Selon lui, depuis une quinzaine d'années, les modes d'hébergement ont profondément changé sous l'effet de la digitalisation, de l'économie collaborative et des nouvelles attentes des voyageurs. Les plateformes de réservation ont démocratisé la location de courte durée et modifié durablement les habitudes de consommation touristique. Le Maroc suit cette dynamique internationale, mais plusieurs facteurs propres au Royaume expliquent que le phénomène prenne une ampleur particulière pendant la saison estivale.
Une demande portée par plusieurs clientèles
Pour Zoubir Bouhoute, le premier facteur est la forte saisonnalité de la demande internationale. Les principaux marchés émetteurs du Maroc – la France, l'Espagne, la Belgique, les Pays-Bas, l'Allemagne, le Royaume-Uni ou encore l'Italie – concentrent leurs vacances d'été entre les mois de juin et de septembre. Cette simultanéité entraîne une pression importante sur les capacités d'hébergement, particulièrement dans les destinations balnéaires et les villes touristiques comme Marrakech, Agadir, Tanger, Tétouan, Al Hoceïma, Essaouira ou Saïdia.
À cette clientèle étrangère vient s'ajouter une spécificité marocaine : le retour massif des Marocains résidant à l'étranger (MRE) dans le cadre de l'opération Marhaba. Chaque été, plusieurs millions de voyageurs rejoignent le Royaume, avec un pic enregistré durant le mois d'août.
Cette clientèle privilégie généralement les appartements, les villas et les maisons familiales qui offrent davantage d'espace, d'intimité et de flexibilité que l'hôtellerie traditionnelle. Dans plusieurs régions, notamment dans le nord du pays et les stations balnéaires, les MRE représentent une part importante de la demande estivale, contribuant à la hausse des prix et à la saturation de l'offre d'hébergement durant les semaines de forte affluence.
Le tourisme interne constitue aussi l'un des moteurs de cette croissance. Selon l'expert, l'amélioration progressive du niveau de vie d'une partie des ménages, le développement des infrastructures de transport ainsi que la généralisation des plateformes de réservation ont profondément modifié les habitudes des voyageurs marocains.
Pour les familles nombreuses ou les groupes d'amis, la location saisonnière apparaît souvent comme une alternative plus adaptée que l'hôtel. Elle permet de disposer de plusieurs chambres, d'une cuisine équipée, d'espaces communs et, dans certains cas, d'une piscine, tout en restant plus avantageuse financièrement que la réservation de plusieurs chambres d'hôtel.
De nouvelles attentes des voyageurs
Zoubir Bouhoute souligne que cette évolution traduit aussi un changement plus profond des comportements touristiques à l'échelle internationale. Les voyageurs recherchent désormais davantage d'autonomie, d'authenticité et de flexibilité. Les familles, les groupes d'amis, les voyageurs de longue durée ou encore les personnes qui combinent déplacements professionnels et loisirs privilégient des logements spacieux offrant un meilleur rapport qualité-prix et permettant de vivre au rythme de la destination plutôt que dans un cadre hôtelier plus standardisé.
Le développement des plateformes numériques a fortement accéléré cette évolution. Airbnb, Booking.com ou Expedia ont simplifié la mise en relation entre propriétaires et voyageurs et permis à des milliers de propriétaires marocains de proposer directement leurs biens à une clientèle nationale et internationale.
«Cette digitalisation a fortement accru la visibilité de l'offre marocaine sur les marchés étrangers, tout en facilitant les réservations instantanées, les paiements sécurisés, la gestion des disponibilités et la diffusion des avis des voyageurs», explique l'expert.
Cette dynamique intervient dans un contexte particulièrement favorable au tourisme national. Avec près de 19,8 millions de visiteurs accueillis en 2025, le Maroc a enregistré un niveau historique de fréquentation.
Pour Zoubir Bouhoute, les locations saisonnières ne constituent donc plus un simple complément à l'offre hôtelière. Elles sont devenues «un maillon essentiel de la chaîne de valeur touristique», en contribuant à accroître la capacité d'accueil du Royaume et à répondre à la diversité des attentes des visiteurs.
