Marché du logement : les dysfonctionnements à corriger pour relancer la machine

D’après notre interlocuteur, la demande pour des logements accessibles existe bel et bien, mais le pouvoir d'achat des citoyens a été considérablement érodé par la hausse générale du coût de la vie. Pour de nombreux Marocains, surtout ceux issus de la classe moyenne, acquérir un logement est devenu un projet secondaire, en attendant des lendemains meilleurs. Dans ce contexte, la tendance s'oriente vers des logements à bas prix, alors même que les banques ont resserré leurs critères d'octroi de crédits en raison d'un taux d'impayés qui dépasse les 10% au Maroc, loin des 2% observés sur les marchés d'autres pays.

Le gouvernement marocain a mis en place plusieurs programmes visant à dynamiser le marché, notamment l'octroi d'aides financières pour l’acquisition de logements coûtant entre 300.000 et 700.000 dirhams. Si un engouement pour cette initiative a été constaté, le promoteur souligne une question essentielle : où se trouvent les logements de cette gamme de prix ?

«Une offre de ce type ne peut qu'attirer l'attention, c'est incontestable. Cependant, existe-t-il des logements à ce prix ? L'offre correspond-elle à la demande ? C'est une interrogation légitime. Nous avons soulevé cette question à plusieurs reprises auprès du ministère concerné, mais nous n'avons pas reçu de réponse», lance notre interlocuteur. L'absence de clarté sur le nombre d'autorisations de construire accordées dans le cadre de ces programmes ainsi que le manque de statistiques sur le secteur sont autant de points d'achoppement.

«Nous avons besoin de chiffres clairs sur le nombre de logements autorisés et en construction», lance le promoteur. «La réussite de ces programmes doit être évaluée non seulement par l'intérêt qu'ils suscitent, mais également par la réalité tangible de l'offre», affirme-t-il. «Je souhaite clarifier un point essentiel afin que mes propos ne soient pas mal interprétés : les promoteurs soutiennent l'instauration de ce dispositif et s'en réjouissent, à condition qu'il soit cohérent», insiste le professionnel.

La complexité des démarches administratives est un autre frein majeur. Selon notre source, les promoteurs immobiliers se heurtent à des délais d'attente interminables pour obtenir des autorisations de construire, rendant difficile la réalisation des projets. Ces lenteurs bureaucratiques affectent non seulement le secteur, mais également l'ensemble de l'écosystème économique lié à l'immobilier. Le promoteur reproche également à des agents administratifs leur manque de réactivité, transformant des procédures standard en un parcours du combattant qui décourage les investisseurs et entrepreneurs.

Un autre sujet sensible est la récente promulgation d'une loi augmentant les délais de garantie des constructions, qui vont désormais jusqu'à cinq ans. Or cela pose un véritable défi pour les promoteurs, car les sous-traitants impliqués dans la construction offrent des garanties qui se limitent à un an. Cette discordance crée un flou juridique et des difficultés pratiques pour ceux qui tentent de se conformer à ces nouveaux impératifs.

«Il y a de nombreuses zones d'ombre dans le texte de loi. Comment pouvons-nous, en tant qu'opérateur économique, garantir un produit au-delà de la garantie que nous avons nous-mêmes reçue ?», s'indigne le promoteur. «Et puis à quel moment la date de garantie entre-t-elle en vigueur ? Est-ce à partir de l'obtention du permis d'habiter, de la livraison ou du contrat de vente ?», s'interroge-t-il, en soulignant que cette loi a été promulguée sans consultation préalable des promoteurs.

La situation se complique encore davantage avec la loi introduite le 1er juillet, rendant obligatoire la présentation d'une attestation de paiement des impôts pour toute transaction immobilière. Malheureusement, certains percepteurs vont au-delà de ce qui est stipulé, demandant des justifications qui ralentissent l'ensemble du processus de vente. Les conséquences sont tout aussi désastreuses pour les acheteurs potentiels, notamment ceux qui dépendent de financements bancaires.

«La loi stipule qu'un notaire ne peut conclure un contrat de vente que s'il possède une attestation de paiement des impôts, conformément à l'article 95 du Code de recouvrement. Ce dernier concerne principalement les taxes communales, telles que la taxe d'habitation et la taxe sur les terrains non bâtis», explique le promoteur. «Cependant, certains percepteurs vont au-delà de ce cadre et exigent l'application de l'article 105 du même Code. Cet article 105 impose une régularité globale, ce qui signifie qu'il faut s'assurer du paiement de l'ensemble des impôts ! C’est incompréhensible !», s’étonne-t-il.

«De son côté, l'acheteur ayant recours à un crédit bancaire se heurte à un véritable obstacle. En effet, la banque exige que l'hypothèque soit inscrite sur le titre foncier dans un délai d'un mois, ce qui s'avère souvent difficile à respecter en raison des lourdeurs administratives. Ainsi, nous nous retrouvons face à un imbroglio sans fin», déplore le professionnel, ajoutant que la plupart des notaires rapportent des ventes quasi nulles depuis juillet.

Le cri du cœur de ce promoteur immobilier est clair : des solutions doivent être mises en place rapidement pour résoudre les problèmes qui minent le marché du logement au Maroc. La clarté sur les autorisations de construire, une simplification des procédures administratives et une régulation qui prend en compte les réalités du marché sont des urgences incontournables. Sans cela, l'espoir d'un accès au logement pour une majorité de Marocains risque de rester un vœu pieux.