Immobilier au Maroc : ce que révèle le bilan 2025 de Mubawab

Vente immobilière : l’appartement en tête, les petites surfaces en grand gagnant

Les constats de 2025 confirment une tendance désormais bien ancrée : un marché de la vente sous tension, où l’offre et la demande se recentrent sur des critères de liquidité et de maîtrise budgétaire, au détriment des projets trop ambitieux en termes de

superficie. À l’image de 2024, mais dans une moindre mesure, le segment de la vente immobilière au Maroc s’est conclu en 2025 sur un déséquilibre marqué entre les attentes des acquéreurs et la réalité du stock disponible. Les statistiques de Mubawab indiquent que la demande globale à l’achat a progressé de 5,45% sur l’année, alors que l’offre a reculé de 3,12%, créant une tension particulièrement forte sur le segment des appartements dont le volume d’annonces a chuté de 8,14%. Ce segment reste d’ailleurs le cœur du marché en captant 65% de la demande nationale, loin devant les villas qui n’en représentent que 13%.



Cette dynamique est portée par une quête de pragmatisme et de fonctionnalité de la part des ménages. L’appartement de deux chambres s’impose toujours comme la configuration de référence en concentrant 47% de la demande, tandis que les superficies comprises entre 50 et 80 m² structurent l’essentiel du marché avec 41% des recherches, suivis par la tranche 80-100 m² (21%). À l’inverse, les logements de grande superficie, dépassant les 200 m², demeurent marginaux et ne concernent que 7% des intentions d’achat, illustrant une adéquation nécessaire avec les capacités budgétaires actuelles. «Tout est dicté par la capacité d’investissement», note Kevin Gormand, co-fondateur et directeur général de Mubawab.

La hiérarchie des prix confirme la suprématie de Rabat, qui reste la ville la plus chère du Royaume avec un prix moyen de 17.514 DH/m² pour les appartements, poussant le budget moyen des acquéreurs à environ 2,47 millions de dirhams. Dans la capitale, le quartier de Souissi atteint des sommets de standing avec des appartements se négociant en moyenne à 23.451 DH/m². Marrakech suit de près avec une moyenne de 16.060 DH/m², bien que la ville ocre traverse une phase de respiration caractérisée par une baisse de la demande de 17,31% malgré une explosion de l’offre de 21% pour les appartements.

Casablanca maintient sa position de poumon économique avec un prix moyen de 15.310 DH/m² et des surfaces moyennes plus généreuses de 117 m². L’attractivité de la métropole se déporte massivement vers ses extensions, notamment Dar Bouazza qui domine le marché des villas en captant 30,15% de la demande régionale. Tanger et Agadir affichent des niveaux de prix plus accessibles, tournant autour de 11.400 DH/m², mais révèlent des pôles de recherche très spécifiques comme les quartiers de Malabata au détroit ou des Abattoirs dans la ville du Souss.

Quant à l’activité transactionnelle de 2025, elle a été rythmée par une saisonnalité cyclique, avec des pics d’intérêt marqués durant le printemps, particulièrement en avril et en mai, ainsi qu’un regain d’activité estival en août. Ce cycle de vente s’est essoufflé progressivement à partir du mois d’octobre, clôturant une année où le marché s’est recentré sur des biens accessibles et liquides pour répondre aux nouveaux équilibres économiques du pays.Par ailleurs, le dispositif d’aide directe au logement instauré par le gouvernement a rencontré un succès fulgurant, particulièrement pour les biens de moins de 700.000 dirhams. Kevin Gormand note qu’il y a actuellement dix fois plus de demandeurs que d’appartements disponibles éligibles. Cette pression stimule la construction neuve au détriment de la «seconde main», car l’aide s’applique prioritairement aux logements neufs avec permis d’habiter récent.

Demande étrangère : la France domine toujours, les pays du Golfe gagnent du terrain

L’analyse détaillée du Bilan 2025 de Mubawab révèle que la demande étrangère, portée majoritairement par les Marocains résidant à l’étranger (MRE), demeure un pilier structurel du marché immobilier national. Cette dynamique est toutefois marquée par une hégémonie géographique claire et des préférences locales très spécifiques. Le premier constat est la concentration massive de la provenance des leads. La France écrase littéralement le classement en générant à elle seule 46,2% des demandes étrangères pour les appartements à vendre. Ce chiffre confirme le poids historique et économique de la communauté résidant dans l’Hexagone, dont l’intérêt pour le marché marocain reste inébranlable malgré la conjoncture internationale.