Des dérives qui persistent
Si cette formule d'hébergement répond à une demande croissante, elle n'est pas exempte de dérives. Bouazza Kherrati, président de la Fédération marocaine des droits du consommateur, rappelle que les logements meublés destinés à la location de courte durée se distinguent des riads, appart-hôtels ou auberges, qui sont, eux, encadrés par une réglementation spécifique.
Selon lui, une grande partie de ce marché reste informelle, notamment dans les villes et villages balnéaires où certains propriétaires louent leur résidence principale pendant les vacances afin de générer un revenu complémentaire.
Les associations membres de la Fédération reçoivent régulièrement des réclamations portant sur des prix élevés, un manque d'hygiène ou encore des logements qui ne correspondent pas aux annonces publiées sur Internet. Le président de la Fédération met particulièrement en garde contre les réservations réalisées via les réseaux sociaux.
«Dans 90% des cas, le consommateur se fait arnaquer», affirme-t-il, évoquant notamment le cas d'une touriste qui, après avoir payé son séjour, a découvert à son arrivée que le logement était déjà occupé, tandis que le propriétaire restait injoignable. Il recommande ainsi aux vacanciers de privilégier les circuits offrant davantage de garanties et de se méfier des annonces diffusées sur les réseaux sociaux.
Le défi réside désormais dans l'application de la réglementation
Pour autant, Zoubir Bouhoute estime que le débat ne doit pas se limiter aux dérives constatées. Contrairement à une idée largement répandue, il considère que le Maroc ne souffre plus d'une absence de cadre juridique. L'entrée en vigueur des dispositions d'application de la loi 80-14 relative aux établissements touristiques a permis de reconnaître juridiquement les locations de courte durée et de définir progressivement les obligations liées à leur exploitation, notamment en matière d'autorisations, de déclaration, d'identification des voyageurs, de fiscalité et de responsabilité des exploitants.
Le principal défi réside aujourd'hui dans l'application effective de ces dispositions. «Le développement extrêmement rapide des plateformes numériques de réservation a largement devancé les mécanismes de contrôle et de suivi», explique-t-il. Dans plusieurs destinations touristiques, une partie des locations continue ainsi d'évoluer de manière informelle, avec des niveaux variables de conformité aux exigences administratives, fiscales et sécuritaires.
Selon l'expert, l'enjeu n'est donc plus d'adopter de nouveaux textes, mais de garantir leur application sur l'ensemble du territoire grâce à une meilleure coordination entre les administrations concernées, les collectivités territoriales, les services de sécurité, l'administration fiscale et les plateformes numériques.
S'inspirer des expériences étrangères
Pour Zoubir Bouhoute, les expériences internationales montrent que la réussite de l'encadrement des locations saisonnières repose davantage sur l'efficacité des contrôles que sur la multiplication des lois. Il cite notamment la France, où certaines communes imposent une déclaration préalable, un numéro d'enregistrement obligatoire et peuvent sanctionner financièrement les contrevenants.
L'Espagne, le Portugal ou encore la Turquie ont aussi instauré des systèmes de licences, des registres officiels, des contrôles administratifs réguliers et, dans certains cas, des limitations de nouvelles autorisations afin de préserver l'équilibre entre activité touristique, logement des résidents et concurrence avec les établissements hôteliers.
«Aucune grande destination touristique ne cherche aujourd'hui à freiner le développement des locations saisonnières», souligne-t-il. Toutes reconnaissent leur contribution à la diversification de l'offre d'hébergement et à l'augmentation des capacités d'accueil. En revanche, elles considèrent qu'un développement durable de cette activité passe nécessairement par «un cadre réglementaire clair, une fiscalité adaptée, des mécanismes de contrôle efficaces et une responsabilisation des plateformes numériques».
