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La demande grimpe, l’offre se resserre
Les chiffres parlent d'eux-mêmes : la demande pour les appartements a grimpé de 17,48%, surpassant largement la hausse de 10,54% observée pour les villas. Ce phénomène pourrait être attribué à plusieurs facteurs, dont l'évolution des préférences des acheteurs, la recherche de biens plus accessibles et adaptés aux besoins urbains. La demande a atteint son pic en mai, avec une augmentation de 9,3%, avant de connaître une légère baisse en juin (7,4%). Cependant, elle a rebondi pour atteindre un second pic en août (9,4%), se stabilisant ensuite autour de 8% en fin d'année.
Pour les villas, la tendance est similaire, avec un pic en mai à 9,39%, suivi d'une légère diminution en juin (7,73%), puis d'une nouvelle hausse à 9,49% en août. Ce comportement cyclique de la demande témoigne de la saisonnalité des achats immobiliers.
En contrepoint à cette demande effervescente, l'offre immobilière a connu une baisse notable, particulièrement marquée dans le segment des appartements, qui a chuté de 10,46%. Ce phénomène interpelle, car plus de 50% de la demande concerne des biens dont les superficies sont inférieures à 80 m², et la demande pour les appartements de 2 chambres représente également 50%.
Il est intéressant de noter que l'offre est restée relativement stable tout au long de l'année, avec un léger pic en juillet (8,63%), suivi d'une stabilisation au dernier trimestre. Toutefois, les villes de Casablanca et Rabat affichent des baisses significatives dans l'offre, posant ainsi un défi aux potentiels acheteurs.
Une dynamique urbaine et régionale contrastée
Les variations de la demande et de l'offre ne sont pas uniformes sur l'ensemble du territoire. Les tendances observées révèlent une concentration de l'intérêt des acheteurs dans certaines villes, probablement en raison de l'attractivité particulière de ces marchés.
De manière générale, l'offre d'appartements connaît une tendance à la baisse dans l'ensemble des villes. Rabat et Casablanca se distinguent par des régressions significatives, avec des baisses respectives de 22% et 16%. À Marrakech, la diminution l’offre en appartements s'élève à 8%, contre une augmentation remarquable de la demande, atteignant 42%. Agadir et Tanger suivent avec des hausses de 28% et 18% respectivement. En revanche, Casablanca enregistre une légère augmentation de la demande d’appartements évaluée à 2%.
Concernant les villas, l'offre affiche également une baisse, bien que moins prononcée. Le ralentissement le plus marqué a été observé à Rabat et Casablanca, avec des reculs de 18% et 7% respectivement. En ce qui concerne la demande pour les villas, Marrakech connaît la hausse la plus significative avec 20%, tandis que Casablanca présente la plus faible progression avec 3%. Tanger et Rabat enregistrent des augmentations de la demande de 14% et 13% respectivement. À l'inverse, la ville d'Agadir fait état d'un léger ralentissement de la demande, avec une diminution de 3%.
Une pression haussière sur les prix
Avec une demande qui ne cesse d'augmenter et une offre qui se contracte, la dynamique du marché immobilier marocain en 2024 semble indiquer que les prix pourraient connaître une pression à la hausse. D'après les données fournies par «Mubawab», le prix moyen national de vente des appartements s'élève à 12.340 DH par m². Ce chiffre varie considérablement selon les villes : à Rabat, il atteint 18.180 DH, tandis qu'à Marrakech, il est de 14.720 DH. À Casablanca, le prix moyen est de 14.310 DH, suivi de Tanger à 12.840 DH et d'Agadir à 12.010 DH.
En ce qui concerne les villas, le prix de vente au m² se situe autour de 13.980 DH. Casablanca se distingue avec le prix le plus élevé, à 19.410 DH le m², suivie par Agadir à 15.890 DH. Rabat et Tanger affichent des prix respectifs de 13.990 DH et 13.880 DH, tandis que Marrakech présente un prix moyen de 12.910 DH.
La France domine la demande étrangère
Un autre aspect intéressant de ce marché est la demande étrangère. En 2024, la France demeure le principal contributeur à la demande étrangère pour les appartements et les villas, représentant respectivement 53% et 49% de cette demande. Ce phénomène souligne l'attractivité du marché immobilier marocain pour les Franco-Marocains, mais aussi les investisseurs étrangers qui cherchent souvent des biens à la fois rentables et situés dans des environnements ensoleillés et culturellement riches.
Outre la France, la demande d'appartements provient également d'autres pays, tels que la Belgique (8%), les Pays-Bas (6%), les États-Unis (5%), le Canada (4%), la Grande-Bretagne (4%), l'Espagne (4%), l'Allemagne (3%), l'Italie (2%) et la Suisse (2%). Ces pays affichent des pourcentages similaires pour la demande de villas, en plus des Émirats arabes unis qui contribuent à hauteur de 2% à la demande étrangère de ce type de bien.
Marché locatif : la saison estivale propulse la demande
Demande locative : forte hausse à Tanger
La demande locative a véritablement décollé à partir du deuxième trimestre 2024, atteignant un pic en août avec une augmentation d'environ 11%. Cette poussée de la demande a été particulièrement marquée pour les villas, qui ont connu une croissance significative, culminant en mai avec un taux de 11,51%. Cependant, cette dynamique n’a pas été sans nuances. À partir de septembre, la demande a commencé à décroître progressivement, surtout pour les appartements, dont la demande a fluctué au cours du premier semestre avant de suivre une tendance déclinante.
Cette demande varie considérablement d’une ville à l’autre. Tanger se démarque avec une augmentation impressionnante de 20%, suivie par Marrakech (+17%) et Agadir (+18%). À l’inverse, Casablanca, l’une des plus grandes métropoles du pays, a connu une baisse de 9% de sa demande locative.
La demande pour les villas, quant à elle, a largement progressé dans des villes comme Marrakech (22%) et Rabat (14%), tandis qu’à Agadir, elle est restée stable, et à Tanger, elle a légèrement diminué de 3%. Ces variations mettent en lumière des dynamiques locales qui méritent d’être analysées davantage, car elles reflètent les choix de vie des habitants et l’attractivité des différents territoires.
Grandes villes : les villas à la location se font rares
L’année 2024 a, également, vu l’offre locative se stabiliser autour de 8%, malgré une tendance générale à la baisse. Dans les principales villes marocaines, une diminution de l’offre d’appartements a été notée, notamment à Casablanca, Marrakech et Agadir, avec des baisses autour de 10%. De manière singulière, Tanger a enregistré une augmentation de 8% de son offre locative, une exception notable dans le paysage immobilier.
La situation des villas interpelle particulièrement, avec une chute significative de l’offre dans plusieurs villes. Agadir a subi une baisse de 46%, suivie de Tanger avec 14% et de Rabat avec 13%. Cependant, Marrakech se distingue par une hausse de 11% de son offre de villas, un phénomène qui pourrait être lié à l’attrait croissant de cette ville pour des segments de marché spécifiques.
Les deux chambres particulièrement prisés
Les appartements de deux chambres, représentant le segment le plus prisé, occupent une place prépondérante aussi bien en termes de demande (53%) que d’offre (47%). Les superficies comprises entre 50 et 80 m² se démarquent également, représentant 39% de la demande, tandis que 32% des biens disponibles correspondent à cette tranche de surface. En revanche, pour les superficies supérieures à 100 m², l’offre dépasse la demande, indiquant un déséquilibre manifeste, tandis que les logements inférieurs à cette superficie affichent l’inverse.
