Khalil Mengad : «Immorente Invest vise un rendement entre 5 et 6 DH par action ces prochaines années»

Le Matin : Immorente Invest prévoit d’investir en 2022-23 entre 200 et 300 millions de DH dans de nouveaux actifs. Comment comptez-vous financer ces acquisitions ?

Khalil Mengad : Immorente Invest est aujourd’hui une entreprise cash positive et ne porte pas de dette de financement. La société préserve sa capacité d’endettement intacte pour financer ses prochains investissements, que ce soit à travers le marché financier ou la dette bancaire. Il est à noter également que la société souhaite continuer de profiter pleinement de l’opportunité qu’offre la Bourse de Casablanca en termes de levée de capitaux.

Avez-vous déjà identifié ces actifs ?

Nous travaillons actuellement sur des opportunités qui correspondent à la stratégie d’investissement d’Immorente Invest et qui touchent à plusieurs secteurs tels que l’industrie, les bureaux, la logistique, la santé et l’éducation, entre autres.
La stratégie d’investissement d’Immorente Invest passe par plusieurs axes :
• Acquisition d’actifs immobiliers loués.
• «Build-to-suit» qui signifie que nous construisons pour le compte d’un futur locataire et selon un cahier des charges précis.
• «Sale & Lease Back» qui consiste à acquérir un actif immobilier auprès d’un acteur économique, qui demeure dans ses propres locaux en passant d’un statut de propriétaire à celui de locataire.
Les deux dernières options permettent aux acteurs économiques de libérer leur capacité d’investissement en l’allouant à leur cœur de métier au lieu de mobiliser leur fonds dans l’immobilier.

Vous avez annoncé une baisse à venir de votre taux d’occupation à 90% à la fin du S1 2022. Comment se comporte le marché de l’immobilier de bureau en ce moment, quelles sont vos anticipations sur celui-ci ?

Le marché du bureau souffrait jusqu’en 2020 d’une sous-offre de produits de qualité, mais avec l’avènement de nouvelles zones bureaux et l’entrée de nouveaux acteurs tels que les OPCI, l’offre sur le marché s’en retrouve redynamisée.
Cette nouvelle offre va permettre aux entreprises de trouver des bureaux plus adaptés à leurs besoins. Cela engendrera un jeu de chaises musicales dans lequel une entreprise pourrait quitter un actif et serait remplacée par une autre. Le temps de latence entre un déménagement d’un locataire et une relocation peut réduire momentanément le taux d’occupation.
Concernant Immorente Invest, la diversité des actifs et des locataires ainsi que la durée des baux protègent son taux d’occupation contre de fortes variations. En effet, la moitié de nos baux ont été conclus sur des durées longues de près de 10 ans. L’autre moitié est constituée de bureaux multi-locataires, ce qui limite fortement les impacts en cas de départ d’un locataire sur notre chiffre d’affaires et notre rendement.

Compte tenu de vos investissements à venir et des évolutions de loyer de vos locataires actuels, mais aussi des fins de baux à venir en S1 2022, quelle est votre anticipation sur les produits immobiliers pour 2022 et pour les cinq prochaines années ?

En tant que foncière, notre business model permet une certaine résilience de notre chiffre d’affaires et de nos rendements dans le temps. En effet, nous anticipons une stabilité de ces indicateurs sur le périmètre existant. Notre programme d’investissement augmentera le parc immobilier d’Immorente Invest et, de façon proportionnelle, notre chiffre d’affaires.
Le business plan d’Immorente Invest permet donc de continuer à offrir un rendement résilient dans le temps, à l’image de notre historique de rendements versés à nos actionnaires depuis notre introduction en bourse. Lors des prochaines années nous visons de distribuer un rendement entre 5 et 6 DH par action.

Nous risquons de rentrer dans une période globalement inflationniste, quel en serait l’impact sur la valeur de vos actifs ? Sur les loyers encaissés ? Sur la valeur du titre Immorente ? Sur le coût de vos futures acquisitions ?

