à des équipements de loisirs accessibles au grand public, favorisant les échanges et la créativité.

Répondre aux besoins de l’entreprise
Se doter de moteurs de croissance, tel est le gage de la compétitivité et de la pérennité économiques. La ville nouvelle doit définir sa vocation économique dans son bassin d’emploi régional, afin de devenir un pôle d’intérêt pour les investisseurs et les travailleurs. Pour y parvenir, elle doit être dotée d’équipements structurants, propices à la création et au développement des entreprises, des zones d’activité aux plateformes logistiques en passant par un réseau de télécommunications performant. Pour faciliter l’installation des acteurs, l’ensemble des services administratifs nécessaires à un climat des affaires favorable doit être représenté. Les réponses aux attentes du citoyen et de l’entreprise supposent une concertation transversale et un acte interministériel visant
à planifier la conception et la réalisation du projet de ville nouvelle, à définir les priorités, à intégrer les politiques locales et nationales, à impliquer les acteurs locaux, etc.


8 clés pour réussir une ville nouvelle 

La création d’une ville nouvelle axée sur le bien-être de ses habitants et le dynamisme de ses entreprises repose sur 8 fondamentaux

1. Accès généralisé aux équipements et aux services collectifs de base.
Qualité et cadre de vie satisfaisants
L’attractivité d’une ville nouvelle est d’abord conditionnée par une couverture optimale en équipements et services collectifs, permettant de répondre aux besoins de la population actuelle et future.
Parmi les équipements collectifs, figure la présence d’un réseau de transport en commun dense et efficace, permettant à la ville de bénéficier d’une bonne desserte interne et externe et d’offrir à ses habitants la liberté de déplacement à laquelle ils aspirent, dans diverses directions, et favorisant l’utilisation de moyens de locomotion alternatifs à la voiture.
Dans cette perspective, la ville nouvelle doit encourager et faciliter l’utilisation des transports en commun et des «transports propres» (par exemple, vélos et éco-conduite). Le bénéfice est évident, et pour tout le monde, tant pour les finances publiques (le Maroc est un pays importateur d’hydrocarbures) que pour les finances des ménages, sans parler de l’impact environnemental. La ville nouvelle doit, en effet, être pensée dans ses relations avec son environnement. Cela consiste notamment à limiter les déplacements du domicile au travail, en assurant un équilibre entre habitat et emploi. Les infrastructures de desserte doivent permettre des liaisons rapides et régulières avec les villes les plus proches («villes mères»), une mobilité sereine et des modes de déplacements divers. Toute première infrastructure installée au sein de la ville nouvelle de Marne-La-Vallée dans la région parisienne, le RER A témoigne de l’importance de l’accessibilité pour une ville nouvelle. La ville nouvelle doit également garantir un accès généralisé au système éducatif, suivant les normes prévues par la direction de l’Urbanisme, a minima une école primaire pour 8 000 habitants, un collège pour 16 000 et un lycée pour 32 000.
L’équilibre de la ville nouvelle et son appropriation par ses habitants sont fortement tributaires de la mise en place d’un système de sécurité performant, constitué par la gendarmerie et la police de proximité. Enfin, c’est par l’offre de soins de qualité que la ville nouvelle marocaine affirmera son attractivité. Les normes urbaines en vigueur prévoient un centre de santé urbain pour 30 000 habitants, tandis que les recommandations de l’OMS fixent le seuil critique à 23 prestataires de soins pour 10 000 habitants. Notons que le ratio national s’établit à seulement 9 prestataires pour 10 000 habitants.