Pour le Maroc, conclut l'expert, la priorité consiste désormais à accélérer la professionnalisation du secteur, à renforcer les contrôles sur le terrain, à développer des outils numériques de suivi et à sensibiliser davantage les propriétaires aux exigences de qualité, de sécurité et de transparence. À l'heure où le Royaume ambitionne d'accueillir plus de 26 millions de touristes à l'horizon 2030, l'encadrement des locations saisonnières apparaît comme un enjeu stratégique pour préserver la compétitivité et l'attractivité de la destination Maroc.
Questions à l'expert et chercheur en tourisme
Zoubir Bouhoute : «La structuration du secteur apparaît moins comme une contrainte que comme un levier stratégique de compétitivité»
Dans quelle mesure le développement des locations saisonnières peut-il influencer l'image et l'attractivité de la destination Maroc ?
L'image d'une destination touristique ne se construit plus uniquement à travers la richesse de son patrimoine, la qualité de ses infrastructures ou la diversité de son offre de loisirs. Elle repose désormais, dans une large mesure, sur l'expérience globale vécue par le visiteur tout au long de son séjour, depuis la réservation de son hébergement jusqu'à son départ. Dans ce contexte, chaque logement proposé à la location saisonnière devient, de fait, un véritable ambassadeur de la destination. Qu'il séjourne dans un hôtel classé, un riad, une maison d'hôtes, une villa ou un appartement de location, le touriste évalue avant tout la qualité de l'accueil, le confort, la sécurité, la propreté et la conformité du logement avec les prestations annoncées.
Lorsque le développement des locations saisonnières s'effectue dans un cadre insuffisamment réglementé ou contrôlé, plusieurs dérives peuvent apparaître et porter atteinte à l'image de la destination. Il peut s'agir de logements dont les caractéristiques réelles ne correspondent pas aux descriptions ou aux photographies publiées sur les plateformes de réservation, de conditions d'hygiène insuffisantes, d'équipements défectueux ou incomplets, d'un niveau de confort inférieur aux attentes, d'une absence de dispositifs élémentaires de sécurité, d'annulations de dernière minute ou encore de pratiques commerciales peu transparentes. Ces dysfonctionnements, même lorsqu'ils demeurent ponctuels, sont susceptibles de compromettre la qualité du séjour et de générer un sentiment de déception chez les visiteurs.
Le principal risque réside dans le fait que le touriste ne fait généralement pas la distinction entre la responsabilité individuelle du propriétaire et l'image globale de la destination. Pour un visiteur étranger, une mauvaise expérience vécue dans un logement est spontanément associée au niveau général d'organisation, de professionnalisme et de qualité de l'offre touristique du pays. Cette perception est aujourd'hui amplifiée par la place croissante qu'occupent les plateformes numériques et les réseaux sociaux dans le parcours du voyageur. Quelques minutes suffisent pour publier des commentaires, des photographies ou des vidéos susceptibles d'être consultés par des milliers, voire des millions de futurs voyageurs. Les études sur le comportement des consommateurs montrent d'ailleurs que les avis en ligne figurent désormais parmi les principaux critères de choix d'une destination et d'un hébergement, au même titre que le prix ou la localisation.
Dans un contexte où le Maroc connaît une croissance exceptionnelle de sa fréquentation touristique et ambitionne de s'imposer durablement parmi les grandes destinations internationales, notamment à l'approche de la Coupe du monde de la FIFA 2030, la préservation de son image constitue un enjeu stratégique majeur. La réputation d'une destination est un capital qui se construit progressivement, mais qui peut être fragilisé par une succession d'expériences négatives largement relayées sur les plateformes de réservation et les réseaux sociaux. À l'inverse, un marché de la location saisonnière mieux structuré, reposant sur des exigences de qualité, de sécurité, de transparence et de professionnalisme, contribue à renforcer la confiance des visiteurs, à améliorer leur satisfaction et à consolider l'image d'un Maroc moderne, accueillant et aligné sur les meilleurs standards internationaux. Il ne s'agit donc pas seulement d'encadrer une activité économique en pleine expansion, mais aussi de protéger la réputation de la destination, véritable actif stratégique dont dépend sa compétitivité sur un marché touristique mondial de plus en plus concurrentiel.
