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Les Casablancais s'interrogent sur le devenir d'Anfa Place Shopping Center. Depuis l'annonce en 2017 du projet de repositionnement du centre commercial, les fermetures de magasins se sont multipliées, au point que des clients assidus évoquent la faillite. Il n'en est rien, assure Grit Group, propriétaire des lieux.
Le fait est que le projet de rénovation demandera plus de temps que prévu. La fin des travaux initialement annoncée pour novembre prochain n'interviendrait finalement que dans un an dans le meilleur des cas. Selon Grit Group, l'approbation du projet par les autorités est en cours. «Les travaux devraient durer de 12 à 14 mois environ après réception des autorisations administratives. Nous travaillons activement sur ce volet en ce moment. Nous en sommes aux dernières étapes de la planification et de la soumission du projet pour approbation par les autorités», déclare au «Matin-Éco», depuis l'Afrique du Sud, Heidi Rix, directrice générale de Grit Group.
Pour rappel, le groupe sud-africain entend améliorer l'expérience client, depuis l'apparence du centre commercial jusqu’à l’offre des enseignes présentes. «Notre objectif est qu’Anfa Place devienne la destination privilégiée pour les familles et le lifestyle à Casablanca», explique la DG.
Le projet de repositionnement annoncé en 2017 consiste en un chamboulement quasi général du concept de ce mall de 32.000 m². Mais celui-ci ne fermera pas pour autant. Le projet sera réalisé par étapes afin de minimiser l'impact sur les locataires et sur les clients. Le départ de plusieurs enseignes et la baisse de l’offre commerciale du centre est un choix délibéré de Grit : «une certaine vacance était nécessaire pour pouvoir réaliser ce projet». À fin décembre dernier, le taux de vacances locatives nécessaire au réaménagement du mall a été réalisé à 95%. Dans son rapport annuel 2017, le groupe fait référence à une surface de 2.793 m² en cours de négociation pour de nouveaux magasins qui souhaitaient louer. Les enseignes Marks & Spencer, Beauty Success, Charles & Keith, Burger King, Domino’s Pizza et Kosebasi étaient en en cours de réaménagement. Les locataires New Yorker, Terranova et McDonald’s souhaitaient aussi s’agrandir.
Le mall valorisé à 105,6 millions de dollars fin 2017
«En dehors de certaines marques ayant décidé de quitter le Maroc, comme Mothercare et Next, aucun de nos locataires n'a mis fin à son bail à ce jour. Ces deux chaines n’ont donc pas quitté Anfa Place, mais bien le Maroc», précise Heidi Rix, coupant court aux rumeurs sur la désaffection de certaines enseignes pour Anfa Place shopping Center.
Selon le groupe, le départ de ces marques, associées à des relocalisations structurelles, a permis à Grit d’avoir l’opportunité de créer une meilleure expérience client et une offre plus pertinente pour les enseignes.
«Depuis l'acquisition du centre, nous avons eu de nombreux nouveaux locataires internationaux comme marocains et notamment LC Waikiki, Samsung et Marwa. Plusieurs locataires déjà présents à Anfa Place ont choisi d’agrandir leur surface louée afin de mieux profiter des effets de notre plan de redynamisation».
Combien coûtera cette restructuration ? Le coût final du projet sera déterminé une fois que les offres des entrepreneurs en réponse aux appels d’offres seront connues, nous répond la DG. «Toutefois, nous prévoyons que le coût total du projet avoisine les 23 millions de dollars, incluant tous les coûts engagés à ce jour», précise Rix.
Premier fonds immobilier africain coté en Bourse à Maurice et Johannesburg, Grit Group a racheté Anfa Place Shopping Center en juillet 2014 pour un montant de 114,68 millions de dollars. Trois ans après cette acquisition, l’évaluation du mall dans les comptes de Grit Group ressort à 105,6 millions de dollars à fin 2017, contre 101 millions en 2016 et 105 millions en 2015).
Durant ces mêmes années, les revenus du mall ont été pratiquement divisés par deux, passant de 11,3 millions de dollars en 2015 à un peu moins de 7 millions l’an dernier. Selon l’analyse de Capital Markets Brokers du mois de novembre 2017, le rendement estimé après réorganisation de l’ensemble se situe à 9,6% et la surface disponible à la location sera de 30.879 m².
Questions à Heidi Rix, DG de Grit Real Estate Income Group Limited
«Les niveaux de loyer et les flux de revenus se normaliseront à la fin du projet»
Le Matin-Éco : La société possédant Anfa Place a été rachetée pour 114,68 millions de dollars en 2014 et sa valorisation était de 105,6 millions de dollars à fin 2017. Pourquoi cette perte de valeur ?
Heidi Rix : L'évaluation de la société possédant Anfa Place comprend l’évaluation du centre commercial lui-même. La valorisation d’Anfa Place est basée sur de nombreux facteurs qui varient d’une évaluation à l’autre. Parmi ces facteurs, on peut noter les facteurs économiques globaux, les fluctuations des changes, les loyers du marché, la demande, les taux de capitalisation, les taux d'actualisation et l'inoccupation. Les fluctuations de valeur ne peuvent être attribuées à un seul facteur. Comme Anfa Place est un actif en réaménagement, une certaine vacance était nécessaire pour pouvoir réaliser ce projet. Nous le savions et l’avions accepté dès le départ du projet. Pour pouvoir faire «bouger» nos locataires et en agrandir d'autres, il était nécessaire de disposer de surfaces libres. Nous sommes confiants dans les évaluations prévisionnelles post-projet pour Anfa Place.
Après 11,3 millions de dollars en 2015 et 11 millions en 2016, quel est le montant des loyers encaissés pour l'année 2017 ?
Les revenus locatifs varient au fur et à mesure que nous progressons dans les étapes du projet de revitalisation et de rénovation en raison des vacances prévues pour entreprendre les travaux, des délocalisations de locataires et de la reconfiguration des locaux pour nos locataires. Les niveaux de location depuis que nous avons commencé à créer volontairement des vacances pour pouvoir effectuer les travaux du projet requis ne peuvent en aucun cas être considérés comme des niveaux normaux de location ni des conditions normales de location. Les niveaux de loyer et les flux de revenus se normaliseront, tout comme la valeur de l’ensemble immobilier, à la fin du projet et lorsque le centre commercial reprendra ses activités de manière normale dans sa nouvelle configuration.
Cette baisse des revenus locatifs provient-elle principalement du taux d'inoccupation ou d'une baisse des prix ?
On ne peut ignorer l'impact des facteurs économiques, notamment du revenu disponible et des dépenses dans le secteur de la vente au détail au Maroc, qui a une conséquence sur tous les actifs immobiliers commerciaux et leurs baux. Cependant, nous avons intentionnellement créé des vacances locatives pour nous permettre de réaliser notre projet de redynamisation. En outre, nous sommes très reconnaissants à nos locataires pour leur soutien et leur coopération afin de faciliter les déménagements et les reconfigurations des magasins dans l’intérêt général d’Anfa Place, de ses locataires et de ses clients. Ces modifications ont temporairement modifié les niveaux de location pendant la durée du projet. Comme je vous l’ai déjà indiqué, tous les niveaux de location se normaliseront après l'achèvement du projet.
