Les tendances qui façonnent le paysage immobilier marocain à mi-2024

Au cours du premier semestre 2024, le marché immobilier a connu une dynamique particulièrement intéressante, avec une demande qui a bondi de 17% par rapport au premier semestre de l'année dernière. Toutefois, cette demande croissante s'est heurtée à une baisse de l'offre, qui a chuté de 20% par rapport à la seconde moitié de 2023. C’est ce qui ressort du bilan du marché immobilier établi par Mubawab.ma, portail leader de l'immobilier au Maroc.

Cette étude qui porte sur les premiers six mois de l’année révèle que les prix de vente ont enregistré une légère hausse de 3,7% par rapport à la période précédente. Cette tendance est particulièrement marquée dans le secteur des appartements, où le prix moyen au mètre carré s'élève à 12.100 DH. Dans le segment de l'ancien, les prix ont grimpé de 10%, atteignant 11.900 DH/m², tandis que le neuf a connu une augmentation plus modeste de 2%, avec un prix moyen à 12.480 DH/m².

Les villes de Tanger et Marrakech sont les plus concernées par cette tendance, affichant des hausses respectives de 7 et 12%, avec des prix moyens de 12.650 DH/m² et 14.550 DH/m². À Rabat et Agadir, les prix ont également progressé, enregistrant des hausses de 3 et 2%, pour des prix moyens de 18.090 DH/m² et 11.640 DH/m². En revanche, Casablanca a observé une évolution plus timide, avec une augmentation d'un maigre 1%, portant le prix moyen à environ 14.600 DH/m².

Le marché des villas n'est pas en reste, avec une augmentation notable des prix au premier semestre 2024. Les prix des villas anciennes s'établissent à 13.800 DH/m², tandis que ceux du neuf atteignent 14.200 DH/m², représentant des hausses annuelles de 9 et 3% respectivement, et des hausses de 5 et 2% par rapport au premier semestre 2023.



Marrakech se distingue particulièrement avec une flambée des prix des villas, affichant une impressionnante augmentation de 11%, puisque le prix moyen frôle les 14.710 DH/m². Agadir suit de près avec une hausse de 9%, enregistrant un prix moyen de 16.260 DH/m². Tanger (14.980 DH/m²) et Casablanca (19.090 DH/m²) affichent des hausses respectives de 3 et 2%. En revanche, Rabat a connu un léger recul, avec une baisse de 4% des prix des villas, s'établissant à 18.850 DH/m².

Le marché locatif a également montré des signes de dynamisme, avec une demande croissante dans la majorité des villes analysées, à l’exception de Casablanca. Tanger et Marrakech se distinguent par une augmentation marquée de la demande, atteignant jusqu'à 30%.

Dans le même temps, l’offre de logements à louer a connu une tendance générale à la baisse. Marrakech enregistre la diminution la plus notable de l'offre, enregistrant un recul de 30%. D’après Mubawab, «l’offre a chuté dans presque toutes les villes, à l’exception de Kénitra et Fès». Pour Fès, cette situation est liée à des rythmes de vente très faibles comme le révèlent les études de marché effectuées par les équipes de l'entreprise. «L'offre à Fès reste inchangée depuis trois à quatre ans. Les rythmes de vente s'établissent à environ deux appartements par mois pour le secteur moyen standing et trois à quatre pour le logement social. Concernant Kénitra, bien que les rythmes de vente aient été auparavant très élevés, ceux-ci ont chuté au cours de l'année écoulée en raison d'une saturation du marché. Il convient de noter que Kénitra demeure un marché relativement restreint», précisent-ils.

Tout comme pour la vente, les prix moyens de la location affichent également une tendance à la hausse, avec une augmentation semestrielle plus marquée pour les appartements meublés (7%) par rapport aux appartements vides (3%), s'élevant respectivement à 8.250 DH et 9.200 DH.

