Le taux fixe de plus en plus plébiscité

Contracter un crédit immobilier en optant pour un taux variable est une pratique souvent à risque. La tendance des taux variables étant aujourd'hui à la hausse, nombreuses sont actuellement les banques qui encouragent les clients à opter pour un taux fixe. A rappeler que les prêts concernant les logements à taux révisables sont facturés sur la base des taux moyens pondérés (TMP) des bons du Trésor sur le semestre précédent, auxquels les banques ajoutent une marge commerciale. Pour les prêts à moyen terme, par exemple, les taux sont indexés sur le TMP des bons du Trésor de maturité égale à 5 ans. En général, les banques s'alignent sur les taux. Le fixe s'établit à près de 6%, tandis que le variable se situe à environ 5,5%. Et si certains établissements de crédit continuent de proposer des offres autour du taux variable d'autres, comme c'est le cas de la Société Générale, ont changé de politique pour se limiter à des produits immobiliers concoctés autour du taux fixe. Va-t-on s'attendre à un basculement total et définitif vers le taux fixe ? En tout cas, l'indexation des taux variables va changer. Un arrêté vient d'être publié au Bulletin officiel par le ministère de l'Economie et des Finances pour modifier la réglementation des intérêts applicables aux opérations de crédit. Evoluant jusqu'à maintenant sur la courbe des taux des bons du Trésor à 15 ans, ils seront indexés, à compter du second semestre, sur la valeur annuelle du taux moyen pondéré interbancaire. Il appartient au client d'opter pour l'une des trois formules proposées par la nouvelle réglementation. Il s'agit de l'application d'une indexation ayant pour référence le taux du marché interbancaire, la transformation du taux variable en un taux fixe ou le maintien de leur indexation ayant pour référence les taux des bons du Trésor émis par voie d'adjudication sur le marché primaire. Mais ce qui est sûr, c'est que les dossiers de crédit sont traités au cas par cas. Tous les établissements de crédit n'ont pour mot d'ordre que «le taux le plus bas du marché».

Le client, lui, ne sait pas à quel saint se vouer avec la multiplicité des offres. La BMCI propose le Crédit Habitat BMCI, une formule qui permet de différer de trois mois l'échéance du premier remboursement et de reporter une des mensualités du crédit une fois par an, et ce chaque année pendant toute la durée du prêt. «Le Crédit Habitat BMCI est accordé à un taux très avantageux. Qu'il soit fixe ou variable, le taux BMCI est l'un des taux les plus compétitifs du marché. Cela correspond à un désir de la BMCI d'accompagner ses clients dans le démarrage de leur vie et dans le financement de leurs projets immobiliers comme ledit notre message : Et si les grands projets d'une vie démarraient à la BMCI », selon un responsable dans cette banque.

La BCP, elle, propose un bouquet d'offres dont Sakane Mabrouk Dari qui permet l'acquisition d'une résidence, principale ou secondaire, neuve ou ancienne avec un financement qui peut atteindre 100% du coût d'acquisition, y compris les frais annexes, un remboursement sur une durée pouvant aller jusqu'à 25 ans et un différé de remboursement qui peut atteindre trois mois.

La BMCE offre toute une palette de produits immobiliers dont Immo Plus Classique qui donne la possibilité de financer intégralement l'acquisition du logement ainsi que tous les frais liés à l'acte d'achat.

Le financement peut aller jusqu'à 105% de la valeur du bien objet du financement, y compris les frais annexes (taxes notariales, frais d'enregistrement…). Cette formule permet également une défiscalisation du montant des intérêts (à hauteur de 10% du revenu global imposable à l'IGR). Le Crédit du Maroc, pour sa part, propose les solutions Maskane pour la construction ou l'achat de logements, neufs ou anciens, avec un financement jusqu'à 100%, et ce sur 25 ans. Par ailleurs, toutes les banques proposent les crédits immobiliers Damane Assakane. En fait, ce fonds offre deux instruments de garantie distincts. Il s'agit d'une part de Fogarim pour garantir les prêts, d'une valeur maximale de 250.000 DH, accordés aux populations à revenus modestes et/ou non réguliers pour le financement du logement principal.

Et d'autre part de Fogaloge pour garantir les crédits, d'une valeur maximale de 800.000 DH, accordés au personnel du secteur public, aux employés du secteur privé affiliés à la CNSS, aux personnes exerçant pour leur propre compte et aux MRE pour le financement du logement principal.
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Accalmie

Jusqu'au 31 mars 2010, 55.673 ménages ont bénéficié de la garantie du Fogarim pour un montant de 8,113 MMDH de prêts accordés. En mars 2010, le nombre des dossiers garantis dans le cadre du Fogarim s'élève à 839 prêts contre 1.601 prêts en mars 2009, soit une régression de 47,6%. Quant à l'encours de crédits à l'immobilier, il s'est chiffré à fin février 2010 à 175,09 MMDH, en progression de 12,9% sur une année. Rapporté au concours à l'économie, cet encours représente un taux de contribution de 29,5%. S'agissant des taux débiteurs appliqués par les banques (hors taxes), ils ont connu une augmentation de 1,21 point durant le 4e trimestre 2009 par rapport au 4e trimestre 2007 et de 0,93 point par rapport au 4e trimestre 2008. La tendance haussière se maintient à un moment où les prix de l'immobilier se calment. Ainsi, les clients souhaitant acquérir un bien immobilier ne pourront pas profiter pleinement de cette accalmie.