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Le Matin : Quel est l’état d’avancement des OPCI au Maroc ?
Christophe Bachelet : La loi est entrée en vigueur depuis septembre 2016, mais n'est toutefois pas de fait encore applicable. Le marché demeure en attente de la publication de nombreuses circulaires de l'AMMC (Autorité marocaine du marché des capitaux), en particulier sur les sociétés de gestion, ou encore des normes comptables applicables aux OPCI et en particulier à leur compartiment. Des consultations de place ont été lancées et nous avons bon espoir d'avoir un socle juridique complet pour l'été 2018. Les OPCI peuvent représenter un formidable vecteur d'accélération et de développement du marché de l'immobilier, pouvant rendre la «destination Maroc» encore plus attractive pour les investisseurs.
De plus en plus d’investisseurs s’orientent vers les OPCI ? Quels sont les avantages qu’assurent ces produits ?
Les OPCI sont un succès indéniable en Europe où ils sont devenus une forme de placement à rendement quasiment sans risque. Les règles encadrant la composition du portefeuille d'investissements garantissent une stabilité. Au Maroc, le produit intéresse aussi bien les grands institutionnels détenteurs de foncier locatif de bureaux, les family offices investissant dans la promotion immobilière, que les grands champions nationaux détenteurs de grandes surfaces (retail, hôtellerie). Ce produit est réglementé, ce qui est un gage d'extrême sécurité pour les investisseurs. Il y a quelques avantages fiscaux non négligeables, telle l'exonération de plus-value à hauteur de 80% en phase de lancement du produit pour une durée de 5 ans.
Peut-on aussi parler de limites ?
Comment les définissez-vous ?
Fallait-il limiter l'OPCI, pour schématiser, à de l'immobilier purement commercial ? Ne pouvait-on pas booster le résidentiel étudiant, les logements sociaux ?
L'obligation de détention des actifs de dix ans pourrait être un frein à des arbitrages d'investissement généralement assis sur des cycles de 5 ans dans ce domaine. Nous avons bon espoir que le législateur prenne conscience de ces enjeux et apporte les ajustements nécessaires.
Quel est l’objectif poursuivi par le législateur en matière de fiscalité ?
En simplifiant, je pense que l'objectif du législateur en matière de fiscalité est d'uniformiser le régime des sociétés immobilières pouvant bénéficier d'une transparence et ne pas créer d'écarts ou d'incohérences entre un OPCI, qui n'est jamais qu'une foncière réglementée, avec des sociétés immobilières non réglementées qui pourraient devenir plus attractives sans le poids administratif et l'exposition en termes de responsabilité inhérent à un OPCI. Les activités dans le domaine de la construction et de la location ont besoin d'être stabilisées fiscalement sur le long terme (l'application de la TVA n'est pas neutre non plus).
