Aradei Capital passe progressivement de l’annonce à l’exécution de sa stratégie 2030. La foncière, engagée dans un programme d’investissement de 3,3 milliards de dirhams, estime avoir déjà sécurisé 70% de cette enveloppe à travers des projets livrés ou en chantier et l’acquisition de nouveaux fonciers. Cette accélération intervient dans un environnement que le président du Conseil d’administration, Nawfal Bendefa, juge plus favorable qu’anticipé. Au-delà des données de fréquentation, il relève un sentiment globalement positif chez les partenaires et les enseignes, aussi bien sur la consommation de loisirs que sur leur appétit pour de nouveaux développements.
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Cette dynamique se reflète dans l’activité du premier semestre. Le chiffre d’affaires de l’activité foncière, hors promotion immobilière, a atteint 334 millions de dirhams, en progression de 8%, soit 25 millions supplémentaires par rapport à fin juin 2025. La hausse est portée par la croissance organique du portefeuille et par l’ouverture, fin 2025, de Sela Park Casablanca. En intégrant la promotion immobilière, le chiffre d’affaires total ressort à 393 millions de dirhams, dont 60 millions de revenus additionnels non récurrents.
La marge d’EBITDA ressort ainsi à 70,3%, en diminution de 4 points. Ce recul s’explique principalement par la montée en puissance des loisirs et du retail media, deux métiers dont les marges d’EBITDA sont structurellement moins élevées que celles de l’activité locative traditionnelle.
Le FFO de l’activité foncière est resté stable à 155 millions de dirhams. En ajoutant 8,5 millions de résultat non récurrent provenant de la promotion immobilière, le FFO ajusté atteint 163 millions, en progression de 5%. À fin juin, l’endettement net, trésorerie comprise, s’établissait à 3,142 milliards de dirhams, pour une dette brute de 3,664 milliards. La LTV EPRA ressortait à 38%.
La direction estime par ailleurs que l’enveloppe de 3,3 milliards pourrait être revue à la hausse à mesure que de nouveaux projets seront sécurisés. Elle prévoit de donner davantage de visibilité sur l’ensemble du programme d’ici la fin de l’année. Cette stratégie repose à la fois sur l’amélioration des actifs existants et sur la création de nouvelles destinations commerciales et mixtes.
Ces deux opérations constituent les principaux nouveaux développements de la stratégie d’investissement à Casablanca.
La direction souligne toutefois que plusieurs paramètres du projet de Casa Anfa restent en cours de finalisation, notamment les surfaces et le calendrier. Elle préfère ainsi ne pas communiquer de date définitive avant l'avancement des procédures administratives.
À Marrakech, les travaux de modernisation d’Almazar doivent être achevés d’ici fin 2026. L’objectif est de renforcer son positionnement comme destination familiale grâce à de nouvelles activités de loisirs, un cinéma, un centre sportif et une offre de restauration élargie.
La diversification dans les loisirs passe également par WAW. Le premier Family Entertainment Center de 4.000 m² a ouvert en janvier 2026 à Sela Park Casablanca. Le concept doit ensuite être déployé à Borj Fez puis à Socco Alto. Cette activité fait partie des nouveaux relais de croissance identifiés par la foncière, aux côtés du retail media et du solaire.Promotion immobilière : 60 MDH générés, premiers revenus du retail media
Le déploiement d’un programme de plusieurs milliards de dirhams pose également la question de l’évolution des coûts de construction.
Sur ce point, Aradei Capital indique avoir initialement retenu des hypothèses prudentes. Lors de l’élaboration des budgets, la foncière avait anticipé une hausse plus importante des coûts que celle finalement constatée. Sur l’un de ses grands projets, dont l’avancement se situait autour de 35% au moment de la présentation, les prix de construction observés étaient ainsi inférieurs aux premières hypothèses retenues. La direction précise que les coûts ont bien augmenté, mais moins fortement qu’anticipé. À ce stade, elle ne constate donc pas d’impact remettant en cause l’enveloppe d’investissement de 3,3 milliards de dirhams.
À horizon 2030, la stratégie consiste à faire évoluer le modèle au-delà de la foncière de rendement traditionnelle : modernisation et extension des centres existants, nouveaux projets mixtes, loisirs, retail media, solaire et éventuellement nouvelles acquisitions.
Après l’annonce de sa feuille de route, l’enjeu devient désormais son rythme d’exécution. Avec 70% des 3,3 milliards de dirhams d’investissements annoncés déjà sécurisés, Aradei Capital estime être entrée dans cette deuxième phase, alors que les revenus des principaux nouveaux projets devraient se matérialiser progressivement, notamment à partir de 2028-2030.