2. Une offre de loisirs culturels et sportifs diversifiée et accessible.
Les activités culturelles sont essentielles pour le développement socioéconomique et la création de l’identité de la ville nouvelle. Ainsi, d’après Richard Florida, docteur en aménagement urbain à l’Université de Columbia, la culture et la création sont deux éléments clés de la réussite économique d’une ville nouvelle : la présence d’une «classe créative» dans les villes et le haut niveau de développement économique sont en étroite corrélation, la classe créative étant attirée par certains lieux de vie dont elle renforce encore l’attractivité. Se crée alors un cercle vertueux, «le talent attirant le talent», mais aussi les entreprises, le capital et les services. Dans ses écrits, Richard Florida conseille aux villes de chercher d’abord à retenir les talents, plutôt que de construire des infrastructures coûteuses. La présence de la classe créative devient le meilleur atout dont puisse disposer une ville, car c’est cette population qui la rend attractive et assure le renouvellement de son économie.
Le plan d’urbanisme de la ville doit prendre en compte la proximité des services par rapport aux usagers. Chaque service peut être différencié en fonction de sa fréquence d’usage et du temps d’accès. Des études ont permis de classer 4 types de services :
• Les services de proximité auxquels on a quotidiennement recours, tels que les marchés de quartiers et les petits jardins publics, doivent être situés à moins de 10 minutes des lieux d’habitation.
• Les services intermédiaires que l’usager souhaite trouver dans son bassin de vie, tels que l’école primaire, le poste de police ou le terrain de sport, doivent être situés à moins de 20 minutes.
• D’utilisation moins fréquente, les services de centralité, tels que les lycées, les centres de santé ou les maisons de jeunes, doivent se trouver entre 20 et 30 minutes des îlots d’habitation.
• Enfin, l’accès aux services métropolitains, tels que l’hôpital ou l’université, peut représenter jusqu’à 1 heure de trajet pour l’usager.
Par ailleurs, l’organisation d’événements attractifs nourrit l’atmosphère de la ville nouvelle et lui confère une personnalité reconnaissable. Ces dimensions doivent être prises en charge par les dispositifs de gouvernance de la ville nouvelle en vue d’activer la formation de sa personnalité. L’offre culturelle doit être accompagnée d’une offre complète d’équipements sportifs, indispensable pour attirer les populations jeunes et les familles, ainsi que pour favoriser la sociabilité et l’épanouissement des citoyens. Ainsi, la municipalité de Villeneuve-d’Ascq consacre 12% de son budget au développement et à la promotion du sport. Cette ville nouvelle de 60 000 habitants (dont plus du quart ont moins de 18 ans) compte 64 équipements sportifs et 5 terrains de football pour 20 000 habitants. En comparaison, la direction de l’Urbanisme au Maroc prévoit la programmation, a minima, d’un terrain de sport pour 20 000 habitants.

3. Mixité et promotion sociale
La mixité sociale permet d’éviter la ghettoïsation des populations et constitue un levier accélérateur du développement socioéconomique d’une ville nouvelle. Elle est favorisée par une diversité de l’habitat, respectant l’harmonie urbanistique et architecturale de la ville. Ainsi, la ville nouvelle
devrait être constituée de villas de différents standings, d’immeubles socialement variés et de quartiers en auto-construction. Le brassage des populations qui résulte de cette diversité d’habitats doit, pour être optimal,
être réalisé entre des catégories sociales proches (exemples : A et B, B et C, etc.) À travers la mixité sociale, il s’agit d’éviter le cloisonnement des quartiers et les ségrégations qui en découlent, de favoriser les interconnexions entre quartiers, notamment par des rues homogènes et de même qualité, mais aussi par la présence d’équipements collectifs situés aux articulations des différentes zones habitées. Places, marchés et équipements collectifs définiront ainsi la trame de la ville nouvelle. Certains équipements publics pourraient également être prévus à la périphérie de la ville nouvelle, pour servir aux villes voisines et établir une mixité sociale avec ces dernières.

4. Offre de logements de qualité à prix attractifs
Une ville nouvelle attractive doit proposer un cadre de vie et des logements à prix attractifs pour toutes les catégories de population. Un habitat répétitif, sans chaleur, sans harmonie et sans espaces verts, ne peut assurer la construction d’une identité qui favorise l’insertion des habitants. Par conséquent, la ville nouvelle doit être attachée à la spécificité et à l’originalité de son cachet. Elle devra notamment prendre en compte la dimension collective des pratiques familiales et sociales marocaines dans l’habitat. Les études de marché permettent d’identifier les seuils de prix acceptables par les populations cibles. Ces outils simples et largement utilisés dans d’autres secteurs permettront aux promoteurs immobiliers d’ajuster leurs prix et de gagner l’adhésion des clients aux produits proposés. Les promoteurs devraient également avoir la possibilité de réaliser des péréquations financières, par un mécanisme de compensation entre les produits immobiliers faiblement générateurs de marge et les produits très rentables. Ces équilibrages économiques permettraient de proposer des prix adaptés à chaque cible et de financer voiries, équipements collectifs, aménagements paysagers, etc. Ces quatre premiers axes permettent à la ville nouvelle d’offrir au citoyen un cadre de vie attractif, favorisant son épanouissement.
Qu’en est-il pour l’entreprise ?

