Casablanca : la manne inexploitée du patrimoine immobilier

Casablanca se trouve confrontée à un défi majeur : la gestion et la valorisation de son patrimoine immobilier. Pendant des années, le manque de vision ainsi que la gestion approximative de ce potentiel colossal ont privé la ville d’une extraordinaire manne. Mais aujourd’hui, le conseil communal semble avoir pris le taureau par les cornes. L’entreprise ne sera pas aisée, puisque des intérêts politiques et financiers se liguent pour maintenir le statu quo . Or, pour la capitale économique, métropole en pleine expansion, chaque dirham compte. Il n’est donc plus question de passer à côté de cette ressource. Car Casablanca serait «riche à la conservation foncière» et «pauvre à la banque», comme l’a si bien dit celui en charge de ce dossier scabreux, le deuxième vice-président du conseil de la ville.

Casablanca, pauvre milliardaire !

Pour comprendre comment Casablanca compte transformer cet actif en moteur de développement, au moment où les recettes fiscales semblent avoir atteint leur limite, nous avons rencontré Houcine Nasrallah, deuxième vice-président du conseil de la ville, chargé de la gestion du patrimoine communal. Issu d’une famille opérant dans la promotion immobilière et titulaire d’un master en gestion des villes, de l’immobilier et du territoire, ce responsable est pour ainsi dire expert en la matière, et son diagnostic est plutôt clair : Casablanca, à la veille d’événements majeurs comme la Coupe du monde et la Coupe d’Afrique, ne peut plus se contenter de ses seules recettes fiscales pour financer ses projets de développement et concrétiser ses ambitions de capitale économique du Maroc. La clé, selon lui, réside dans la valorisation de son actif immobilier, un trésor dont la valeur a été méconnue de beaucoup jusqu’à récemment.

«Les recettes fiscales ont une limite, et la capacité du contribuable a des limites également. Par contre, ce qui n’a pas de limite, c’est les besoins en développement qui n’arrêtent pas de croître. Donc le salut de la ville de Casablanca passe inéluctablement par la valorisation de son patrimoine qui est très important. On parle d’une manne qui tourne autour de quelque chose comme 2.200 biens», révèle le conseiller élu sous les couleurs du Parti de l’Istiqlal (PI).

Ce chiffre impressionnant découle d’un recensement des biens immobiliers communaux, un projet d’ampleur, initié sous l’ancien maire Mohamed Sajid et achevé sous son successeur Abdelaziz El Omari. La valeur totale de ces biens est estimée à 13 milliards de dollars ! Si une partie de ce patrimoine est constituée de biens non valorisables (administrations, d’espaces verts...), Houcine Nasrallah estime que même 20% de ce capital pourrait représenter un «bon paquet» pour faire face au coût du développement de la ville. «Ces biens se composent de terrains nus, d’immeubles d’habitation et d’appartements, d’espaces verts, de bâtiments administratifs, de marchés communaux. Ces derniers, je le précise, peuvent abriter un grand nombre de commerces, jusqu’à 250 magasins par marché. Au total, on compte 14.900 magasins répartis sur l’ensemble des marchés communaux de la ville», précise le deuxième vice-président du conseil de la ville.

Il fait savoir que ce chiffre, 14.900, correspond à des recettes de l’ordre de 1,7 million de dirhams, tandis que les dépenses liées à la consommation d’eau et d’électricité, ainsi qu’aux aménagements, réaménagements et à l’entretien, s’élèvent à environ 8 à 10 millions de dirhams ! «Trouvez-vous cela logique ?» s’interroge-t-il avant de poursuivre : «Il est vrai qu’il existe une dimension sociale à considérer, mais il est impératif de prendre les choses en main et d’avancer. Nous ne pouvons pas continuer ainsi, ce n’est pas tenable !»

Un dossier sensible et conflictuel

Mais si la valorisation du patrimoine de la ville est perçue comme une nécessité, sa mise en œuvre s’avère être un processus délicat. C’est un «dossier très sensible» concède M. Nasrallah. «À chaque fois qu’on touche à un bien communal, on touche à des intérêts. Les bénéficiaires de ces intérêts ne sont pas toujours identifiés. C’est comme si on partait en guerre contre l’inconnu», reconnait-il. La cession d’un simple terrain peut ainsi se transformer en une véritable bataille, où des acteurs puissants manœuvrent «dans l’ombre» pour profiter de «la manne». «Cette valorisation suscite beaucoup de convoitise en raison de la rareté des terrains à Casablanca. La commune de Casablanca est l’un des plus importants propriétaires de terrain à Casablanca. Sur le Boulevard Zerktouni, par exemple, les terrains disponibles sont rares, et la commune en possède un. Il en va de même pour le Boulevard Al Massira et le Boulevard d’Anfa, où les opportunités foncières sont quasiment introuvables, mais où la commune détient des terrains.

