Des dates à retenir en repères

Parole de Mohamed Ouanaya Directeur général de la CGI

«La CGI est un aménageur et un promoteur de développement»

author 0 LE MATIN

«La CGI est un aménageur et un promoteur de développement»

Un adossement à la première institution financière du pays, des métiers qui couvrent toute la chaîne de l'immobilier, une réserve foncière appréciable, des distinctions internationales comme le Prix «Aga Khan d'architecture» ou le Prix de la «Ligue arabe»… Les fées se sont penchées sur le berceau de la CGI qui fête son cinquantenaire et qui multiplie des projets de grande envergure et des partenariats. Si le passé de cette compagnie est ponctué de réussites et de grands projets, qu'en est-il de l'avenir marqué, ailleurs, par la crise financière et la crise des subprimes qui ont fait des ravages aux Etats-Unis ou plus près de nous en Espagne?

ECOPLUS : Pourriez-vous faire un premier bilan de la CGI au cours de ce demi siècle?

Mohamed Ouanaya :
C'est en 1960 que la CDG donne naissance à la CGI, Compagnie générale immobilière, qui à l'époque a commencé à travailler dans une optique de développement territorial qui est aujourd'hui un axe stratégique. La CGI devait à l'époque répondre à des besoins importants en termes de demandes de logements, de formation des cadres, des juristes, des gestionnaires... La CGI a été en effet présente dans tous les secteurs édifiant tour à tour, logements social, économique, moyen standing, grand standing, secteur tertiaire, tourisme et loisirs, bureaux, sièges de ministères, plus d'une dizaine de facultés universitaires et polycliniques de la CNSS.
En s'appuyant sur la CDG, première institution financière du pays, nous avons accompagné les transformations urbaines du Maroc en tant qu'aménageur-développeur en construisant de véritables morceaux de villes (Hay Zahzah à Fès, Hay El Qods à Casablanca, quartier Ennara que l'on retrouve dans beaucoup de villes au Maroc, Casablanca, Marrakech, Tétouan, Hay El Fath à Rabat qui a reçu une distinction internationale en 1988, en tant que meilleur projet arabe, cité Dar Lamane qui a reçu le Prix Aga Khan d'architecture en 1986). Je dis avec fierté que nous sommes une institution qui a permis à des familles s'étalant sur trois ou quatre générations de se loger. Nous sommes aujourd'hui certifiés ISO 9001, version 2008.
La CGI, qui détient une dizaine de filiales, a également construit à l'extérieur du Maroc certaines de nos ambassades comme celle de Qatar, et en Mauritanie, des bâtiments culturels et cultuels... Aujourd'hui, c'est la CDG Développement qui est le principal actionnaire de la CGI. Nous représentons 48% du CA de la CDG Développement mais à court terme, nous pourrions atteindre les 70%!

Qu'est-ce qui vous rend si optimiste ?
Notre maturité, notre expertise, la connaissance de notre territoire où chaque région a ses spécificités, ses contraintes et le milieu dans lequel on opère qui est complexe. L'immobilier n'est pas facile et regroupe une multitude d'intervenants, cabinets d'ingénierie, d'architectes et entreprises.
Nous travaillons avec quelque 50 cabinets locaux d'architectes, avec plus d'une dizaine de bureaux d'études. Nous avons, d'autre part, fait œuvre d'utilité publique si je puis m'exprimer ainsi : nous sommes le seul promoteur à ne jamais avoir touché un DH au noir. Toutes nos transactions sont déclarées, nous payons nos impôts en toute transparence. Cette pratique de transparence est institutionnalisée chez nous depuis 50 ans.

Il y a 50 ans, il n'y avait aucun groupe immobilier. Aujourd'hui, des groupes font florès comme Addoha, El Omrane, Alliances … Demain, il y aura la concurrence des groupes étrangers. Etes-vous inquiets face à cette concurrence ?

La concurrence est bénéfique et nous sommes demandeurs de la concurrence car les besoins de notre pays en matière de logement sont immenses. Nous avons besoin de toutes les énergies, de tous les acteurs pour résorber le déficit que connaît le Maroc. Malgré l'arrivée de ces groupes, le déficit est toujours là, conséquence d'un pic démographique. Lors de leur dernière tournée dans les 16 régions, le ministre de l'Habitat et le secrétaire d'Etat à l'Intérieur ont expliqué la stratégie du gouvernement pour le logement social car les besoins sont importants. Nous avons besoin de 10 ou 15 groupes immobiliers pour répondre à ces besoins pourvu que cette concurrence soit saine, transparente! L'Etat est là pour contrôler ce qui se passe en termes de sécurité, d'éthique et de qualité. Ce que je peux vous dire, c'est qu'avec le temps, les réalisations de la CGI se sont bonifiées et ont pris de la valeur comme en témoignent le projet des ''Trois Palmiers'' à Marrakech, les réalisations à Hay Nahda à Rabat et bien d'autres exemples...

Le foncier dit-on se fait de plus en plus rare dans les villes. Comment ressentez-vous cette évolution ?