Derrière le leader français, le reste du monde se partage les 54% restants avec une prédominance des pays occidentaux, reflétant la cartographie de la diaspora marocaine : États-Unis (7,7%), Belgique : (7%), Pays-Bas (5,8%), Espagne (4,8%), Royaume-Uni (4,6%), Allemagne (3,1%), Canada (2,9%) et Suisse (2,1%).

Les analystes notent également l’émergence des pays du Golfe (Émirats arabes unis, Arabie saoudite et Qatar) qui représentent désormais près de 3% de la demande (2,7% précisément), s’imposant progressivement comme des zones de provenance significatives.

Par ailleurs, les zones les plus recherchées par les MRE et les investisseurs étrangers montrent un intérêt marqué pour les stations balnéaires et les nouvelles périphéries urbaines de standing.

Le reste du Top 10 confirme cette tendance vers le «bord de mer» et les zones de villégiature : Asilah (4e), Saïdia (5e), Al Hoceïma (6e), Harhoura (7e), Cabo Negro (8e), Sidi Rahal (9e) et M’diq (10e).

Location : montée en puissance d’un choix «par défaut»

En 2025, le marché locatif marocain a cessé d’être une simple alternative pour devenir un moteur de croissance structurel, affichant une vitalité supérieure à celle de la vente. «Historiquement, le marché était réparti à 70% pour l’achat et 30% pour la location. Aujourd’hui, la location longue durée grimpe à 40%», souligne Kevin Gormand. Selon lui, ce n’est pas un choix de prédilection, mais une nécessité financière. Les acquéreurs potentiels préfèrent louer dans des zones centrales plutôt que d’acheter «serré» ou trop loin de leur lieu de travail.

Avec une demande globale qui a bondi de 9,24% sur l’année, le secteur surpasse ainsi largement une offre qui ne progresse que de 4,93%, créant une tension bénéfique pour les bailleurs dans un marché qualifié de structurellement dynamique. Cette effervescence est portée massivement par les appartements, qui captent 81% des intentions de location, tandis que les villas, qui ne captent que 9% de la demande, affichent la plus forte progression annuelle avec une hausse de 11,90%.Le portrait-robot du logement locatif idéal est désormais celui du pragmatisme et de l’efficacité spatiale. L’appartement de deux chambres s’impose comme la référence absolue, concentrant 46% de la demande nationale pour une offre quasi équivalente de 47%. Les locataires privilégient les surfaces fonctionnelles comprises entre 50 et 80 m², segment qui structure fortement le marché, alors que pour les biens dépassant les 100 m², l’offre devient excédentaire par rapport à une demande plus sélective. Cette quête de fonctionnalité est dictée par les réalités budgétaires actuelles, transformant la location longue durée, qui représente 41% de la demande sur le portail, en un véritable changement de mode de vie.

La géographie des loyers révèle des disparités marquées, reflétant le prestige ou le dynamisme économique des quartiers. À Rabat, le quartier de l’Agdal reste une valeur refuge coûteuse avec des loyers moyens atteignant 11.999 DH pour un appartement vide et grimpant à 13.844 DH pour du meublé. Casablanca conserve son titre de poumon locatif en captant 31,86% de la demande d’appartements, avec des secteurs comme le Mâarif où les loyers se stabilisent autour de 8.000 DH. La surprise vient de Tanger, où dans la zone de Malabata, les prix peuvent s’envoler jusqu’à 16.296 DH pour des biens vides de standing, illustrant l’attractivité croissante du détroit.Le rythme du marché est également cadencé par une saisonnalité très précise qui dicte les transactions. Pour les appartements, l’activité s’intensifie dès le printemps pour culminer lors d’un pic estival au mois d’août, avant de refluer progressivement dès l’automne. Le marché des villas suit une courbe plus précoce avec une demande au sommet dès les mois d’avril et de mai. En parallèle, la location courte durée (type Airbnb) représente désormais 10% de la demande, un phénomène qui commence à peser sur l’offre résidentielle classique.

Casa, Tanger, Agadir... Zoom sur les quartiers les plus prisés

L’analyse des quartiers les plus prisés du Royaume en 2025 révèle une géographie de l’attractivité très marquée, où certaines zones s’imposent comme des références incontournables tant pour l’acquisition que pour la location.

