Les deux «vrais» casse-tête des promoteurs immobiliers

Les promoteurs immobiliers appellent à une révision de la loi 66-12 sur le contrôle et la répression des infractions en matière d’urbanisme et de la taxe sur terrains non bâtis (TTNB). Leurs arguments : l’application de la loi 66-12 est de nature à tétaniser tous les corps de métiers et la TTNB ne reconnaît pas la notion de stock de l’industrie de la promotion immobilière par rapport à toutes les autres industries. «Ces deux mesures doivent être réétudiées en concertation avec les professionnels du métier de construction, car les conséquences de leur application sont importantes», recommande le président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), Taoufik Kamil. Selon lui, la problématique de la TTNB constitue l’une des préoccupations majeures des opérateurs immobiliers dont certains sont «fortement engagés» dans la réalisation de projets sociaux, les amenant de par la nature de leurs engagements à constituer une réserve foncière qui serait valorisée sur la durée. «Il faut savoir que l’application de la TTNB ne fait pas de distinction entre le statut de promoteur-investisseur pouvant générer des ressources fiscales supplémentaires à la collectivité et celui de propriétaire marchand de bien qui exploite les terrains nus à des fins non productives», détaille Kamil. Selon son argumentaire, le promoteur-investisseur est dans une dynamique de transformation de la réserve foncière afin de déboucher sur une production de logements, alors qu’un propriétaire est dans une attitude passive à l’affût d’une «rente de situation».

Sa revendication : «nous proposons pour les promoteurs-investisseurs une exonération de la TTNB et/ou le réaménagement de la durée liée à son application». Et ce n’est pas tout. Les professionnels de la promotion appellent à une «meilleure» coordination avec les acteurs publics et privés pour accentuer la lutte contre l'informel. Le tout assorti du renforcement des investissements dans la formation pour mettre à la disposition du marché une main-d'œuvre qualifiée et une «meilleure» convergence des acteurs publics dans le cadre des villes nouvelles. «La profession formule plusieurs propositions pour permettre une redynamisation du secteur, dont la révision du dispositif du logement destiné à la classe moyenne. Nous proposons aussi de favoriser une approche régionalisée et proactive de la politique de l'habitat», affirme le patron de la FNPI.  Depuis son lancement en 2013, le programme dédié à la classe moyenne a du mal à séduire les promoteurs. Motif selon Kamil : «l'insuffisance de l'adhésion des promoteurs à ce programme est liée au fait de l'insuffisance des mesures orientées vers la rentabilité. L'État doit réformer le produit pour attirer les promoteurs». L'investissement locatif n’est pas en reste. La formule n’emballe pas les promoteurs qui réclament davantage d'incitations des pouvoirs publics pour favoriser le déstockage des unités. Pour rappel, ce produit consiste en une superficie allant de 80 à 150 m² et un prix de vente ne dépassant pas les 7.200 DH TTC-m2. Le programme est destiné aux ménages dont le revenu ne dépasse pas 20.000 dirhams nets. Les acquéreurs de ce type de logements bénéficient d’exonérations sur les droits d’enregistrement, du timbre et les droits d’inscription sur les titres fonciers.

973 unités produites en 2015-2016
Le secteur a produit en 2015-2016, quelque 973 unités, soit une progression de 21,4% avec 168. 567 logements et 38. 406 lots. Le nombre d’unités de restructuration s’est élevé, quant à lui, à 146 (+0,2%). Les mises en chantier se sont, elles, élevées à 116 unités, soit une hausse de 2,8% avec 183. 234 logements et 41. 882 lots. Quant aux unités de restructuration, elles ont atteint à 742 (+0,6%). Selon les données de la FNPI, le dispositif du logement social à 250.000 dirhams a connu la signature de plus de 936 conventions sur les cinq dernières années, avec une consistance en logements qui a atteint plus de 1.476 million d’unités. Pas moins de 894 conventions relèvent du secteur privé et 42 du secteur public. Par ailleurs, la profession fait état de 684 projets qui ont été mis en chantiers, avec une consistance prévue de 474.532 logements. Dans le programme des logements sociaux à 140.000 dirhams, la FNPI indique que 63 conventions ont été signées sur les 8 huit dernières années. «La production de logements à faible valeur immobilière a atteint 35.324 unités tandis que les mises en chantiers ont atteint 52.480 logements», détaille la profession. Notons que l’encours des crédits à l’immobilier a franchi le seuil de 241,34 milliards de dirhams, ce qui pèse pour 27% du total des crédits à l’économie. Pour les crédits Damane Assakane, 130.435 ménages ont bénéficié de la garantie Fogarim pour un montant de 20,18 milliards de dirhams et 27.226 ménages ont bénéficié de la garantie Fogaloge, soit un montant de 7,84 milliards de DH. Côté investissements directs étrangers dans l’immobilier (IDEI), les recettes ont atteint 8,18 milliards de dirhams.  