Ainsi, la mise sur le marché des terrains détenus par la commune touche à des intérêts établis, souvent obscurs, suscite l’appât du gain et engendre des pressions politiques et des luttes d’influence. «S’aventurer dans ce genre de dossier demande beaucoup de courage. Cela demande même d’être, parfois, politiquement suicidaire. Mais quand on est dans la légalité, quand on défend les intérêts, on fonce !» déclare-t-il.

Mais si défendre des intérêts est louable, une question demeure posée : de quels intérêts s’agit-il ? Pour Houcine Nasrallah, il s’agit de défendre ceux de la ville, alors que pour ses détracteurs, les intérêts prétendument défendus correspondent avant à ceux d’une poignée de privilégiés. En effet, des voix de l’opposition au sein du conseil communal, celles du PJD en l’occurrence, estiment qu’un grand flou entoure aujourd’hui la gestion du patrimoine immobilier de la métropole ainsi que sa valorisation. Que lui reprochent-elles au juste? Nous avons posé la question à Abdessamad Haiker, conseiller du Parti de la justice et du développement (PJD), connu pour ses positions critiques vis-à-vis de l’actuel bureau dirigeant la commune de Casablanca.

Des accusations et des réponses

Il existe en effet un désaccord fondamental entre la majorité et l’opposition au sein du conseil communal concernant la stratégie de valorisation. La majorité actuelle semble privilégier la vente des biens pour répondre aux besoins financiers urgents, tandis que l’opposition plaide pour une approche plus globale et intégrée qui explore d’autres options. «Pour nous, le problème réside dans le caractère sélectif et opaque de cette valorisation, qui se limite également à la seule vente. De plus, il y a un manque de préservation des acquis de la commune, qui pourraient pourtant contribuer à l’élargissement de ses biens», affirme M. Haiker. Ce dernier dénonce également un manque de rigueur dans le suivi des décisions judiciaires favorables à la commune et un manque d’engagement sérieux pour assurer les ressources humaines nécessaires à la gestion de ce dossier. Selon lui, l’actuel bureau recourt à des «stratégies douteuses» pour conforter son emprise sur cette question de valorisation, qui constitue une source de profit.

M. Haiker reconnaît certes la nécessité de valoriser le patrimoine de Casablanca, soulignant que la commune consacre environ 80% de son budget aux dépenses obligatoires, laissant peu de marge pour les projets de développement. Mais il conteste l’approche adoptée, la jugeant «fragmentée et sélective». Il plaide par conséquent pour une démarche ouvrant la voie à d’autres possibilités que la vente systématique des actifs, telles que la revalorisation des loyers de biens communaux sous-évalués ou encore l’exploration de partenariats public-privé ou public-public. L’objectif principal est de transformer cet actif en un moteur de développement pour la ville et de générer des revenus durables. «L’essentiel pour nous, c’est que la valorisation du patrimoine de la ville soit faite dans la transparence, en mode participatif et avec sérieux», insiste le conseiller PJDiste. Or l’actuel bureau dirigeant la commune semble privilégier la cession des actifs comme moyen rapide de générer des fonds pour des projets urgents et des expropriations coûteuses, une démarche qui pousse M. Haiker à accuser carrément la majorité du conseil actuel de «liquider le patrimoine de Casablanca par morceaux».

Mais face à cette accusation, aussi grave qu’elle soit, M. Nasrallah n’en démord pas. L’élu local affirme assumer cette stratégie, la présentant comme une action nécessaire pour réaliser le Casablanca souhaité, avec les revenus réinvestis dans la ville. «Oui, on vend Casablanca. Mais pour réaliser le Casablanca qu’on veut et dont tous les Casablancais rêvent. Je ne mets pas cet argent dans ma poche ! Et s’il y a des choses à vendre, il faut les vendre. Et s’il y a des lieux à libérer, il faut les libérer !», lance-t-il. Il justifie cette stratégie par la nécessité de financer les déficits existants (bus, tramway, collecte des déchets...), ainsi que les besoins croissants en développement de la ville.

