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Cinq ans après son introduction en Bourse (IPO), Aradei Capital revendique un plan stratégique exécuté avec succès et s’apprête à ouvrir un nouveau cycle de croissance. À l’occasion d’une rencontre avec les médias, son directeur général, Nasser Benjelloun, a déroulé une feuille de route à l’horizon 2030 fondée sur le triptyque investissement, diversification et transformation. Avec 3,3 milliards de dirhams d’investissements programmés et des fondamentaux financiers solides, la foncière entend franchir un nouveau palier.
Nasser Benjelloun justifie cette offensive par un «momentum très favorable pour l’investissement au Maroc», porté à la fois par un contexte macroéconomique propice, une politique soutenue d’investissement public et de modernisation des infrastructures, mais aussi par une forte demande des opérateurs pour des actifs immobiliers modernes et durables, tous secteurs confondus. Pour le dirigeant, la force de ce plan réside dans l’équilibre entre croissance et rendement : à mesure que le portefeuille s’élargit, les revenus récurrents alimentent les dividendes, tout en permettant de poursuivre les investissements créateurs de valeur.
Longtemps sous-représentée dans le portefeuille, Casablanca concentre désormais près de 20% de la surface GLA, une part appelée à croître avec les projets stratégiques en cours et à venir. Cette présence équilibrée entre métropole économique et régions constitue l’un des piliers du modèle Aradei, en réduisant la dépendance à un seul marché tout en captant les dynamiques locales de consommation et de services.
L’industrie représente 7% de la surface, le High Street Retail 5% et les bureaux 1%, confirmant une diversification progressive mais disciplinée. Cette allocation sectorielle repose sur une logique de visibilité des revenus et de résilience, avec une préférence marquée pour des actifs monolocataires ou adossés à des opérateurs de premier plan.
«Nous n’avons pas de restriction sectorielle a priori», précise le directeur général. «À partir du moment où l’analyse est rigoureuse et que les fondamentaux sont solides, nous sommes ouverts à de nouveaux secteurs», indique le dirigeant en réponse à une question du journal «Le Matin». Hôtellerie et logistique figurent ainsi parmi les segments étudiés, dans un contexte macroéconomique jugé favorable à l’investissement immobilier au Maroc.
La base locative se distingue par sa grande granularité, avec plus de 300 enseignes et une forte dispersion du risque, aucun locataire ne dépassant individuellement 5% des loyers. Environ 60% des revenus locatifs proviennent de grands groupes structurés, offrant une forte visibilité sur les cash-flows, tandis que la durée ferme des baux et la dispersion du risque renforcent la résilience globale du modèle.
Sur le plan financier, cette dynamique s’est traduite par un quasi-doublement des principaux indicateurs. Le chiffre d’affaires est passé de 271 à 606 millions de dirhams, tandis que le FFO part du groupe a progressé de 132 à 305 millions de dirhams, avec des taux de croissance annuels à deux chiffres. La marge d’Ebitda s’est maintenue au-dessus de 70%, illustrant l’effet d’échelle et l’efficacité opérationnelle de la plateforme.
Parmi les projets phares figure le futur flagship mixte développé à l’une des entrées stratégiques de Casablanca, qui déploiera 40.000 m² de surfaces commerciales et 20.000 m² de bureaux, avec une ouverture prévue en 2028.
En parallèle, Aradei Capital accélère la modernisation de ses centres emblématiques Almazar et Borj Fez, en mobilisant une enveloppe de 120 millions de dirhams dédiée à la rénovation et à l’enrichissement de l’expérience client, notamment à travers l’intégration de nouvelles offres de restauration et de loisirs. La livraison des deux sites est attendue au premier semestre 2026.
Le développement de concepts de loisirs immersifs sous la marque WAW, ainsi que le lancement de l’agence de Retail Media Elevate chargée de monétiser les esplanades, façades et dispositifs digitaux au sein des centres, participent de cette stratégie. Ces initiatives, qui vont au-delà des loyers traditionnels, devraient générer entre 12 et 15% de revenus additionnels à l’horizon 2030. «Notre véritable force, c’est d’aller sur des opérations de repositionnement et de transformation pour générer du rendement supplémentaire», insiste Nasser Benjelloun, rappelant que chaque mètre carré – des esplanades aux façades – est désormais envisagé comme un potentiel levier de création de valeur.