Entretien avec Taoufik Kamil, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers 

«Sans mesures de relance et de stimulation concrètes, le secteur risque de régresser en 2018»

Le Matin-Éco  : Comment se porte le marché de l’immobilier résidentiel au Maroc ?
Taoufik Kamil : L’année 2016 a été une année peu favorable du fait du recul de la production comparée à l’année 2015 (135.600 unités en 2016 soit -51% par rapport à 2011) et de la baisse des mises en chantier. La tendance a été confirmée aussi par la baisse des ventes de ciment. Toutefois, nous avons remarqué quelques indicateurs de reprise en 2017 tels que la reprise de l’octroi des crédits aux promoteurs immobiliers notamment le crédit Habitat. De plus, le lancement des banques participatives devrait doper le dynamisme du secteur. Sans oublier la hausse des investissements directs étrangers dans l'immobilier qui devraient soutenir le secteur.
Ceci en plus de l’impact de l'accélération des programmes des villes nouvelles telles que Chrafate et Lakhyayta et le lancement en cours du chantier de la ville sino-marocaine «Mohammed VI Tanger Tech» ainsi que la poursuite du programme étatique «Villes sans Bidonvilles» et la promotion de l'habitat abordable notamment à Tétouan, Ksar El-Kébir, Settat, Lebrouj et Moulay Yaâcoub.

La question du financement est de plus en plus évoquée par la profession qui estime que l'atonie que connaît l'activité est en partie liée à la frilosité du secteur bancaire vis-à-vis de la promotion immobilière… 
Oui effectivement, les différents investisseurs opérant dans l'immobilier soulignent souvent la frilosité des banques quant à l'investissement immobilier. Ils indiquent ainsi recourir davantage au financement en fonds propres ou au financement par émission d'obligations-dettes. Néanmoins, en 2017, nous assistons à une reprise des crédits octroyés aux promoteurs immobiliers, notamment Habitat. En additionnant les crédits aux promoteurs et aux acquéreurs, le secteur représente quand même 30% du total des crédits octroyés par les banques.

Quelles sont vos attentes par rapport au projet de budget de 2018 ?
Avant de spéculer sur 2018, il faut attendre les chiffres définitifs de 2017 qui ne seront finalisés qu'au début de 2018. La tendance actuelle, qui semble être bonne, permettra de finir l'année avec une croissance, nous l'espérons. L’objectif est de faire mieux en 2018. Et pour ne pas aller dans le triomphalisme même, il sera difficile de redresser la barre immédiatement. L'année prochaine sera décisive pour mesurer le rebond et surtout la pérennité d'une croissance mise à mal depuis quelques années par la multiplication et la conjugaison de différents facteurs. Et sans mesures de relance et de stimulation concrète en 2018 de la part des pouvoirs publiques, le secteur immobilier risque de régresser en termes d'unités produites et de contribution au PIB. Car affinée selon le PLF 2018, la promotion immobilière ne recevrait qu'autour de 3 à 4% seulement des dépenses fiscales. Même s'il ne faut pas pêcher par excès d'optimisme, nous abordons l'année à venir avec beaucoup d’optimisme, car le besoin en habitation est fort et en augmentation avec une offre qui reste insuffisante.
Plusieurs chantiers en cours montrent qu'elle peut s'avérer positive et qu'il est possible de l'inscrire à terme comme une bonne année pour le secteur en attendant impatiemment le plan de relance du ministère de tutelle ou l'arrivée du prochain ministre. Si l'année à venir se poursuit dans la même dynamique haussière de cette fin d'année, l'objectif de redresser définitivement le secteur et le mettre sur une tendance haussière pourrait se réaliser. En effet, l'année 2017 touche à sa fin. Il serait donc nécessaire de commencer notre analyse avec un bilan de cette dernière afin d'y voir plus clair. L'exercice actuel a connu une baisse dans le secteur immobilier qui s'est traduite par une diminution du volume des transactions relatives à la location et la vente d'immobiliers par rapport aux années précédentes. Toutefois, les prix sont restés stables et ont permis à certains projets qui étaient différés de se réaliser. Par ailleurs, en ce qui concerne les prévisions de 2018, nous avons la création et la naissance de nouvelles entreprises et l'arrivée de nouveaux opérateurs sur le marché. Ce qui donne naissance à de nouveaux besoins dans ce monde économique où les échanges ne cessent de s'accroître que ça soit pour les promoteurs, investisseurs, propriétaires, ou acquéreurs. L'immobilier est un secteur qui n'est pas de nature stable, d'où l'étude des prix qui diffèrent selon les biens (appartements, villas, terrains, bureaux commerciaux, etc.) et surtout l'emplacement qui semble être l'élément le plus important lors d'une transaction immobilière.
L'année 2018 est une année qui s'annonce donc être enrichissante et optimiste… Nous l'espérons !