5. Une offre foncière attractive et des infrastructures compétitives
Le dynamisme économique d’une ville nouvelle est très fortement lié à la présence d’infrastructures performantes. Une offre foncière attractive se définit par la viabilisation des terrains et leur équipement en infrastructures de base, par l’existence de 5 services d’enregistrement (conservation et cadastre) et de procédures administratives simplifiées, par la proximité de zones d’activités dédiées : zones industrielles, plateformes industrielles intégrées (P2I), zones d’activités commerciales, etc. L’attractivité et la compétitivité d’une ville nouvelle se mesurent également à l’aune de son réseau de télécommunications, susceptibles de répondre aux besoins de base, mais aussi d’anticiper l’évolution des technologies de pointe et d’avenir. Le développement économique sera accéléré par la mise en place d’incubateurs préparant la gestation des entreprises de demain. Ainsi, la renommée de Sophia Antipolis provient de la présence de nombreux incubateurs et pépinières d’entreprises.

6. Environnement favorable à l’investissement
Pour conforter son attractivité économique, la ville nouvelle doit présenter un environnement économique, social et réglementaire favorisant l’investissement. Incitations fiscales, procédures administratives simplifiées, climat des affaires sain et transparent, promotion de l’innovation et de la Recherche et Développement, tels sont les moteurs de l’investissement. Autre paramètre important pour créer un environnement propice aux investissements, l’existence d’une offre de formation initiale et continue adaptée aux besoins des entreprises, mettant à leur disposition des ressources humaines compétentes et compétitives.
Enfin, le dynamisme économique est étroitement lié à une présence administrative suffisante, facilitant les procédures d’installation et offrant un accompagnement aux investisseurs potentiels. Cela peut se matérialiser par la présence d’un Centre régional d’investissement (CRI), d’une cour d’appel ou d’un tribunal de commerce.

7. Des secteurs productifs érigés en moteurs de croissance
Pour être attractive, la ville nouvelle doit affirmer sa vocation et son positionnement (industriel, commercial, culturel, universitaire, de loisirs...) à travers l’identification et le développement de secteurs porteurs érigés en véritables locomotives de croissance.
La ville nouvelle anglaise de Milton Keynes doit sa réussite à sa vocation de «capitale énergétique de Grande-Bretagne». Axant son développement sur le secteur de l’énergie, elle accueille le National Energy Centre, et l’essentiel de ses bâtiments applique des normes strictes en matière d’efficacité énergétique. En Belgique, Louvain-la-Neuve, «pôle
universitaire d’excellence», a été créée autour de l’Université Catholique (UCL, créée en 1968) qui regroupe 23 400 étudiants. Autre exemple, Navi Mumbai, en Inde, a été conçu pour offrir une alternative aux citoyens et aux entreprises désireux de s’implanter à Bombay : cette «ville de l’innovation informatique et des technologies de l’information» doit son attractivité aux Softwares Parks et à la création de Zones économiques spéciales aux conditions fiscales avantageuses.
Ces différentes expériences témoignent du caractère structurant de la vocation conférée à la ville nouvelle. C’est, en effet, autour de sa ou de ses vocations que se développera la ville nouvelle et qu’elle deviendra un pôle d’intérêt, susceptible d’attirer les investissements
et l’implantation d’une multitude d’activités connexes et complémentaires.
Portés par des secteurs clés, le développement socioéconomique et la croissance de la ville seront accélérés par la création d’«investissements d’agglomération», d’infrastructures éducatives et culturelles ou de centres commerciaux d’envergure, dont le rayonnement dépasse la périphérie de la ville. Outre l’apport économique engendré, ces repères urbains structurent la ville et la façonnent.

8. Gestion durable des ressources locales
Compte tenu de nos responsabilités vis-à-vis de la planète et des générations futures, il est essentiel que les villes nouvelles soient conçues pour être des villes durables, attirant à la fois citoyens et entreprises. Constructions, transports, gestion des ressources et des déchets, tout doit être pensé pour protéger et valoriser les ressources locales, pour respecter l’environnement.
Plusieurs leviers peuvent être activés :
• Encourager une construction durable, grâce à l’isolation thermique, à l’utilisation des lampes à diode électroluminescente (LED), à l’emploi de matériaux et de main-d’oeuvre locaux, etc.
• Promouvoir les transports respectueux de l’environnement offrant des modes alternatifs à la voiture : rendre accessible au plus grand nombre l’usage des transports collectifs, prévoir des trottoirs et des pistes cyclables, etc.
• Opter pour une gestion des déchets ménagers respectueuse de l’environnement : tri, recyclage, politique de contrôle et de ramassage, acheminement vers des décharges contrôlées, politique de revalorisation des déchets et, surtout, sensibilisation et éducation des populations.
• Optimiser la gestion des ressources hydriques à travers des systèmes de récupération des eaux pluviales, l’utilisation de l’eau non potable pour les arrosages, le traitement des eaux usées, etc.