Pour le segment des villas, l’évolution suit une tendance similaire, avec des hausses de 6% pour les villas vides et de 7% pour les villas meublées, atteignant des prix moyens de 26.100 DH et 27.500 DH.

En ce qui concerne les superficies, la moyenne nationale des appartements vides est désormais de 105 m², enregistrant une légère diminution de 2% par rapport à l'année précédente. Pour les appartements meublés, la superficie s'établit à 91 m², connaissant une hausse semestrielle de 1%.

«Nous constatons une tendance générale à la baisse des surfaces des biens immobiliers proposés à la location, accompagnée d'une montée des loyers. Cette situation s'explique par le fait que les ventes portent de plus en plus sur des appartements de surface réduite, mais à des prix significativement plus élevés. Alors que parallèlement, la capacité d'endettement des acheteurs reste inchangée», analyse Hassan Bazgarra, responsable Conseil chez Mubawab.

Une ventilation par ville montre qu'Agadir a enregistré la plus forte augmentation de superficie pour les appartements vides, avec 11% de plus que l’année précédente. À Casablanca, la superficie moyenne s'établit à 101 m², soit un recul de 6% par rapport au premier semestre 2023 et une évolution annuelle timide de 1%. Des tendances similaires ont été observées à Rabat (121 m²), Fès (96 m²) et Kénitra (90 m²), affichant des baisses semestrielles de 6%, 5% et 2% respectivement. À Tanger, la superficie moyenne est de 114 m², marquant une hausse semestrielle de 6%, mais une baisse annuelle de 2%. À Marrakech, la superficie reste constante par rapport au premier semestre 2023, à 94 m².

Pour les appartements meublés, les superficies sont restées quasiment inchangées à Casablanca, Rabat et Marrakech, avec une modeste évolution semestrielle de 1%. À Agadir, Tanger et Kénitra, des baisses légères des superficies ont été notées, variant entre 1 et 3%. La baisse la plus significative a été observée à Fès, avec une chute de 10%.

En matière de loyers, Casablanca Finance City se démarque avec les prix les plus élevés pour les appartements vides (10.200 DH) et meublés (11.700 DH). Au Maârif, les loyers sont plus abordables, avoisinant 7.100 DH pour les appartements vides et 7.360 DH pour ceux meublés.

À Marrakech, le quartier Guéliz affiche également des prix élevés pour les appartements meublés, atteignant 8.430 DH, tandis qu’à Rabat, le quartier Agdal se positionne à 10.220 DH. Les loyers des appartements vides dans ces quartiers coûtent respectivement 6.850 DH et 8.570 DH.

«La différence de prix entre les appartements vides et meublés à Casablanca n'est pas très marquée. En revanche, à Marrakech, cet écart est significatif (plus de 1.500 DH). Cette situation s'explique par le fait qu'à Marrakech, les appartements sont en location tout au long de l'année. Les logements meublés, en particulier, affichent des tarifs plus élevés, car ils sont principalement destinés à la location via des plateformes comme Airbnb. À l'inverse, à Casablanca, le marché de l'Airbnb est moins dynamique, ce qui limite l'impact sur les prix des locations. La demande en location saisonnière à Marrakech provient essentiellement de clients locaux et internationaux utilisant ces services», explique Hassan Bazgarra.

Pour Rabat, poursuit-il, les prix élevés s’expliquent par un marché locatif particulièrement dynamique, car de nombreux jeunes couples et ménages à revenu modeste ne disposent pas des ressources nécessaires pour acquérir un appartement dans la capitale. En effet, le coût moyen d'un bien immobilier de seconde main s'élève à environ 19.000 DH le mètre carré, tandis que celui d'un appartement neuf frôle les 21.000 DH.