L'absence de contrôle sur la qualité des logements peut-elle nuire à l'expérience des touristes ?
L'absence de mécanismes de contrôle structurés sur la qualité des logements proposés en location saisonnière constitue un enjeu majeur pour toute destination touristique en forte croissance, et le Maroc n'y fait pas exception. Cette question est d'autant plus sensible que l'expérience du visiteur repose désormais sur une chaîne de services beaucoup plus fragmentée que dans le modèle hôtelier traditionnel. Contrairement aux établissements d'hébergement classés, qui sont soumis à des référentiels précis en matière de qualité, de sécurité, d'hygiène et d'accessibilité, ainsi qu'à des inspections régulières des autorités compétentes, les locations de courte durée présentent une grande diversité de standards, allant de logements haut de gamme parfaitement équipés à des biens offrant des prestations très en deçà des attentes internationales.
Cette hétérogénéité structurelle peut générer un décalage significatif entre l'image projetée en ligne et la réalité vécue sur place. Dans certaines situations, les visiteurs peuvent être confrontés à des logements insuffisamment entretenus, dont le niveau de propreté ne répond pas aux standards internationaux de base, à des équipements défectueux ou incomplets, à une literie de qualité inadaptée, à des dysfonctionnements techniques tels que l'absence ou l'inefficacité de la climatisation, des interruptions de connexion Internet ou encore à des dispositifs de sécurité insuffisants. À cela peuvent s'ajouter des difficultés d'assistance en cas d'incident ou de panne, notamment en l'absence de services professionnels de gestion ou de conciergerie. Si ces situations ne représentent pas la majorité de l'offre, leur existence même, dans un contexte de forte visibilité numérique, suffit à influencer la perception globale d'une destination.
L'impact de ces dysfonctionnements potentiels est amplifié par la centralité croissante des plateformes numériques et des avis en ligne dans le processus de décision des voyageurs. Les études internationales sur le comportement des consommateurs touristiques montrent que les évaluations laissées par les utilisateurs constituent aujourd'hui l'un des principaux critères de choix d'un hébergement, parfois au même niveau que le prix ou l'emplacement. Dans ce contexte, une expérience négative isolée peut être rapidement amplifiée par les mécanismes de diffusion numérique, atteignant un public large et influençant durablement la réputation d'un établissement, voire de l'ensemble d'une destination.
Un élément particulièrement déterminant réside dans le fait que le touriste établit rarement une distinction entre la responsabilité individuelle du propriétaire du logement et l'image globale du pays visité. L'expérience d'hébergement devient ainsi un marqueur de perception de la destination dans son ensemble. Une mauvaise expérience peut donc être interprétée comme un dysfonctionnement général de l'offre touristique nationale, avec un impact potentiel sur l'attractivité du pays à moyen terme, notamment sur les marchés émetteurs sensibles aux recommandations en ligne et aux retours d'expérience.
Face à ces enjeux, plusieurs pays ayant connu une forte expansion des locations saisonnières ont progressivement mis en place des cadres réglementaires plus structurés afin d'encadrer la qualité de l'offre. Des pays comme l'Espagne, le Portugal, la France ou encore la Turquie ont développé des systèmes combinant l'enregistrement obligatoire des logements, la mise en place de standards minimaux de sécurité, d'hygiène et d'équipement, ainsi que des dispositifs de contrôle ciblés permettant de vérifier la conformité des biens proposés. Ces mécanismes sont souvent complétés par une responsabilisation accrue des plateformes numériques, notamment en matière de transparence des annonces et de coopération avec les autorités publiques.
L'objectif de ces dispositifs n'est pas de restreindre le développement de la location saisonnière, mais au contraire d'en garantir la durabilité économique et la crédibilité touristique. En assurant un niveau minimal homogène de qualité, ces pays cherchent à renforcer la confiance des voyageurs, à limiter les écarts de prestations et à protéger l'image de leur destination sur un marché international de plus en plus concurrentiel. Dans cette perspective, la structuration du secteur apparaît moins comme une contrainte que comme un levier stratégique de compétitivité, permettant d'accompagner la croissance de la demande tout en préservant les standards d'excellence attendus par les visiteurs internationaux.
