Immobilier

Financement

L'offre enrichie par la Mourabaha immobilière

author Moncef Ben Hayoun,

Pour la Mourabaha immobilière, la marge commerciale est fixée en fonction de la durée et de la quotité de financement.

Pour la Mourabaha immobilière, la marge commerciale est fixée en fonction de la durée et de la quotité de financement.

Opérationnelles depuis mi-2017, les banques participatives apportent sur le marché une nouvelle offre de financement de l’habitat : la Mourabaha immobilière. Cette dernière est un contrat par lequel la banque acquiert, à la demande d’un client, un bien immobilier à usage d’habitation, en vue de le lui revendre moyennant une marge bénéficiaire convenue et fixée d’avance.

Depuis mi 2017, le financement de l’habitat a été renforcé par une nouvelle offre. Celle désormais proposée par les banques participatives. En effet, l’année 2017 a été marquée par l’octroi de cinq agréments pour la création de banques participatives et trois autres pour la création de fenêtres dédiées à cette activité. Parmi les tout premiers produits proposés sur le marché par ces banques figure la Mourabaha immobilière dont le contrat type a été ratifié vers mi-2017 par le Comité Charia de la finance participative. 

La Mourabaha immobilière est un contrat par lequel la banque acquiert, à la demande d’un client, un bien immobilier à usage d’habitation, en vue de le lui revendre moyennant une marge bénéficiaire convenue et fixée d’avance. Le règlement par le client se fait par des mensualités constantes sur une durée fixée d’avance. 
La marge commerciale est fixée en fonction de la durée et de la quotité de financement. Pour une Mourabaha immobilière, la durée du règlement peut atteindre jusqu’à 25 ans. Le financement peut porter sur l’acquisition d’un logement neuf ou ancien à usage d’habitation ou encore l’acquisition d’un terrain destiné à la construction d’un logement à usage d’habitation, avec possibilité d’intégration de l’ensemble des frais de transactions dans le financement.  

Dans la pratique, le contrat Mourabaha immobilière est précédé d’une promesse unilatérale d’achat faite par le client, ayant un caractère obligatoire pour lui, dès lors que la banque a la propriété du bien.
De même, la Mourabaha immobilière se distingue par la pratique de Hamish Jidiya : un dépôt de garantie négociable que le client final doit fournir à la banque dans le cadre de sa promesse d’achat, afin de la couvrir du préjudice éventuel qui pourrait être causé par le désistement probable du client après avoir acheté à sa demande le bien. Hamish Jidiya se veut ainsi une garantie de l’exécution de la promesse faite par le client. Pour l'heure, ce sont les banques elles-mêmes qui déterminent le taux de Hamish Jidiya, généralement entre 5 et 10% du prix du bien, en attendant la décision de Bank Al-Maghrib. Par ailleurs, l’offre des banques liées à la Mourabaha immobilière est caractérisée actuellement par l’absence des produits d’assurance, le Takaful n’existant pas encore sur le marché. En principe, en cas de décès du contractant, l’assurance participative souscrite lors de la signature du contrat assure à la banque le paiement du montant restant dû. 

La propriété du bien en question passe automatiquement aux héritiers. Or, en attendant la mise en place du Takaful, le risque est supporté par le client et, éventuellement, les ayants droit, en cas de décès de ce dernier. En effet, en contractualisant la Mourabaha immobilière avec le client, la banque prend toutes ses garanties, notamment l’hypothèque du bien. Outre l’acquisition de l’habitat, l’offre des banques participatives devra se renforcer dans le futur par le financement de l’acquisition des matériaux et des équipements pour construction d’un bien immobilier. Le principe reste le même. Cette future offre portera sur un contrat de financement par lequel la banque acquiert, à la demande d’un client, des matériaux et des équipements pour construction d’un bien immobilier, en vue de les lui revendre moyennant une marge bénéficiaire convenue et fixée d’avance. Le règlement par le client se fait par des mensualités constantes sur une durée fixée d’avance. 
À noter que la finance participative est actuellement disponible sur les principales villes du Royaume, à travers des agences et corners ouverts par les différentes banques agréées pour l’exercice de cette activité. 
Cette offre sera élargie aux autres villes progressivement, selon le business plan de chaque banque qui prend notamment en considération, l’évolution du marché. Selon une nouvelle étude réalisée en octobre dernier par Kantar TNS, spécialiste mondial des études marketing, le crédit immobilier reste le premier produit bancaire intéressant les particuliers (29%), devant le crédit personnel (25%) et les produits d’investissement (22%). 

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