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Cette dynamique se reflète dans l’activité du premier semestre. Le chiffre d’affaires de l’activité foncière, hors promotion immobilière, a atteint 334 millions de dirhams, en progression de 8%, soit 25 millions supplémentaires par rapport à fin juin 2025. La hausse est portée par la croissance organique du portefeuille et par l’ouverture, fin 2025, de Sela Park Casablanca. En intégrant la promotion immobilière, le chiffre d’affaires total ressort à 393 millions de dirhams, dont 60 millions de revenus additionnels non récurrents.
97% d’occupation et une fréquentation en hausse
Les indicateurs opérationnels restent élevés. Le taux d’occupation du portefeuille atteint 97%, tandis que la fréquentation représente 106% du niveau du premier semestre 2025. Le taux de recouvrement s’établit pour sa part à 93%. La hausse de l’activité s’accompagne toutefois de coûts supplémentaires. Les charges d’exploitation de la foncière ont atteint 99 millions de dirhams, soit une augmentation de près de 20 millions, principalement liée à l’ouverture de Sela Park Casablanca et du Family Entertainment Center WAW.La marge d’EBITDA ressort ainsi à 70,3%, en diminution de 4 points. Ce recul s’explique principalement par la montée en puissance des loisirs et du retail media, deux métiers dont les marges d’EBITDA sont structurellement moins élevées que celles de l’activité locative traditionnelle.
Le FFO de l’activité foncière est resté stable à 155 millions de dirhams. En ajoutant 8,5 millions de résultat non récurrent provenant de la promotion immobilière, le FFO ajusté atteint 163 millions, en progression de 5%. À fin juin, l’endettement net, trésorerie comprise, s’établissait à 3,142 milliards de dirhams, pour une dette brute de 3,664 milliards. La LTV EPRA ressortait à 38%.
3,3 milliards de dirhams d’investissements, dont 70% sécurisés
Au-delà des résultats semestriels, l’enjeu principal réside dans l’exécution de la feuille de route 2030. Aradei Capital indique que 70% de son programme de 3,3 milliards de dirhams est désormais sécurisé. Une partie des investissements a déjà été livrée, tandis que d’autres projets sont en construction. L'acquisition de nouveaux fonciers stratégiques est venue renforcer cette part sécurisée.La direction estime par ailleurs que l’enveloppe de 3,3 milliards pourrait être revue à la hausse à mesure que de nouveaux projets seront sécurisés. Elle prévoit de donner davantage de visibilité sur l’ensemble du programme d’ici la fin de l’année. Cette stratégie repose à la fois sur l’amélioration des actifs existants et sur la création de nouvelles destinations commerciales et mixtes.
Un flagship de 60.000 m² à Casablanca
Le principal projet en cours est le futur flagship d’Aradei Capital à l’entrée sud de Casablanca. L’ensemble doit développer 60.000 m², répartis entre 40.000 m² de surfaces de retail et de loisirs et 20.000 m² de bureaux. Les travaux de construction sont engagés et doivent donner naissance à un nouveau pôle mêlant commerce, restauration, loisirs et activités tertiaires. La foncière a également acquis début juillet un terrain dans le quartier Casa Anfa pour développer un autre projet mixte combinant retail, bureaux et résidentiel.Ces deux opérations constituent les principaux nouveaux développements de la stratégie d’investissement à Casablanca.
La direction souligne toutefois que plusieurs paramètres du projet de Casa Anfa restent en cours de finalisation, notamment les surfaces et le calendrier. Elle préfère ainsi ne pas communiquer de date définitive avant l'avancement des procédures administratives.
Borj Fez, Almazar et le déploiement de WAW
Aradei Capital investit parallèlement dans son portefeuille existant. La rénovation de Borj Fez a été finalisée avec une extension de 2.500 m². Selon les indications communiquées lors de la présentation, le taux d’occupation du centre est désormais proche de 100%. La rénovation doit permettre d'accueillir de nouvelles enseignes, notamment premium, et de renforcer les offres de loisirs et de restauration.À Marrakech, les travaux de modernisation d’Almazar doivent être achevés d’ici fin 2026. L’objectif est de renforcer son positionnement comme destination familiale grâce à de nouvelles activités de loisirs, un cinéma, un centre sportif et une offre de restauration élargie.
La diversification dans les loisirs passe également par WAW. Le premier Family Entertainment Center de 4.000 m² a ouvert en janvier 2026 à Sela Park Casablanca. Le concept doit ensuite être déployé à Borj Fez puis à Socco Alto. Cette activité fait partie des nouveaux relais de croissance identifiés par la foncière, aux côtés du retail media et du solaire.
