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La stratégie d’Aradei Capital pour devenir une foncière de référence sur le marché marocain

Aradei Capital aiguise son appétit pour l’immobilier locatif. La foncière ambitionne de devenir une référence sur ce segment. Dans son plan de développement, la société confirme sa volonté de se positionner en tant qu’investisseur d’OPCI, une activité qui constitue à ses yeux un relais indéniable pour débrider sa croissance. La société envisage ainsi de capitaliser sur l’émergence de ces véhicules au Maroc à travers la création d’une filiale qui serait entièrement dédiée à cette catégorie de véhicules. Cet axe de croissance s’inscrit dans la stratégie de la foncière d’offrir un rendement stable à ses actionnaires à travers un portefeuille d’actifs immobiliers locatifs diversifiés. Décryptage.

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Opération stratégique chez Aradei Capital. La foncière a décroché le visa de l’Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC) pour une augmentation de capital. L’opération porte sur un montant de près de 250 millions de dirhams. Il s’agit de l’émission de 520.833 nouvelles actions pour une valeur nominale de 100 dirhams et un prix de souscription de 480 dirhams. La période de souscription démarrera le 3 juin prochain et sera clôturée le 7 du même mois. L’opération, motivée par la taille et les perspectives de développement de la foncière, permettrait de réaliser trois objectifs majeurs. Il s’agit de financer par fonds propres l’acquisition d’une part minoritaire d’une société immobilière possédant des actifs immobiliers opérationnels entièrement loués à un locataire de renom, situés dans plusieurs villes du Maroc, pour un investissement total d’environ 270 millions de dirhams.

Au 23 mai 2024, le protocole d’acquisition était en cours de signature. De même, l’augmentation de capital devrait permettre aux investisseurs, aux institutionnels et au grand public d’accéder à une classe d’actifs dédiée à l’immobilier commercial locatif ou d’y renforcer leur position. Enfin, l’opération viendra optimiser les coûts de financement de la société. Dans son plan de développement, la foncière prévoit de diversifier et étoffer davantage son portefeuille. En effet, la taille du portefeuille étant un paramètre essentiel au sein d’une foncière, Aradei Capital envisage d’atteindre une taille adéquate afin d’optimiser sa structure de coûts et, de facto, son rendement.

Compte tenu de la profondeur du marché immobilier marocain, la foncière compte se positionner sur les trois types de stratégies : core, value add et opportunistic. Ce positionnement se fera en fonction des opportunités de marché sur les différents secteurs. La croissance de la foncière reposera sur la mise en œuvre de leviers de création de valeur sur les actifs existants, une poursuite du programme de développement de retail parks, ainsi que sur une stratégie de diversification sur différentes classes d’actifs, dont le professionnel, l’industriel, l’éducation et la logistique. Cette stratégie de diversification sera réalisée à travers le développement de projets Greenfield ou l’acquisition d’actifs opérationnels.

>>Lire aussi : Aradei dépasse ses objectifs de croissance

Dans cette optique, la Société prévoit de s’appuyer sur trois principaux relais de croissance afférents à son activité. D’abord, identifier et mettre en œuvre des leviers de création de valeur sur les actifs existants à travers une gestion active des sites. Aradei Capital compte, en effet, allouer une partie de son budget d’investissement au développement dynamique et opérationnel de ses actifs existants, notamment à travers, à la fois, l’augmentation de la surface commerciale, la rénovation d’une partie de ses biens opérationnels ainsi que la diversification de l’offre proposée au sein des actifs dans leur configuration actuelle. En fait, la croissance soutenue de la GLA (Gross Leasable Area, ou surface locative brute) reposera sur le développement des espaces non exploités adjacents aux structures existantes (terrains vides, parkings, etc.). De même, la foncière continuera à investir dans des Capex de rénovation, et ce afin d’assurer une constante amélioration des services à la disposition de ses clients au sein de ses plateformes commerciales.

Les actifs opérationnels pour doper la croissance externe

Pour doper sa croissance externe, Aradei Capital misera sur l’acquisition d’actifs opérationnels «Core» et «Value Add». Concrètement, la foncière prévoit d’étudier toute opportunité d’acquisition d’actifs opérationnels (sale & Lease back) afin d’alimenter le canal de croissance externe du groupe. Si l’entreprise adopte une telle stratégie, c’est que celle-ci lui permettra de diminuer les différents risques liés au développement et à la construction et de bénéficier d’une mise en service et de revenus immédiats. «Le profil de risque est maîtrisé (état locatif sécurisé, durée de contrat ferme, absence de construction, loyer triple net) et nécessite peu de besoins en gestion d’actifs (stratégie dite “Core”)», précise le management de la société.