Écologiquement responsable

En conclusion, la ville nouvelle réussie d’aujourd’hui est résolument orientée développement durable : une ville écologiquement responsable, socialement acceptable et économiquement viable. Pour pérenniser son attractivité, cette ville portera une attention particulière à son cachet afin de créer une image de marque. En effet, dans un contexte de compétitivité accrue, la ville nouvelle doit utiliser les outils du marketing territorial pour accroître sa notoriété et attirer sur le long terme hommes et capitaux.

Programme des villes nouvelles au Maroc

Melloussa
• 1 050 ha
• Accompagnement du développement des zones industrielles.
Chrafate
• 1 300 ha
• 150 000 habitants
Laroui
• 1 400 ha
Tamesna
• 840 ha
• 250 000 habitants
• Investissements : 22,3 milliards de dirhams.
• Équipements : 48 000 logements sociaux, 1 500 villas, 120 équipements
collectifs, zone industrielle,
centre d’affaires.
• Lancement effectué en
décembre 2003
Bab Zaer
• 3 000 ha
• 82 000 habitants à horizon
2030. Premiers habitants
accueillis en 2010.
Zenata
• 1 925 ha
• Livraison prévisionnelle en 2030.
• Équipements : logements,
hôtels, commerces.
Lakhyayta
• 1 500 ha
• Pôle urbain industriel.
Tamansourt
(1re tranche)
• 1 200 ha
• 300 000 habitants
• Investissements : 24,5
milliards de dirhams.
• Équipements : 58 000
logements, 7 zones d’activité.
• Lancement effectué en 2004.
Ville Verte Mohammed VI
(Benguerir)
• 450 ha
• Réalisation par l’OCP
• Équipements : une cité sportive, un complexe
hospitalier, des ensembles
résidentiels pouvant accueillir
60 000 habitants, etc.
Chwiter
• 214 ha
• Réalisation par le Groupe Alliances.
• Équipements : 15 000
logements, un hôpital, un
lycée, deux collèges, un pôle
d’enseignement supérieur, une
zone de loisirs.
Tagadirt
• 1 130 ha
• 200 000 habitants.
• Lancement en 2009.

Services

Météo

Casablanca 02 juillet 2022

65.3°F

18.5°C

Meteo Casablanca
  • 17.5°C
    cloudy
  • 15.4°C
    cloudy
  • 16.6°C
    cloudy
  • 17.7°C
    mostlycloudy
  • 17.6°C
    cloudy

Météo d'autres villes >

Horaires de Prière

Casablanca 02 juillet 2022

  • As-sobh : 04:34
  • Al-chourouq : 06:21
  • Ad-dohr : 13:40
  • Al-asr : 17:19
  • Al-maghrib : 20:49
  • Al-ichae : 22:21

Horaires d'autres villes >

Pharmacies de garde

Trouvez la pharmacie de garde dans votre quartier et ville!

Voir toutes les pharmacies de garde >

Programmes TV

En ce moment
Chaine : Cartoon Network
Teen Titans Go!

18:00

Chaine : NRJ 12
The Big Bang Theory

17:40

Chaine : Nat Geo Wild
Snakes In the City

17:30

Chaine : Al Aoula
Mister Senssour Ep 23

18:00

Tous les programmes TV >

Horaires de train

Retrouvez les horaires de vos trajets en un seul clic !

Voir tous les horaires de train >

Météo

Casablanca 02 juillet 2022

65.3°F

18.5°C

Meteo Casablanca
  • 17.5°C
    cloudy
  • 15.4°C
    cloudy
  • 16.6°C
    cloudy
  • 17.7°C
    mostlycloudy
  • 17.6°C
    cloudy

Météo d'autres villes >

Horaires de Prière

Casablanca 02 juillet 2022

  • As-sobh : 04:34
  • Al-chourouq : 06:21
  • Ad-dohr : 13:40
  • Al-asr : 17:19
  • Al-maghrib : 20:49
  • Al-ichae : 22:21

Horaires d'autres villes >

Pharmacies de garde

Trouvez la pharmacie de garde dans votre quartier et ville!

Logo pharmacie

Voir toutes les pharmacies de garde >

Programmes TV

En ce moment
Chaine : Cartoon Network
Teen Titans Go!

18:00

Chaine : NRJ 12
The Big Bang Theory

17:40

Chaine : Nat Geo Wild
Snakes In the City

17:30

Chaine : Al Aoula
Mister Senssour Ep 23

18:00

Tous les programmes TV >