Immobilier

Anass Berady, directeur associé du Cabinet ABY Finance : « Le marché de l’ancien pourrait se substituer au marché du neuf»

LE MATIN

Anass Berady, directeur associé du Cabinet ABY Finance : « Le marché de l’ancien pourrait se substituer au marché du neuf»

Le Matin : Comment a évolué la production immobilière l’année dernière et en ce début d’année ?
Anass Berady : Tous les indicateurs sur lesquels on se base pour évaluer la performance de la production immobilière on connut une nette régression courant l’année 2018. En effet, et pour la 3ème année consécutive, la production du ciment, qui renseigne sur l’évolution globale de la production du BTP au Maroc, a connu une nette baisse, le nombre des autorisations de construire, tout secteur confondus, a marqué une baisse de 11% par rapport à l’année d’avant et d’une manière générale les statistiques à fin 2018, marquent une forte baisse jamais enregistré dans ce secteur depuis 2006. (-3,6% en 2018, -2,54% en 2017 et -0,70% en 2016). Et cette tendance baissière se poursuit malheureusement durant ce premier trimestre de l’année 2019.

Qu’en est-il de la demande?
Selon la tendance enregistrée dans le rapport de BAM (Bank Al-Maghreb) à fin 2018, l’indicateur IPAI, affiche une stabilité par rapport à l’année dernière, les prix des actifs immobiliers ont enregistré une stabilisation au niveau des différentes catégories, par rapport à l’année 2017. Ainsi, les transactions ont enregistré une hausse de 4,5 % en 2018, contre un repli de 6,8 % en 2017. Cette hausse a porté sur le résidentiel avec une progression de 2,9 %, 8,4 % pour les terrains et 9,1 % pour les biens à usage professionnel.

Qu’est ce qui explique le ralentissement de la demande depuis quelques années  ?
Plusieurs paramètres se conjuguent pour expliquer ce ralentissement. D’abord l’euphorie qu’a connu le marché de l’immobilier durant les années 2000–2010, engendrant une surproduction et  la constitution d’un stock important qui a besoin de temps (une décennie) pour être absorbé, la cherté  des prix des produits immobiliers tous secteurs confondus, qui crée une inadéquation entre la demande et l’offre, puis la saturation de la couche éligible puisque le taux de propriété au Maroc a atteint  75%, la solvabilité des ménages qui sont handicapé par un  taux d’endettement élevé et enfin l’essoufflement du modèle du logement social qui avait permis de redynamiser le secteur durant les années 2010 – 2017.

Quels en sont les impacts sur l’évolution des prix ?
Devant une demande qui ralentit, chaque promoteur réagit différemment en fonction de la nature de ses produits afin de séduire sa cible et liquider son stock. Mais la majorité finissent par agir sur le prix quand cela est possible. Il est donc tout à fait naturel de penser que si cette situation dure encore, elle engendrera impérativement une baisse de prix.

Quels seraient selon vous les leviers de reprise et de croissance du secteur à mettre en place ?
Nous pensons qu’il est temps de changer de business model. La promotion immobilière dans sa version classique doit rester limitée à quelques niches. Il faudrait que le secteur se dirige vers l’émergence d’opérateurs (fonds d’investissement par exemple) qui se contenteraient d’un taux de rentabilité à un chiffre et qui accepteraient de récupérer leur investissement initial sur un horizon de 8 à 10 ans.Cela serait possible, si on investit dans le locatif par exemple à condition que l’État mette en place de vraies mesures incitatives et donne des garanties permettant d’orienter l’investissement vers ce type d’actifs.Il faudrait également pouvoir produire pour ces opérateurs de l’information pertinente et fiable leur permettant de prendre des décisions d’investissement en connaissance de cause. Des observatoires de l’immobilier indépendant pourraient jouer ce rôle éventuellement.
Une meilleure transparence dans les transactions opérées dans le secteur et une vision claire portée par les décideurs politiques pourraient permettre aux investisseurs de mieux maitriser le risque et d’envisager des horizons long pour leurs investissements.
Une revue de la fiscalité immobilière et une simplification des procédures accompagnées par une politique claire de l’urbanisme pourraient réduire le temps de production et le coût de l’investissement et donc mieux s’adapter aux capacités des ménages.Une meilleure implication du secteur bancaire, notamment dans le financement des acquéreurs en offrant des solutions plus adaptées et moins sélectives pourraient être un levier de taille pour relancer la demande dans le secteur.

Quelle sera, selon vous, la tendance pour le reste de l’année ?
Nous pensons que cette année suivra la même tendance que 2018, pour deux raisons essentielles : la première est l’absence de mesures incitatives dans la loi de finance 2019, la deuxième c’est la capacité des ménages qui reste toujours limités par rapport aux prix proposés. En revanche, nous pensons que le marché de l’ancien pourrait se substituer au marché du neuf et par conséquence relancer les indicateurs du secteur. 

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