«Vous savez, la commune de Casablanca, pour qu’elle tourne sans réaliser d’excédent, a besoin de plus de 5 milliards de DH. Et comme toutes les communes, elle vit de recettes propres, hormis la petite part de la TVA qu’elle reçoit de la part de l’État et qui ne couvre pas plus de deux mois de collecte de déchets», précise-t-il. Et de renchérir : «Maintenant, pour ceux qui étaient là avant moi, ils n’ont pas vendu ces biens, n’est-ce pas ? Alors, qu’ont-ils fait à la place ? Ils ont contracté des prêts auprès de la Banque mondiale !»

Le raisonnement à l’air logique, mais il n’en demeure pas moins que la question de l’existence d’alternatives à la vente ne manque pas de pertinence. D’ailleurs, M. Nasrallah reconnaît que la vente n’est qu’un aspect de la valorisation et évoque d’autres pistes telles que les partenariats public-privé (PPP), la remise à niveau des biens et l’optimisation de l’espace. Il insiste particulièrement sur le potentiel des PPP, qui permettraient de pallier le manque de fonds et de compétences humaines au sein de la commune. «Pour valoriser ce patrimoine, nous avons besoin de deux choses : des fonds et des compétences humaines. On ne les a pas. Ils existent chez le privé», reconnaît-il, tout à sa lucidité.

Les cessions, une solution de facilité ?

En attendant de mettre en œuvre les partenariats public-privé, le nombre de ventes de biens communaux continue d’augmenter, comme le montrent les points inscrits à l’ordre du jour des différentes sessions du conseil. S’agit-il d’une solution de facilité ? C’est plutôt une nécessité, répond M. Nasrallah. Il explique que les chantiers en cours à Casablanca sont budgétivores et que plusieurs de ces projets impliquent des expropriations coûteuses qui doivent être financées.

«Pour réaliser une voie, il faut exproprier le terrain. Exproprier le terrain, c’est une acquisition de terrain qu’il faut financer. Il y a des élus qui sont contre la cession, je leur ai dit une fois, je ne vous comprends pas. À chaque fois qu’on vous propose un point s’agissant d’expropriation d’un terrain, vous votez à deux mains. Et quand je vous propose de vendre un terrain pour payer cette expropriation, vous vous y opposez. Il y a quelque chose qui ne va pas !», s’indigne-t-il.

Quasi-inaction des mandats précédents ?

Il est compréhensible que les besoins croissants en développement puissent expliquer les nombreuses cessions réalisées par le conseil dirigé par Nabila Rmili. Toutefois, il est aussi légitime de se demander si ce conseil explore réellement les autres alternatives disponibles pour la gestion et la valorisation des actifs de la commune. D’ailleurs, il n’est pas le seul. Les différents conseils qui ont dirigé la métropole n’ont pas réussi à progresser sur cette question de valorisation. On peut même affirmer qu’aucune action notable n’a été entreprise jusqu’à présent, y compris par le précédent conseil mené par le PJD, qui critique aujourd’hui la gestion des biens communaux par l’actuel conseil. La seule initiative signalée dans ce domaine est le recensement des biens, lancé par le conseil présidé par Mohamed Sajid entre 2003 et 2015. Depuis lors, les élus semblent être dans l’impasse. Pour sa défense, M. Haiker souligne qu’il leur était impossible de procéder à une valorisation sans d’abord identifier l’ensemble des biens et prouver qu’ils appartiennent à la commune.

Le recensement, enjeu crucial et source de tensions

Le recensement des biens communaux, qui aurait dû être un préalable à toute stratégie de valorisation, s’avère donc un processus long et problématique. Bien que réalisé, sa réception et son exploitation posent problème. Des désaccords persistent entre l’ancienne et l’actuelle majorité sur la transmission et la qualité des données recueillies. Pour rappel, la réalisation de cette étude de recensement a été déléguée à la SDL «Casa Patrimoine», qui l’a confiée à son tour à la société «Géomatic», spécialisée dans les systèmes d’information géographique. Bien que l’initiative remonte à l’époque de M. Sajid, les travaux n’ont réellement débuté qu’après l’élection du conseil suivant.

M. Haiker souligne que le conseil dirigé par le PJD, entre 2015 à 2021, avait fait de ce recensement une priorité, s’assurant de la documentation de chaque bien et mettant en place un système d’information géographique (SIG). Cet outil, précise l’élu, fournit les coordonnées de chaque bien, des informations sur son emplacement, sa situation foncière, légale et fiscale, et même une évaluation de sa valeur immobilière. «Il ne s’agissait pas simplement de dresser une liste, mais surtout de s’assurer que chaque bien soit accompagné des documents attestant que la commune en est propriétaire. C’est pourquoi la quasi-totalité de nos efforts durant ce mandat a été consacrée à la réalisation d’une étude approfondie sur le recensement et le classement de ces biens», explique-t-il.