D’autres actifs opérationnels peuvent présenter des opportunités de redéveloppement et d’amélioration afin de repositionner l’actif avec des perspectives de rendement plus important (stratégie dite «Value Add»). Les opérations dites de Sale & Lease back, à savoir la vente d’un actif opérationnel par une entité qui la reloue tout de suite après, constituent la piste privilégiée par Aradei Capital pour les opérations d’acquisition d’actifs opérationnels. La raison : elles permettent de sécuriser des baux de longue durée sur des locataires ayant fait l’objet de due diligence approfondie pour s’assurer de leur capacité à honorer leurs loyers. Cela permet de rendre la transaction la moins risquée possible pour la société et de sécuriser un loyer sur le long terme. Aradei Capital a comme objectif d’investir aussi bien dans des actifs indépendants de taille intermédiaire que dans des actifs de taille importante. Ces opérations s’inscrivent également dans la stratégie de diversification de la foncière vers d’autres secteurs identifiés (bureaux, logistique, éducation, santé, etc.). La société capitalisera par ailleurs sur son expertise dans le secteur immobilier afin d’investir dans des projets Greenfield via l’acquisition de nouveaux terrains et leur développement ou le développement de ses réserves foncières. Une stratégie dite «Opportunistic».

En effet, une importante partie du budget d’investissement servira à financier ce type de projets dont la majorité est en cours d’étude en partenariat avec le groupe LabelVie. Ces projets concernent à la fois des galeries commerciales et des retail parks, des immeubles de bureaux à l’instar du premier immeuble de bureaux à Casablanca dont la construction a été lancée en 2020 par la foncière ou encore le développement d’actifs à usage mixte. Les projets Greenfield nécessitant du développement en plus, avec les risques associés à la construction (calendrier, autorisations, constructions, moyens financiers, retards éventuels, commercialisation), offrent un niveau de rendement plus élevé avec un volet développement important. Il est également possible de sécuriser au préalable le locataire (Buid to Suit) avec un développement correspondant exactement aux besoins de ce locataire. Par ailleurs, Aradei Capital compte étendre son activité à travers des investissements sur le plan régional dans le moyen terme.

Immobilier locatif : une filiale dédiée aux OPCI arrive

Aradei Capital ambitionne de devenir une foncière de référence dans l’immobilier locatif au Maroc. La conclusion du mandat de conseil en investissements et en gestion d’actifs immobiliers avec Reim Partners et la fusion Aradei Capital-BRE ont constitué deux étapes importantes qui ont ainsi permis de créer une foncière immobilière de référence comptant 40 actifs à fin 2023 dans 28 villes du Royaume avec plus de 466.000 m² de surface locative totale de l’ensemble des actifs et 624 contrats de baux. Dans son plan de développement, Aradei Capital confirme sa volonté de se positionner en tant qu’investisseur d’Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), qui est également un relais de croissance pour la foncière. La société envisage ainsi de capitaliser sur l’émergence des véhicules OPCI au Maroc stimulée par l’adoption récente de la législation sur les OPCI, à travers une filiale qui serait dédiée à cette catégorie de véhicule. Cet axe de croissance s’inscrit dans la stratégie de la foncière d’offrir un rendement stable à ses actionnaires à travers un portefeuille d’actifs immobiliers locatifs diversifiés. En mars 2021, avec l’acquisition de Cleo Pierre SPI-RFA, Aradei Capital détient un portefeuille d’agences bancaires exploitées par la BMCI au titre de contrats de bail sécurisés sur le long terme. C’est également le premier investissement d’Aradei Capital dans l’industrie des OPCI, en ligne avec sa stratégie d’être un investisseur clé sur le marché des OPCI. Un transfert par apport de certains actifs détenus par la foncière à cette filiale OPCI est aussi envisagé. Une étude est ainsi en cours, mais aucune décision n’a encore été prise par les organes de gouvernance d’Aradei Capital.

Un programme d’investissement conséquent

Pour 2024, le programme d’investissement de la foncière prévoit la mobilisation de 509,5 millions de dirhams, contre les 208 millions initialement programmés lors de l’exercice 2022. La hausse de 301,5 millions est principalement due à une opportunité d’investissement, non prévue dans le document de référence de 2022, dans un portefeuille d’actifs immobiliers dans le secteur de la santé.

L’investissement revu à la hausse portera également sur le développement d’un projet résidentiel à Dar Bouazza, avec 55 villas individuelles. Pour l’année prochaine, la foncière entend investir 340 millions de dirhams. Aradei Capital a également revu ce budget à la hausse.

Il était fixé à 160 millions dans ses prévisions de 2022. L’écart de 180 millions de dirhams est lié à un nouveau projet Greenfield de grande envergure que SCCCB, filiale d’Aradei Capital, prévoit de démarrer cette année même, et dont les investissements seront principalement supportés en 2025 et 2026. C’est un projet mixed-use sur un terrain détenu par la foncière à Casablanca.

La foncière envisage, en effet, le développement d’une Gross Leasable Area de 55 000 m², comprenant 38.500 m² de surface commerciale et 16.500 m² de bureaux. Pour 2026, le programme d’investissement prévisionnel prévoit 231 millions de dirhams. Ce budget ira au développement Greenfield. Il s’agit d’un projet mixed-use sur un terrain détenu par la foncière à Casablanca. Par ailleurs, une enveloppe de 28 millions de dirhams ira au développement/extension des actifs existants.
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