Promotion immobilière : 60 MDH générés, premiers revenus du retail media
Le premier semestre a également bénéficié du programme résidentiel adossé à Sela Plaza Dar Bouazza. Le projet porte sur 55 villas et affiche un taux de commercialisation de 93%. Au premier semestre, 23 villas avaient déjà été livrées. Ces livraisons ont généré les 60 millions de dirhams de chiffre d’affaires non récurrent intégrés dans les revenus consolidés du semestre. Cette contribution explique l'écart entre les 334 millions de dirhams générés par l'activité foncière et les 393 millions de chiffre d'affaires total.
Aradei Capital cherche parallèlement à monétiser davantage la fréquentation de ses centres sans dépendre uniquement des loyers. La foncière a notamment développé un réseau d’écrans et des espaces d’activation publicitaire dans ses actifs. Au premier semestre 2026, cette activité a accueilli plus d’une cinquantaine de campagnes pour plus d’une quarantaine d’annonceurs. Une deuxième phase de déploiement des écrans est actuellement en cours. L’objectif est de transformer les flux de visiteurs en revenus complémentaires à ceux provenant de la location des surfaces commerciales.
Le déploiement d’un programme de plusieurs milliards de dirhams pose également la question de l’évolution des coûts de construction.
Sur ce point, Aradei Capital indique avoir initialement retenu des hypothèses prudentes. Lors de l’élaboration des budgets, la foncière avait anticipé une hausse plus importante des coûts que celle finalement constatée. Sur l’un de ses grands projets, dont l’avancement se situait autour de 35% au moment de la présentation, les prix de construction observés étaient ainsi inférieurs aux premières hypothèses retenues. La direction précise que les coûts ont bien augmenté, mais moins fortement qu’anticipé. À ce stade, elle ne constate donc pas d’impact remettant en cause l’enveloppe d’investissement de 3,3 milliards de dirhams.
"On ne voit pas les signaux de crise"
La lecture de l’environnement de consommation reste également plutôt favorable selon la direction. Nawfal Bendefa souligne que les indicateurs observés dans les centres commerciaux ne font pas apparaître, à ce stade, de signes de contraction marquée. La fréquentation progresse et les données disponibles auprès des partenaires montrent globalement une orientation positive au premier semestre. La foncière ne communique toutefois pas les chiffres de consommation de ses enseignes partenaires, ceux-ci étant confidentiels. Elle souligne également que les situations diffèrent selon les sites. Une évolution des comportements se dessine néanmoins. Une partie des dépenses des ménages semble davantage s’orienter vers les expériences, les loisirs et la restauration, au détriment potentiel de certains achats de biens. Cette tendance explique notamment la place croissante accordée aux loisirs dans la stratégie de transformation des centres d’Aradei Capital.Les acquisitions restent sur la table
La croissance future ne passera pas exclusivement par le développement de nouveaux projets. Interrogée sur la possibilité d’acquérir des actifs déjà opérationnels, la direction n’exclut pas cette option. Aradei Capital rappelle que son développement historique s'est également appuyé sur des acquisitions et des transactions portant sur des actifs existants. La priorité reste néanmoins concentrée sur l’horizon 2030. Les projets actuellement étudiés s'inscrivent tous dans cette échéance, avec une priorité donnée à l’exécution du pipeline déjà identifié. Le principal défi identifié ne concerne d'ailleurs pas uniquement le financement. La direction pointe également la disponibilité des compétences, aussi bien au sein de ses propres équipes que chez les entreprises partenaires chargées d’exécuter les différents chantiers. La tension sur les ressources humaines devient ainsi un enjeu avec l'accélération simultanée des projets.Une augmentation de capital n’est pas à l’ordre du jour immédiat
Le financement de cette croissance pourrait, à terme, soulever la question d’une augmentation de capital. La direction ne ferme pas définitivement cette possibilité, mais elle ne la présente pas comme une opération immédiate. La priorité est d’abord de mobiliser les marges de manœuvre disponibles dans la structure financière et de poursuivre l’exécution des investissements. La question d’un éventuel recours au marché dépendra notamment de l’ampleur des nouveaux projets qui viendraient s’ajouter au programme déjà identifié. Avec une LTV EPRA de 38% à fin juin, Aradei Capital poursuit donc pour l’instant son programme tout en conservant plusieurs options de financement.À horizon 2030, la stratégie consiste à faire évoluer le modèle au-delà de la foncière de rendement traditionnelle : modernisation et extension des centres existants, nouveaux projets mixtes, loisirs, retail media, solaire et éventuellement nouvelles acquisitions.
Après l’annonce de sa feuille de route, l’enjeu devient désormais son rythme d’exécution. Avec 70% des 3,3 milliards de dirhams d’investissements annoncés déjà sécurisés, Aradei Capital estime être entrée dans cette deuxième phase, alors que les revenus des principaux nouveaux projets devraient se matérialiser progressivement, notamment à partir de 2028-2030.