Ainsi, un premier projet a été remis en avril 2021 à l’ancien conseil, qui a décidé de le soumettre à l’ensemble de ses membres pour discussion et identification d’éventuelles anomalies. Cependant, selon M. Haiker, l’étude n’a pas été réceptionnée en raison de plusieurs défauts. «Nous avions également sollicité l’accès au système d’information géographique afin de nous assurer de sa fiabilité et de ses fonctionnalités. Or le contexte électoral n’a pas créé le climat propice pour mener à bien ces vérifications», poursuit-il. M. Haiker affirme que si la majorité dirigée par le PJD disposait de la base de données actuelle, elle aurait accompli «des merveilles», ajoutant que la priorité des nouveaux responsables aurait dû être la finalisation de cette étude.

À ces déclarations, le deuxième vice-président du conseil de la ville a réagi avec dédain. Il a balayé ces propos d’un revers de main, les qualifiant de «demi-vérités, la forme de mensonge la plus insidieuse». D’abord, il contre-attaque en affirmant que le recensement du patrimoine de Casablanca n’a pas davantage été une priorité pour l’ancien bureau, dirigé par le PJD. Il en veut pour preuve le temps mis à recueillir les données du recensement, jugé excessif. «Six ans pour rassembler, numériser et intégrer ces informations disponibles dans un SIG, cela me semble long. Si cela avait été une priorité, on aurait pu boucler ce projet en six mois», lance-t-il sur un ton ironique.

La révélation qui change tout !

Après cette entrée en matière, M. Nasrallah fait une révélation de taille : les documents relatifs au recensement, qui ont été remis à l’ancien bureau, n’ont pas été transmis à la nouvelle équipe lors de la passation de pouvoir ! «La question qui se pose : où sont ces documents ? Pourquoi l’ex-président ne les a pas transmis à l’actuelle présidente ?», interroge-t-il.

Selon les informations fournies par M. Nasrallah, le directeur général de «Casa Patrimoine» a, par courrier daté du 12 mars 2021, officiellement remis à l’ancien président de la commune, Abdelaziz El Omari, trois exemplaires d’un projet de registre des biens communaux. Ce registre, mis à jour depuis août 2020, est crucial pour une gestion efficace et transparente des actifs de la commune. Le courrier, dont «Le Matin» détient copie, contenait également une invitation à l’ancien président pour qu’il donne des instructions aux services compétents afin de récupérer d’autres livrables, incluant des dossiers techniques, juridiques et administratifs, ainsi qu’une application informatique. Cette demande était motivée par le caractère sensible et confidentiel de ces documents.

Le 16 juin 2021, un nouvel envoi de la SDL a été effectué à la commune. Ce courrier a inclus un CD regroupant l’ensemble des documents évoqués, notamment les résultats de l’étude réalisée par la société Géomatic, ainsi que des dossiers relatifs à 45 biens communaux. Ce nouvel envoi a été motivé par l’absence de contact de la part de la commune pour récupérer ces documents, comme cela avait été demandé dans le précédent courrier. La SDL a également précisé que la version papier de ces mêmes documents demeurait disponible pour la commune.

Pour M. Nasrallah, ce constat est d’autant plus inquiétant que la passation de pouvoir impliquait naturellement la remise de l’ensemble des documents par l’ancienne équipe à la nouvelle. Or il semble que cette transmission n’ait pas eu lieu, laissant planer nombre d’incertitudes sur les motivations de l’ancienne équipe et sur leurs répercussions, notamment sur le plan juridique. «Une copie de ces documents nous a été remise très récemment par Casa Patrimoine. Je précise qu’il s’agit d’une simple copie, et non des données exploitables directement. En effet, ces documents, très volumineux, nécessitent l’accès à un système d’information géographique (SIG) pour être analysés. Or, pour accéder au SIG, les données doivent être hébergées sur un serveur», signale le responsable.

Cette lacune qui a échappé à l’attention de tous !