Les loyers les plus abordables, comparativement aux quartiers précités, se trouvent à Tanger Centre, où le prix des appartements vides s’élève à 5.750 DH, et ceux meublés à 7.940 DH. «À Tanger, le marché locatif est beaucoup plus vaste, offrant une gamme d'appartements souvent anciens et donc plus spacieux en termes de superficie. En revanche, les appartements neufs disponibles à la location se caractérisent par des dimensions plus modestes. Par conséquent, les budgets et les superficies proposés tendent à être moins élevés», souligne M. Bazgarra.

À Casablanca, Marrakech, Agadir, Tanger et Rabat, certains quartiers se distinguent par leur attractivité auprès des acheteurs. Voici un aperçu des lieux les plus prisés selon les données de Mubawab.

Mubawab a décelé cinq quartiers incontournables à Casablanca : Les Princesses, Maârif, Sidi Maârouf, Dar Bouazza et Bouskoura. Les Princesses n’est pas accessible à toutes les bourses. Les prix y sont élevés, avec un coût moyen de 20.970 DH/m² pour les appartements neufs et 15.040 DH/m² pour l'ancien.

Au cœur du dynamisme, Maârif attire les acheteurs en quête d'appartements, avec une nette majorité (95%) des biens demandés. Le prix y est tout aussi compétitif avec 17.300 DH/m² pour le neuf et 15.010 DH/m² pour l’ancien, qui représente 74% des demandes.

Pour ceux qui cherchent des options plus abordables, Sidi Maârouf et Dar Bouazza affichent des prix moyens respectifs de 12.350 DH/m² et 12.170 DH/m² pour le neuf, tandis que l’ancien se situe autour de 10.680 DH/m² à Sidi Maârouf et 11.470 DH/m² à Dar Bouazza.

Bouskoura, quant à lui, séduit avec un équilibre parfait, 50% de la demande portant sur des appartements neufs et anciens, à des prix de 13.220 DH/m² pour le neuf et 10.560 DH/m² pour l’ancien.

À Marrakech, Gueliz et Agdal se démarquent comme les secteurs les plus attrayants pour les acquéreurs. La majorité des demandes s’oriente vers des appartements de deux chambres, souvent de seconde main. À Gueliz, le prix moyen d'un logement ancien est de 14.880 DH/m², tandis que les biens neufs s'élèvent à 17.970 DH/m². Au quartier Agdal, ces chiffres grimpent à 19.700 DH/m² pour l’ancien et 20.930 DH/m² pour le neuf, traduisant ainsi l'engouement pour la qualité et le raffinement proposés.

À Agadir, les quartiers Hay Mohammadi, Haut Founty, Tilila et Hay Salam attirent les acheteurs, surtout pour leur offre d'appartements (plus de 90%). Hay Salam est le quartier le plus abordable de la sélection, avec 9.500 DH/m² pour le neuf et 8.900 DH/m² pour l'ancien, suivi de près par Tilila à 10.020 DH/m² pour le neuf et 8.990 DH/m² pour l’ancien. En revanche, le quartier chic de Haut Founty est plus onéreux, affichant des prix de 13.910 DH/m² pour le neuf et 13.200 DH/m² pour l'ancien.

Dans la belle ville de Tanger, quatre quartiers sortent du lot, privilégiant les logements neufs et les superficies réduites (93 m² en moyenne). Les secteurs du Centre et de Malabata occupent les premières marches du podium avec des prix pouvant atteindre respectivement 22.500 DH/m² et 18.140 DH/m² pour le neuf. En revanche, les logements de seconde main affichent des prix plus doux, à 11.470 DH/m² à Malabata et 18.830 DH/m² au Centre. Tanja Balia et Mesnana, bien plus abordables, se positionnent avec des tarifs de 10.400 DH/m² et 9.990 DH/m² pour le neuf.

Enfin, à Rabat, le quartier Agdal se distingue en capturant l'essentiel de la demande pour des appartements, particulièrement ceux de trois chambres. Ici, l’ancien se retrouve en tête avec 85% des requêtes, où les prix moyens oscillent entre 19.910 DH/m² pour le neuf et 17.530 DH/m² pour l’ancien.