Sur le plan de la gouvernance, Aradei Capital a franchi une étape supplémentaire avec la séparation des fonctions de président et de directeur général en mars 2025. Le Conseil d’administration affiche un taux de présence élevé et une représentation féminine significative, tandis que la stratégie RSE «Bricks For Impact» se traduit par des engagements concrets, allant de la transition énergétique à l’intégration sociale et territoriale. Aradei Capital est aujourd’hui la première société marocaine intégrée au réseau Edge Champion de l’IFC, membre du Groupe Banque mondiale. Tous ses nouveaux développements sont certifiés selon des standards environnementaux exigeants, tandis que la foncière prévoit d’installer près de 5 mégawatts-crête (MWc). de panneaux solaires sur 14 sites d’ici 2030 afin de réduire ses charges énergétiques et son empreinte carbone.
À cet horizon, l’entreprise vise un portefeuille valorisé à plus de 11,3 milliards de dirhams et un chiffre d’affaires dépassant le milliard de dirhams, avec un FFO attendu autour de 500 millions de dirhams. Autant d’objectifs qui traduisent la volonté de la foncière de s’imposer durablement comme une plateforme immobilière intégrée de premier plan, capable d’anticiper les mutations d’usages et de les transformer en moteurs de croissance durable.
Nasser Benjelloun justifie cette offensive par un «momentum très favorable pour l’investissement au Maroc», porté à la fois par un contexte macroéconomique propice, une politique soutenue d’investissement public et de modernisation des infrastructures, mais aussi par une forte demande des opérateurs pour des actifs immobiliers modernes et durables, tous secteurs confondus. Pour le dirigeant, la force de ce plan réside dans l’équilibre entre croissance et rendement : à mesure que le portefeuille s’élargit, les revenus récurrents alimentent les dividendes, tout en permettant de poursuivre les investissements créateurs de valeur.
Une foncière désormais solidement ancrée à l’échelle nationale
À fin 2025, Aradei Capital s’impose comme l’une des plateformes immobilières les plus structurées du marché marocain. Son portefeuille affiche une valorisation supérieure à 8 milliards de dirhams, répartie sur 35 actifs totalisant 506.000 m² de surface locative brute (GLA). Le groupe est aujourd’hui présent dans 23 villes, avec un maillage territorial étendu qui couvre aussi bien Casablanca que les principales capitales régionales.Longtemps sous-représentée dans le portefeuille, Casablanca concentre désormais près de 20% de la surface GLA, une part appelée à croître avec les projets stratégiques en cours et à venir. Cette présence équilibrée entre métropole économique et régions constitue l’un des piliers du modèle Aradei, en réduisant la dépendance à un seul marché tout en captant les dynamiques locales de consommation et de services.
Une diversification réelle, mesurable et déjà performante
Le plan de diversification engagé depuis l’introduction en Bourse s’est traduit par une transformation profonde du portefeuille. Le Retail, qui représentait près de 90% de la surface GLA en 2020, n’en constitue plus que 67% aujourd’hui. Cette évolution s’est faite au profit de classes d’actifs complémentaires, à commencer par la santé, qui pèse désormais 18% de la GLA à travers six établissements opérationnels totalisant près de 1.100 lits.L’industrie représente 7% de la surface, le High Street Retail 5% et les bureaux 1%, confirmant une diversification progressive mais disciplinée. Cette allocation sectorielle repose sur une logique de visibilité des revenus et de résilience, avec une préférence marquée pour des actifs monolocataires ou adossés à des opérateurs de premier plan.
«Nous n’avons pas de restriction sectorielle a priori», précise le directeur général. «À partir du moment où l’analyse est rigoureuse et que les fondamentaux sont solides, nous sommes ouverts à de nouveaux secteurs», indique le dirigeant en réponse à une question du journal «Le Matin». Hôtellerie et logistique figurent ainsi parmi les segments étudiés, dans un contexte macroéconomique jugé favorable à l’investissement immobilier au Maroc.
Une performance opérationnelle parmi les plus élevées du marché
Au-delà des volumes, Aradei Capital affiche des indicateurs opérationnels particulièrement robustes. Le taux d’occupation moyen du portefeuille atteint 97%, tandis que le taux de recouvrement des loyers s’établit également à 97%. Les actifs de la foncière accueillent chaque année près de 45 millions de visiteurs, confirmant l’attractivité des sites et la pertinence des choix d’implantation et de merchandising.La base locative se distingue par sa grande granularité, avec plus de 300 enseignes et une forte dispersion du risque, aucun locataire ne dépassant individuellement 5% des loyers. Environ 60% des revenus locatifs proviennent de grands groupes structurés, offrant une forte visibilité sur les cash-flows, tandis que la durée ferme des baux et la dispersion du risque renforcent la résilience globale du modèle.
