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Le coin des experts - Kamil Taoufik, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers

Pourquoi l'immobilier pour la classe moyenne ne prend pas

author Mariem Tabih,

Aujourd’hui, la classe moyenne ne trouve pas de projets qui lui sont destinés, surtout à Casablanca et Rabat.

Aujourd’hui, la classe moyenne ne trouve pas de projets qui lui sont destinés, surtout à Casablanca et Rabat.

Le logement social a besoin d'exonérations acquéreurs, le moyen standing de foncier et les promoteurs d'un meilleur accès au financement. C'est notamment à ces conditions que l'immobilier, qui n'est pas en crise mais en difficulté, selon le président de la FNPI, peut espérer un nouveau dynamisme.

Le Matin-Éco: Le secteur de l’immobilier est celui qui bénéficie le plus de dépenses fiscales et pourtant il est en crise...
Kamil Taoufik
: Les avantages fiscaux sont destinés aux citoyens. Ce n’est pas le secteur, en soi, qui en bénéficie. Dans les programmes gouvernementaux, la défiscalisation vise surtout le social. Pour vendre des biens à 250.000 DH, il faut défiscaliser. 
À l’approche de l’échéance du projet de logement social en 2020, la FNPI souhaite que cette aide soit versée directement à l’acquéreur et non au promoteur. En d’autres termes, nous voulons qu’elle soit encaissée pour le compte du citoyen. 
Parmi nos propositions au gouvernement, nous demandons notamment des taux de crédits plus bas. Nous avons également pensé à un crédit à 0% pour le social. 
Après avoir effectué les calculs nécessaires, nous sommes parvenus à l’équation suivante : pour acheter un appartement de 250.000 DH, et si l’acquéreur s’engage sur un crédit de 25 ans, son bien lui coûtera 530.000 DH, voire même 540.000 DH, soit plus du double du prix initial. Par contre, avec un taux à 0% auquel s’ajoute la défiscalisation sur les 250.000 DH, le bien tournera aux alentours de 300.000- 320.000 DH. 
En ce qui concerne la loi de Finances, la FNPI a pensé, entre autres, à une révision des taux. Globalement, nous jugeons que les frais sont élevés. Avec des droits d’enregistrement de 4% et 1% pour la conservation foncière, l’acquéreur se voit payer 290.000 DH, pour un bien de 250.000 DH hors taxes. Rien que pour payer ces frais supplémentaires, il se voit obliger de demander un nouveau crédit. 

Finalement, le secteur est-il en crise ou pas ?
À mon sens, le secteur n’est pas en crise. Il passe, cependant, par une période difficile. C’est un peu la faute des banques qui ne veulent plus jouer leur rôle. C’est malheureux, mais actuellement, les banques sont de plus en plus réticentes à financer le Fogarim et le Fogaloge. 
Aujourd’hui, seules deux le font et sous certaines conditions. Parmi ces exigences, les banques réclament que le promoteur ait déjà un crédit chez elles. Si les banques sont de plus en plus frileuses pour accorder des crédits, c'est peut-être, comme elles l’expliquent, en relation avec le taux élevé des impayés. Ce qui n’est pas cohérent quand on parle du Fogarim et du Fogaloge qui sont déjà garantis par l’État, et donc servis avec un taux de risque plus bas pour les banques.

Où en est le projet de la classe moyenne ?
Les projets de la classe moyenne rencontrent de sérieux problèmes. D’ailleurs, parmi les amendements que nous réclamons par rapport à la loi de Finances, c’est d’avoir des logements de moyen standing. 
Aujourd’hui, la classe moyenne ne trouve pas de projets qui lui sont destinés, surtout à Casablanca et Rabat où elle est concentrée. Tandis qu’à Meknès, par exemple, même au prix fixé par la loi de Finances de 2012, soit 6.000 DH le m² hors taxes, les promoteurs n’arrivent pas à vendre, parce que la classe moyenne est quasi inexistante. Et pour cause, le prix du foncier. À Meknès, par exemple, les promoteurs sont autorisés à construire des R+8, dans les zones de Casablanca et Rabat, les terrains se font de plus en plus rares et seuls les R+3 et R+4 tout au plus sont autorisés. En d’autres termes, quand une construction est en hauteur, l’impact du foncier sur l’appartement diminue et se traduit dans le prix de vente. 

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