Le foncier constitue la matière première de notre activité, partant de là, il faut l'assurer et le sécuriser. Aujourd'hui, nous serions tenté de dire que les choses faciles sont derrière nous et que la CGI, comme les autres groupes immobiliers et les promoteurs, va entrer dans une phase délicate. Nous avons sécurisé notre patrimoine foncier qui avoisine 3800 hectares et qui nous permet de voir les prochaines années avec sérénité pour reconstituer notre réserve foncière. Il faut créer le foncier, comme nous l'avons fait en gagnant 10 hectares sur la mer dans le projet de la marina par exemple, il faut aller dans des poches inexploitées jusque-là. La requalification et la rénovation urbaine permettent cela comme dans les grandes villes européennes. A Marrakech à douar El Askar, nous avons créé un partenariat avec l'ALEM et nous travaillons sur ce projet complexe, difficile, car il faut reloger 4000 bidonvillois. Nous sommes en partenariat avec Al Omrane sur plusieurs projets comme celui de Laaroui à Nador qui s'étale sur 400 hectares! Beaucoup de promoteurs et d'autres opérateurs font appel à nous car ils ont confiance en nous et parce que nous respectons les délais et la qualité des projets. Il y a 4 ans, par exemple à Fnideq, nous avons créé notre projet après avoir réalisé plusieurs études hydrologiques qui ont sauvé cette ville des inondations. Nous avons créé dans cette région le foncier, nous avons gagné une trentaine d'hectares, nous avons protégé tout cet espace en mettant à niveau toute la cité en construisant une mosquée, un centre culturel et sportif, un parc végétal, un stade couvert... C'est un partenariat réussi avec la ville qui nous honore et qui a rendu fierté aux habitants.

2007, dites-vous, représente une année d'inflexion avec la mise en place d'un plan stratégique 2007-2012 et au niveau des grands projets que vous lancez. Un mot sur cette inflexion?
Nous avons choisi de manière délibéré et volontaire de nous inscrire dans de grandes opérations comme les projets Bouskoura sur 360 hectares, avec golf et aménagement de 600 villas, 300 appartements…, un positionnement de partenariats avec des nationaux comme Cadex pour les jardins de Benslimane ou des étrangers comme Mawared avec qui nous développons des opérations au Maroc et en Jordanie. Nous avons démarré la partie touristique du projet de la marina qui intègre deux grands hôtels, un palais des congrès qui a pour objectif de positionner Casablanca sur la carte internationale des congrès comme une grande métropole régionale à l'échelle de la Méditerranée. Nous avons également démarré l'étude d'une ville à proximité de Amman qui s'étalera sur 300 hectares. Nous avons un autre partenaire français Pierre et Vacances qui a 7 millions et demi de clients, qui a beaucoup de similitude avec notre groupe et avec qui nous réaliserons un oasis resort à Marrakech et d‘autres projets comme des résidences touristiques, des résidences pour des séniors européens. Nous avons prévu de réaliser une centaine d'unités destinées aux personnes de 3 et 4es âges. Ce sera un test grandeur nature à travers lequel nous tirerons les conclusions en termes d'attentes de la clientèle, des prix, du produit souhaité … Nous apporterons ainsi une valeur ajoutée au tourisme marocain en intégrant des formes nouvelles. C'est une niche de développement importante et nous comptons être présents sur ce segment. En termes d'inflexion, j'ajouterais que le logement social, qui a ses contraintes et ses spécificités, est désormais le propre, entre autres, de la filiale Dyar El Mansour acquise en 2008 qui a réalisé plusieurs grands projets: Al Kora, Enassr pour les bidonvillois et d'autres segments de la population et pour qui nous avons beaucoup d'ambition. Il y a, en effet, une fenêtre d'incitation fiscale promulguée par le gouvernement sur la période 2010-2020 dont nous voulons profiter en réalisant quelque 10.000 logements par an. Nous doterons notre filiale Dyar El Mansour de moyens à la hauteur de nos ambitions pour réaliser quelque 100.000 logements sur cette décennie dans toutes les régions et dans les nouvelles villes Tamesna, Zenata à Kénitra. A travers les 3815 hectares cédés au groupe Al Omrane et réservés pour un tiers au logement social, nous espérons participer et bénéficier de ce foncier public pour nous y investir.

La CGI est aujourd'hui plus connue par ses grands projets de la marina à Casablanca, grands projets à Rabat, Fès, Tanger, Marrakech. On a l'impression d'un glissement vers le grand standing au détriment du logement social ou du logement pour les couches moyennes. Est- ce là aussi une inflexion?

Nous sommes un opérateur présent sur tous les secteurs. Le glissement dont vous faites état peut s'expliquer vu la taille des projets. Quand vous avez une demande forte, comment ne pas y répondre? Quand nous avons lancé le projet de Bouskoura-Casa Green, les clients ont fait la queue pendant deux semaines, un laps de temps durant lequel nous avons écoulé 600 villas! Nous avons des listes d'attente immense !La notion de crise n'est pas uniforme au Maroc , il faut la relativiser. Elle est présente pour les résidences secondaires là où la présence étrangère est forte comme Marrakech , Tanger, Fès où les étrangers s'installent mais avec moins de pouvoir d'achat qu'avant la crise financière. Mais pour le logement principal, la demande reste très forte dans tous les segments et nous y répondons.