Une création de valeur tangible depuis l’IPO
Entre 2020 et 2024, Aradei Capital a engagé plus de 2,3 milliards de dirhams d’investissements, générant une augmentation de la valorisation du portefeuille de près de 3 milliards de dirhams. Cette création de valeur résulte à la fois des nouveaux développements et d’une revalorisation des actifs existants, estimée à environ 700 millions de dirhams sur la période, soit une hausse de près de 11%.Sur le plan financier, cette dynamique s’est traduite par un quasi-doublement des principaux indicateurs. Le chiffre d’affaires est passé de 271 à 606 millions de dirhams, tandis que le FFO part du groupe a progressé de 132 à 305 millions de dirhams, avec des taux de croissance annuels à deux chiffres. La marge d’Ebitda s’est maintenue au-dessus de 70%, illustrant l’effet d’échelle et l’efficacité opérationnelle de la plateforme.
Un programme d’investissement de 3,3 milliards de dirhams déjà largement sécurisé
C’est sur ces bases que s’inscrit le nouveau plan stratégique «Bricks For Future». D’ici 2030, Aradei Capital prévoit un programme d’investissement de 3,3 milliards de dirhams, dont environ 1,8 milliard d’ores et déjà sécurisé. Les projets en développement affichent un yield on cost supérieur à 11%, témoignant d’une discipline d’investissement rigoureuse.Parmi les projets phares figure le futur flagship mixte développé à l’une des entrées stratégiques de Casablanca, qui déploiera 40.000 m² de surfaces commerciales et 20.000 m² de bureaux, avec une ouverture prévue en 2028.
En parallèle, Aradei Capital accélère la modernisation de ses centres emblématiques Almazar et Borj Fez, en mobilisant une enveloppe de 120 millions de dirhams dédiée à la rénovation et à l’enrichissement de l’expérience client, notamment à travers l’intégration de nouvelles offres de restauration et de loisirs. La livraison des deux sites est attendue au premier semestre 2026.
Innovation, loisirs et Retail media : des relais de croissance identifiés
L’un des axes majeurs du plan 2030 repose sur l’innovation opérationnelle et la capacité à extraire davantage de valeur de chaque actif. Avec près de 45 millions de visiteurs par an sur l’ensemble de son portefeuille, Aradei Capital entend monétiser plus finement ses flux et ses espaces.Le développement de concepts de loisirs immersifs sous la marque WAW, ainsi que le lancement de l’agence de Retail Media Elevate chargée de monétiser les esplanades, façades et dispositifs digitaux au sein des centres, participent de cette stratégie. Ces initiatives, qui vont au-delà des loyers traditionnels, devraient générer entre 12 et 15% de revenus additionnels à l’horizon 2030. «Notre véritable force, c’est d’aller sur des opérations de repositionnement et de transformation pour générer du rendement supplémentaire», insiste Nasser Benjelloun, rappelant que chaque mètre carré – des esplanades aux façades – est désormais envisagé comme un potentiel levier de création de valeur.
Une discipline financière et une gouvernance renforcée
Malgré l’accélération des investissements, la structure financière demeure équilibrée. Le ratio d’endettement (LTV) s’établit à 33%, avec un coût moyen de la dette autour de 4,6% et une maturité supérieure à six ans. À horizon 2030, la foncière vise un LTV cible proche de 45%, compatible avec une phase d’investissement soutenue, tout en maintenant un Payout ratio supérieur à 85%.Sur le plan de la gouvernance, Aradei Capital a franchi une étape supplémentaire avec la séparation des fonctions de président et de directeur général en mars 2025. Le Conseil d’administration affiche un taux de présence élevé et une représentation féminine significative, tandis que la stratégie RSE «Bricks For Impact» se traduit par des engagements concrets, allant de la transition énergétique à l’intégration sociale et territoriale. Aradei Capital est aujourd’hui la première société marocaine intégrée au réseau Edge Champion de l’IFC, membre du Groupe Banque mondiale. Tous ses nouveaux développements sont certifiés selon des standards environnementaux exigeants, tandis que la foncière prévoit d’installer près de 5 mégawatts-crête (MWc). de panneaux solaires sur 14 sites d’ici 2030 afin de réduire ses charges énergétiques et son empreinte carbone.
À cet horizon, l’entreprise vise un portefeuille valorisé à plus de 11,3 milliards de dirhams et un chiffre d’affaires dépassant le milliard de dirhams, avec un FFO attendu autour de 500 millions de dirhams. Autant d’objectifs qui traduisent la volonté de la foncière de s’imposer durablement comme une plateforme immobilière intégrée de premier plan, capable d’anticiper les mutations d’usages et de les transformer en moteurs de croissance durable.
