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Selon le dernier rapport de Bank Al Maghrib et l’Agence nationale de conservation foncière, du cadastre et de la cartographie relatif à l’évolution des prix du marché immobilier en 2012, il s’avère que le marché de l’immobilier n’a progressé que de 1% en 2012. Ce ralentissement est surtout dû à la très faible progression des prix des biens résidentiels (+0,2%) en 2012. Cette année, les 2 moteurs sont les terrains avec +2,6% et les bureaux avec +5,2%, aucun des segments ne montre de baisse, mais la plupart sont en quasi-stagnation : locaux commerciaux (+0,2%), appartements (+0,4%) et villas (+0,1%). De même, la progression des ventes, même si elle reste positive (+7,8%), est presque 2 fois moins importante qu’en 2011 (+14,8%). Ainsi, 110 250 biens ont changé de mains en 2012 et cette progression n’est due qu’à celle des appartements avec 68 865 ventes, en hausse de 9,7% et les villas avec 1 669 ventes, en hausse de 16,6%. Seules les ventes de maisons sont en déclins avec -4,4% à 5 558 unités. Concernant la structure des transactions, les biens résidentiels représentent 69% du volume total, les biens fonciers 24% et les biens commerciaux 7%. La progression des prix des biens immobiliers en 2012 a concerné tant les biens fonciers avec 2,6% que les biens commerciaux qui ont augmenté de 1% alors que le résidentiel était quasi stable après une hausse de 2,4% en 2011.
Comprendre le marché
Les prix immobiliers ont grosso modo été multipliés par 2,5 en 10 ans, alors qu’entre 2001 et 2011, le PIB par habitant passait de 3 700 à 5 100 dollars, en augmentation de 38% seulement. Les loyers effectivement payés par les locataires ont progressé d’après le HCP de 2,5% entre 2006 et 2011 sur le territoire national avec une pointe à 8% à Casablanca et de 4,2% à Rabat, villes qui, rappelons-le, concentrent les plus grandes entreprises du pays. Cette baisse des prix des biens immobiliers trouve son origine dans 3 facteurs fondamentaux, à savoir, la baisse des taux, l’anticipation de l’inflation et les limites de l’offre du foncier.
«Les taux étaient fréquemment de 9% au début des années 2000 tandis qu’ils sont aujourd’hui de 5% tout au plus. Un million de dirhams emprunté à 9% en 2000 demandait un remboursement mensuel de
8 997 DH sur 20 ans. La même somme permet aujourd’hui de rembourser un emprunt de 1 363 312 DH à 5% sur la même période» explique Faycal Taoussi, ancien gérant de fortune reconverti dans l’investissement. Et d’ajouter : «L’augmentation des prix est donc due à hauteur de 36% environ à la baisse des taux. Pour sa part, l’anticipation d’une inflation élevée favorise également la hausse des actifs immobiliers, car cet investissement permet de protéger le capital investi de l’érosion monétaire. L’inflation entre 2001 et fin 2011 a été de 15,5% environ. Quant à l’offre du foncier, il convient de rappeler qu’elle a été fortement limitée pendant des années, mais depuis 2008, de nouvelles zones ont été prévues pour l’habitation : Tamaris, Bouskoura, Nouaceur, Tit Melil, Had Soualem, Ain Sebaa, Zenata et bientôt une partie du site de l’ancien aéroport d’Anfa.
Si Casablanca est condamné à s’étendre puisqu’on prévoit un besoin de logements nouveaux de 30 000 à 38 000 unités par an, mais rien ne dit que ce développement se fera en centre-ville, bien au contraire. La vision 2030 montre bien que d’autres secteurs seront privilégiés». Mais plus que ces explications économiques, il convient de prendre en compte le meilleur indicateur du marché immobilier : le ratio prix/revenu, c’est-à-dire le rapport entre le prix médian des biens immobiliers et le revenu médian des ménages disponibles. En 2009, d’après le HCP, le revenu médian des ménages était de 42 000 DH par an tandis que le prix médian d’une unité immobilière neuve était de 410 000 DH. Le ratio prix revenu s’établissait donc à plus de 9. Cet indice oscille partout dans le monde entre 3 et 4 historiquement, mais il est remonté de manière brutale ces dernières années passant à 5-6 dans la plupart des économies de l’OCDE, qualifiant ainsi une bulle immobilière mondiale.
De plus, un autre ratio est souvent utilisé, le taux d’endettement qui correspond au rapport entre les mensualités de l’emprunt et le revenu disponible. Au Maroc, une règle prudentielle souvent adoptée est que le taux d’endettement correspondant à l’ensemble des crédits, dont celui relatif à l’immobilier, ne doit pas dépasser 50% du revenu mensuel du ménage, on estime qu’au-delà il existe un risque important de surendettement.
