Économie

Marché financier

Deux décrets sur les OPCI adoptés

author Saïd Naoumi,

L’OPCI est un produit d’investissement immobilier ayant pour objet principal la construction ou l’acquisition d’immeubles  exclusivement en vue de leur location ainsi que toutes opérations nécessaires à leur usage ou leur vente.

L’OPCI est un produit d’investissement immobilier ayant pour objet principal la construction ou l’acquisition d’immeubles exclusivement en vue de leur location ainsi que toutes opérations nécessaires à leur usage ou leur vente.

Le gouvernement poursuit l'édification du dispositif juridique régissant les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Il a adopté, le 12 avril, deux projets de décrets. Le premier détermine les modalités de délivrance, de retrait, de vérification des conditions de délivrance d'agréments aux évaluateurs immobiliers d'actifs d'OPCI. Le second, quant à lui, fixe les délais requis relatifs aux règles et aux taux et détermine le montant des apports constituant tout fonds de placement immobilier et le montant du capital initial de toute société de placement immobilier.

Deux décrets d'application pour les Organismes de placement collectif immobilier. Le Conseil de gouvernement, réuni le 12 avril, a adopté le projet de décret n° 2.18.32 portant application des articles 31 et 33 de la loi 70-14 sur les OPCI. Le texte détermine les modalités de délivrance, de retrait, de vérification des conditions de délivrance d'agréments aux évaluateurs immobiliers d'actifs d'OPCI. Il fixe également la composition et le mode de fonctionnement de la commission consultative chargée d'émettre un avis sur les demandes d'agréments.
Le second décret (n° 2.17.420) vise à désigner l'autorité gouvernementale chargée des Finances en tant que société de gestion conformément aux dispositions des articles 17 et 57 de cette loi. Le décret fixe également les délais requis relatifs aux règles et aux taux (de composition de l'actif d'un OPCI) figurant dans l'article 27 et détermine le montant des apports constituant tout fonds de placement immobilier et le montant du capital initial de toute société de placement immobilier conformément à l'article 28 de la même loi. 

Pour rappel, cette loi est en vigueur depuis sa publication au BO en septembre 2016 dans sa version arabe. Les opérateurs misent beaucoup sur ce nouveau véhicule d’investissement pour faire de l’immobilier une classe d’actifs à part entière. La loi de Finances 2017 avait institué un régime fiscal spécifique applicable aux OPCI au titre de leurs activités relatives à la location de locaux construits à usage professionnel. Le Budget 2018, quant à lui, a introduit de nouvelles mesures fiscales afin de faire bénéficier les activités autorisées par la loi 70-14 de l’exonération totale et permanente de l’IS.

L’OPCI est un produit d’investissement immobilier ayant pour objet principal la construction ou l’acquisition d’immeubles exclusivement en vue de leur location ainsi que toutes opérations nécessaires à leur usage ou leur vente. Ces organismes peuvent réaliser dans ces immeubles, les travaux de toute nature, notamment, les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location.  Les OPCI peuvent accessoirement gérer des instruments financiers. Un OPCI peut prendre la forme soit de sociétés de placement immobilier (SPI), sociétés où les investisseurs sont actionnaires et qui ont la personnalité morale, soit de fonds de placement immobilier (FPI), où les investisseurs sont des copropriétaires d’actifs, gérées par une société de gestion agréée. 60% au moins de l’actif d’un OPCI doit être constitué de biens immeubles, droits réels immobiliers, par des titres de capital de société à prépondérance immobilière ou bien par des titres d’autres OPCI. L’exonération totale permanente de l’IS instituée par la LF 2017 était accordée uniquement aux bénéfices correspondant aux produits provenant de la location d’immeubles construits à usage professionnel.

Mais la LF 2018 a introduit une nouvelle mesure visant à aligner les activités bénéficiant du régime de l’exonération totale et permanente de l’Impôt sur les Sociétés avec celles dont l’exercice est autorisé par la loi n° 70-14 régissant les OPCI. La deuxième mesure introduite par le Budget concerne la clarification du mode d’imposition des dividendes distribués par les OPCI lesquels bénéficiaient d’un abattement de 100% lorsqu’ils étaient perçus par des personnes morales soumises à l’IS. Cette mesure a pour objet de rétablir l’imposition des dividendes distribués par les OPCI aux actionnaires personnes morales soumises à l’IS dans les conditions de droit commun et sans abattement. Les dividendes distribués aux actionnaires personnes physiques deviennent imposables, par voie de retenue à la source, à l'IR au taux de 15%. 

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