Quel équilibre faut-il trouver entre la liberté des propriétaires de louer leur bien et la protection des consommateurs ?
L'enjeu principal lié au développement des locations saisonnières ne réside pas dans leur expansion en tant que telle, mais dans la capacité des pouvoirs publics à en accompagner la structuration de manière équilibrée. Ce segment constitue aujourd'hui un levier majeur de diversification de l'offre touristique, en élargissant les capacités d'accueil disponibles, en répondant à une demande de plus en plus diversifiée et en générant des revenus complémentaires significatifs pour de nombreux ménages, notamment dans les grandes destinations touristiques et les villes à forte attractivité saisonnière.
Dans cette perspective, la liberté économique des propriétaires et des investisseurs ne peut être envisagée de manière isolée. Elle doit nécessairement s'inscrire dans un cadre réglementaire cohérent visant à garantir à la fois une concurrence loyale entre les différents acteurs du secteur touristique et un haut niveau de protection des consommateurs. L'expérience internationale démontre que les marchés les plus performants sont ceux qui parviennent à concilier dynamisme économique et régulation efficace, sans freiner l'innovation ni la croissance de l'offre.
Les exemples de pays tels que la France, l'Espagne et le Portugal illustrent clairement cette approche d'équilibre. Ces destinations ont progressivement mis en place des dispositifs structurants qui reposent sur un socle commun de principes. Le premier concerne l'enregistrement obligatoire des logements destinés à la location de courte durée, permettant d'assurer une traçabilité de l'offre et une meilleure lisibilité du marché. Le deuxième repose sur l'instauration de normes minimales en matière de sécurité, d'hygiène et d'équipement, afin de garantir un niveau de qualité cohérent avec les attentes des visiteurs internationaux. Le troisième principe porte sur la mise en place d'une fiscalité équitable entre les différentes formes d'hébergement touristique, afin d'éviter les distorsions de concurrence entre l'hôtellerie traditionnelle et les acteurs de la location saisonnière.
À ces fondements s'ajoutent des exigences croissantes en matière de transparence des annonces publiées sur les plateformes numériques, notamment concernant l'exactitude des informations, la conformité des descriptions et la visibilité des identifiants d'enregistrement. Les systèmes les plus avancés prévoient aussi des mécanismes de contrôle ciblés, activés en cas de plaintes, de signalements répétés ou de suspicion de non-conformité, permettant ainsi une régulation proportionnée et efficace. Enfin, la coopération entre les plateformes numériques et les autorités publiques constitue un élément central de ces dispositifs, facilitant le partage d'informations, la suppression des annonces non conformes et l'amélioration globale de la gouvernance du secteur.
Dans le contexte marocain, la question centrale consiste à trouver un équilibre durable entre la préservation de l'attractivité de l'investissement privé et la protection de l'image de la destination. Le Maroc se trouve aujourd'hui dans une phase de forte croissance touristique, marquée par une augmentation soutenue des arrivées internationales, une montée en puissance des flux de Marocains résidant à l'étranger et une diversification des segments de demande. À cela s'ajoutent des perspectives structurantes liées à l'organisation de grands événements internationaux et à l'ambition affirmée de positionner le Royaume parmi les principales destinations touristiques mondiales.
Dans ce cadre, la structuration du marché des locations saisonnières apparaît comme un enjeu stratégique de premier ordre. Un encadrement adapté, ni restrictif ni permissif, mais fondé sur des règles claires, applicables et équitables, constitue un facteur déterminant de compétitivité. Il permet non seulement de sécuriser l'expérience des visiteurs et de renforcer la confiance des marchés émetteurs, mais aussi de soutenir une croissance durable du secteur touristique dans son ensemble. Ainsi, la régulation de la location saisonnière ne doit pas être perçue comme une contrainte, mais comme un levier essentiel de professionnalisation, de modernisation et de consolidation de la destination Maroc sur l'échiquier touristique international.