Outre la non-transmission des données, il y a eu un autre hic : les conventions initiales, tant celle passée entre Casa Patrimoine et la commune, que celle entre Casa Patrimoine et l’entreprise privée chargée du recensement, n’ont pas prévu que la ville dispose de son propre serveur pour héberger ces données numériques ! Cette lacune, qui a échappé à l’attention de tous, y compris lors du mandat précédent et sous l’administration de M. Sajid, n’a été soulevée qu’avec l’arrivée de l’équipe actuelle. Une question se pose dès lors : où héberger ces données massives ?

«À titre d’information, ces données sont toujours hébergées chez la société privée qui a réalisé le recensement pour le compte de Casa Patrimoine», précise M. Nasrallah. Pour combler cette lacune, la commune planifie l’acquisition d’un espace dédié à l’archivage des données massives issues du recensement des biens communaux de la métropole. «Un bon de commande a été émis en vue de la location d’un espace dédié à l’hébergement de la big data numérique associée à ce recensement», annonce-t-il.

Le schéma directeur, un leurre ?

Quoi qu’il en soit, l’équipe actuelle estime qu’il est nécessaire d’aller de l’avant. C’est pourquoi elle a pensé à mettre en place un «schéma directeur pour la gestion du patrimoine immobilier». Cet outil, nous explique-t-on, permettra d’assurer une gestion plus efficace, durable et performante des biens de la commune. Mais M. Haiker se montre sceptique quant à la concrétisation de ce projet, pointant le manque de ressources humaines et financières dédiées. Il accuse même le conseil actuel de présenter ce schéma directeur comme un «leurre» pour masquer les nombreuses cessions.

«À ce jour, nous n’avons ni débattu ni été informés de ce schéma directeur, jusqu’à récemment où nous avons examiné le rapport annuel sur l’exécution du plan d’action. À la page 200, le projet est affiché avec un taux d’exécution de 0% !» déplore-t-il. Il rappelle qu’une réunion initialement prévue pour présenter aux élus l’étude sur le recensement et la classification des biens de Casablanca, ainsi que pour débattre du schéma directeur, n’a pas respecté l’ordre du jour. Seule l’étude sur le recensement a été présentée, les discussions sur les résultats et le schéma directeur étant reportées sine die, laissant des questions cruciales en suspens.

Mais M. Haiker, qui reconnaît l’intérêt potentiel du schéma directeur en tant que feuille de route pour la gestion des biens communaux, regrette que la gestion de ce dossier soit à l’image de la politique menée par le conseil actuel, une politique qui repose sur «une illusion de progrès alors que les faits et les indicateurs témoignent d’une absence d’actions concrètes».

Pas de recensement,

pas de schéma directeur !

M. Nasrallah ne cache pas son étonnement face à ces allégations qu’il juge infondées. Pour lui, le projet de schéma directeur fait partie intégrante du plan d’action de la commune. Un plan dont les détails sont connus de tous, voté par le conseil et validé par le wali de la région. Tout en reconnaissant que le projet tarde à voir le jour, il attribue ce retard à l’inachèvement du recensement. «Sans une identification et une documentation claires et vérifiées des biens, il est difficile de procéder à la mise en place d’un schéma directeur pour leur gestion et leur valorisation», souligne-t-il.

Concernant la journée d’étude demandée par le PJD pour discuter de la valorisation, M. Nasrallah précise qu’elle ne peut pas non plus être organisée tant que le recensement n’est pas finalisé. «Tant qu’on n’a pas réceptionné ce recensement, on ne peut rien faire : ni les journées d’étude ni le schéma directeur. Et ce n’est pas notre faute. C’est la faute aux gens qui ont mis 6 ans à recenser ces biens-là», conclut-il.

Pour ce qui est des ressources humaines, M. Nasrallah estime que le déficit actuel est une situation gérable. «Nous avons hérité, comme d’autres, d’un manque de personnel qualifié pour réaliser ce travail. Cependant, le cadre législatif nous offre des alternatives. L’externalisation de certains services et le recours à des experts externes représentent des pistes à explorer. Ces solutions permettraient de nous faire accompagner dans la mise en œuvre de notre schéma directeur, tout en intégrant la vision de l’équipe qui gère Casablanca», précise-t-il.

Mais malgré les défis créés par cet imbroglio juridico-administratif, le deuxième vice-président du conseil de la ville affirme croire fermement en son projet. En attendant, il annonce un ensemble d’initiatives de valorisation en cours dans des lieux emblématiques de Casablanca. Mais, là encore, ces actions font polémique ! Les détails de ces projets, avec des informations exclusives, seront dévoilés dans la deuxième partie de cette enquête à paraître le 9 avril 2025. n