Dans le Grand Casablanca, le phénomène de l’extension urbaine se confirme avec la domination sans partage de Dar Bouazza. Ce quartier balnéaire est la destination phare pour les villas, captant 30,15% de la demande à la vente et 27,10% à la location, tout en restant très attractif pour les appartements avec près de 10% des recherches à l’achat. En parallèle, le segment résidentiel de haut standing est porté par Bouskoura, particulièrement recherché pour ses villas (21,40% de la demande locative), et par le quartier Californie, qui maintient son rang tant à la vente qu’à la location de villas. Pour les appartements urbains, Hay Hassani (12,16% en location) et le Mâarif (6,47% en location) demeurent les poumons de la demande locative casablancaise.

À Rabat, la demande se concentre sur des quartiers historiques et prestigieux qui affichent des taux de concentration exceptionnels. Le quartier Agdal est le cœur battant de la demande d’appartements, captant 20,88% des recherches à la vente et un impressionnant 30,66% à la location. Pour le segment des villas, la capitale administrative voit s’opposer deux géants : Souissi, qui rafle la moitié de la demande locative (50,03%) et 38,82% de la demande à l’achat, et Hay Riad, qui reste extrêmement solide sur les deux segments avec environ 35% de la demande de villas à la vente.

Marrakech présente une structure de marché très polarisée autour de Guéliz, qui demeure le quartier de référence absolue pour les appartements, concentrant 33,44% de la demande à la vente et 25,99% à la location. En ce qui concerne les villas, l’intérêt des acquéreurs et locataires se porte vers la périphérie résidentielle, notamment sur la Route de l’Ourika (23,98% à la vente) et le quartier Targa, qui est le plus sollicité pour la location de villas avec 16,89% de la demande.

Sur le littoral nord, Tanger voit le quartier de Malabata s’imposer comme la zone la plus équilibrée, figurant dans le top des recherches pour les appartements et les villas, tant à la vente qu’à la location. Le Centre-ville et la Médina conservent une forte attractivité locative pour les appartements, tandis qu’Achakar se distingue par une demande massive pour l’achat de villas (22,83%).

À Agadir, le marché est porté par les quartiers Abattoirs et Hay Mohammadi pour l’achat d’appartements, tandis que Hay Salam domine le segment locatif avec près de 20% de la demande. Pour les villas, le quartier Founti confirme son statut de zone privilégiée, concentrant 26,91% de la demande locative et 15,96% des intentions d’achat dans la capitale du Souss.

Perspectives 2026 : vers un marché plus structuré, centré sur les usagers

À l’horizon 2026, le marché devrait continuer sa mutation vers une structuration accrue, davantage centrée sur les usages réels des citoyens. La demande immobilière nationale devrait poursuivre sa progression constante, alimentée par un déséquilibre persistant entre l’offre disponible et les besoins fondamentaux du marché qui n’ont pas encore été absorbés. Cette dynamique de croissance structurelle est confirmée par le croisement des données de Mubawab avec diverses études institutionnelles.

L’un des moteurs principaux de cette évolution sera l’accélération attendue de la demande sur les biens éligibles au dispositif d’aide directe au logement. Les experts anticipent une montée en puissance significative sur les segments dont le prix est inférieur à 300.000 DH ainsi que sur ceux atteignant 700.000 DH. Cette tendance est soutenue par le fait que les promoteurs immobiliers disposent désormais d’un parc de logements plus mature et mieux adapté aux critères du dispositif, ce qui devrait favoriser une absorption massive de la demande sur ces tranches de prix spécifiques.

Parallèlement, le marché locatif s’apprête à vivre un changement structurel profond en entrant dans une phase de professionnalisation et de sécurisation accrue. Face aux contraintes persistantes d’accès à la propriété, une part croissante des ménages marocains se tourne vers la location longue durée comme une solution durable. Ce segment bénéficie d’un élargissement continu du parc locatif, stimulé par l’investissement immobilier, et devrait voir apparaître de nouvelles solutions de garantie contre les impayés grâce à l’intervention d’assurances et de startups spécialisées.

Concernant l’investissement étranger, les perspectives pour 2026 s’orientent vers une phase de stabilisation nécessaire après plusieurs années d’une attractivité exceptionnelle. Des signes d’essoufflement ont déjà été observés dès 2025, notamment dans des places fortes comme Marrakech et Tanger. Les analystes n’anticipent pas de nouvelle ruée spéculative pour l’année à venir, mais prévoient plutôt un maintien de l’intérêt pour les zones déjà établies, tout en gardant un œil sur les grands projets d’infrastructures liés à l’échéance 2030. Le développement de nouvelles connectivités à Casablanca, telles que le futur RER ou l’essor de cités comme Zenata et Tamesna, jouera un rôle déterminant dans la redistribution géographique de la demande à moyen terme.