Concernant ces grands projets, celui de la marina sera livré à temps comme l'a indiqué le DG de la CDG, M. Alami. Qu'en est-il au niveau des investissements concernant les hôtels et palais des congrès?
Au début, nous allions séparer la partie hôtel et la partie congrès. Nous avons trouvé une meilleure formule dans le cadre de notre partenariat avec Mawared qui nous permet de réaliser les hôtels et les palais des congrès. C'est un montage intelligent qui a été réalisé avec la création du fonds Madaef et la participation de la CGI et de Mawared et qui permet de réaliser tout l'ensemble hôtels, congrès, commerce autour de la marina où de nombreuses grandes enseignes veulent s'installer. L'investisseur est présent, la structure est créée, le DG vient d'être nommé, le projet est sur les rails et fin 2012, il sera prêt.
La CGI accompagne ce projet, assure la maîtrise d'ouvrage déléguée et pilote le projet. C'est ainsi que nous pourrons respecter la promesse faite aux Casablancais de réaliser un projet qui va réconcilier la grande métropole avec, à la fois, la modernité et la nature grâce aux jardins de la ''Scala'' et à la ''coulée verte''. Ce projet réconcilie la capitale économique avec la mer en réhabilitant également la médina et le cœur historique de la ville. Il est exceptionnel à plusieurs titres. Le port qui a été longtemps l'artère nourricière du pays tout entier est aujourd'hui, dans le contexte de mondialisation, un des atouts maître du pays, une vitrine de cette grande métropole qui a une tradition industrielle, une main-d'œuvre, une logistique, un centre financier... Casablanca, qui est le cœur du dispositif économique du pays, avait besoin d'une place portuaire, véritable plaque tournante du trafic marocain en relation avec l'extérieur. C'est aussi un port urbain de tourisme, de pêche, de croisières autour duquel vont s'articuler différents projets. Casablanca cosmopolite, moderne, pourra désormais se positionner en pôle international et en carrefour d'échange.

L'autre grand projet ''Amwaj'' a connu quelques déboires, conséquences de la crise financière de Dubai..
Ce projet se faisait en partenariat avec le groupe Sana Dubaï, la CGI à hauteur de 20% et d'autres investisseurs marocains. C'est un projet ambitieux, qui doit impulser une véritable ville entre les deux rives du Bouregreg. Sana Dubai a eu des problèmes accentués par la crise financière. Il y a un arrêté d'expropriation qui permettra à l'agence Bouregreg de récupérer le foncier. Dans les prochaines semaines se réunira un conseil pour statuer sur l'avenir du projet. Nous sommes disposés à nous y investir mais il faut auparavant réétudier le projet, négocier...

Qu'en est-il des projets de la CGI dans le sud ?

Nous sommes présents avec le groupe Mawared qui est également dans le projet de réhabilitation et rénovation des thermes de Moulay Yacoub et de la marina de Casablanca, dans le projet de Tarfaya et dans celui d'oued Chbika avec le groupe égyptien ORASCOM. Ces projets avancent en termes d'études et seront réalisés.

Les grands projets que vous avez lancés comme ceux de Chrifiya à Marrakech, de la Marsa à Tanger ou du centre multiculturel de l'Agdal ou de la marina de Casablanca nécessitent une formidable capacité d'ouvrage de vos équipes ?
Tout à fait, même si cette capacité d'ouvrage a toujours été présente au cours de cinq décennies. Ces grands projets d'aménagement, de transformation, de réhabilitation urbaine, mais aussi de création de grands pôles urbains ont eu une incidence sur nos modes de réflexion, de conception et d'action. Pour piloter ces projets, des changements ont été nécessaires au sein de notre entreprise pour renforcer nos capacités de consultations, de négociations avec nos partenaires et avec les collectivités locales.
Il fallait renouveler nos modes d'action et d'intervention, renforcer nos réseaux. Réussir une politique de partenariat avec une pluralité d'intervenants nationaux et étrangers à travers plusieurs institutions exige de nouvelles logiques d'efficacité, d'innovation, des capacités à saisir les opportunités, à mener des initiatives, à conduire des processus d'action, à réussir des maillages entre les différents acteurs.

Pour cela, il fallait au sein de la CGI, un capital humain formé non seulement en architecture et en urbanisme, mais aussi en droit, en économie, en sociologie, en expertise foncière, en environnement, en culture pour être à la mesure de notre ambition et des grands défis que pose tout projet collectif extrêmement complexe. Nous sommes fiers d'être, grâce à ce capital humain, un aménageur-développeur global et intégré et nous abordons sereinement le prochain cinquantenaire car nous connaissons nos forces, notre environnement et notre capacité d'ouvrage comme vous dites.

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