Le contexte international et la reprise post-Covid font sans aucun doute augmenter les prix de nombreux produits et intrants. Mais nous ne pouvons anticiper la durée de la tension sur l’approvisionnement en lien avec l’inflation actuellement observée.
Cela étant dit, empiriquement, nous savons qu’une période inflationniste prolongée tend à augmenter la valeur des actifs immobiliers d’où la réputation de valeur refuge par excellence.
Pour analyser les impacts, il faut distinguer les actifs immobiliers déjà construits des actifs immobiliers futurs.
La valeur des actifs existants ne subirait, à notre sens, que très peu de variation malgré l’inflation. Une potentielle hausse des taux d’intérêt qui pourrait résulter d’une inflation prolongée accompagnée d’une tension sur les liquidités et tirer la valeur des actifs à la baisse devrait être compensée par la croissance future les loyers (souvent prévues dans les contrats).
C’est le cas du portefeuille d’Immorente Invest. Constitué de près d’un milliard de DH d’actifs existants, nous pensons que sa valeur ne subira pas de variation importante.
Concernant les actifs immobiliers à construire, leur coût de production serait probablement impacté par l’augmentation des prix des matières premières. La répercussion de ce coût de production plus élevé sur le prix de location dépendra lui de la loi de l’offre et de la demande sur le marché.
Nous pensons que les prix de location dans le segment des bureaux ne pourront pas augmenter par rapport à leur niveau actuel du fait de l’arrivée d’une offre conséquente de nouveaux immeubles. En revanche, le prix de location des usines devrait continuer à être soutenu par la poursuite de développement du secteur industriel au Maroc. Nous pensons donc que la hausse des coûts de construction des usines futures pourra être répercutée sur les prix de location.
Le cours d’Immorente Invest dépend d’une multitude de facteurs endogènes et exogènes. Il est influencé par le comportement global de la Bourse de Casablanca, du marché immobilier professionnel, mais aussi de nos résultats.
Nos derniers résultats ont démontré, par ailleurs, la résilience de notre modèle, notamment face aux crises. En effet, Immorente Invest a distribué sur les années 2020 et 2021, marquées par la pandémie, respectivement 6,5 et 6 DH par action en ligne avec nos annonces.

Les pénuries de certains matériaux de construction peuvent-elles avoir un impact sur les nécessaires rénovations en fin de bail en vue d’une relocation ? Quel impact cela pourrait-il avoir sur votre taux d’occupation ?

Nous n’anticipons pas d’impact additionnel sur notre taux d’occupation, car nos actifs immobiliers sont de qualité et bénéficient d’un programme de maintenance en continu, ce qui nous permet d’anticiper toute pénurie.

Vous avez mis en place un schéma de distribution à vos actionnaires avec une cadence trimestrielle au lieu d’une seule distribution annuelle, pourquoi ?

Effectivement, depuis septembre 2021, nous avons commencé à distribuer le rendement aux actionnaires d’Immorente Invest de façon trimestrielle, soit quatre fois par an au lieu d’une seule fois.
La distribution trimestrielle est aisée pour notre business, car nous distribuons à nos actionnaires l’ensemble des loyers collectés diminués des charges et des taxes. Elle positionne Immorente Invest davantage comme une alternative à l’investissement locatif direct à travers des acquisitions d’appartements ou de studios avec la complexité que cela peut engendrer pour leurs propriétaires en termes de gestion des impayés, des relocations, des réparations, des procédures administratives…
Ce nouveau schéma de distribution permet, notamment, à nos actionnaires de ne pas attendre toute une année avant de recevoir le rendement issu des loyers.
Concrètement, nous avons prévu 4 distributions : en avril, juillet, septembre et décembre. Toutes les distributions seront du même montant, sauf celle de juillet qui sera plus élevée, car elle intervient après la publication des comptes.
La distribution trimestrielle est une innovation à la Bourse de Casablanca, mais cela reste une pratique assez courante au sein des bourses internationales. Nous saisissons cette occasion afin de remercier la Bourse de Casablanca et Maroclear pour leur assistance précieuse pour la concrétisation et la mise en place de cette distribution trimestrielle.

Comment ont évolué vos rendements à ce jour ?

Immorente Invest a annoncé dernièrement le rendement qui sera distribué en 2022 et qui totalise 5,5 DH par action. Il est à rappeler que les rendements distribués historiquement se situent autour de 6 DH par action. Cette performance démontre la résilience des foncières locatives dans des périodes macro-économiquement complexes.

À cet égard, notre track record de distribution depuis notre introduction en Bourse en 2018 a permis aux actionnaires qui nous ont accompagnés de réaliser un rendement entre 5,5 et 6,5% par an quelle que soit la conjoncture. Ce qui place Immorente Invest parmi les meilleures valeurs de rendement de la Bourse de Casablanca, tout en présentant un profil de risque limité grâce à son sous-jacent immobilier professionnel premium et à ses locataires de premier rang.

Quelle est la rentabilité cible que vous recherchez pour l’immobilier de bureau, de l’immobilier spécifique (usines, logistique, santé…), pour des commerces ?

Pour les deux prochaines années, nous rechercherons des actifs qui permettraient de conforter notre objectif de distribuer un rendement de 5 à 6 DH par action à nos actionnaires.

Quelles sont les durées des baux commerciaux sur lesquels vous investissez ?

La pratique marché concernant la durée des baux diffère d’un actif à un autre et selon leur utilisation finale. En règle générale, les bureaux sont loués sur des durées fermes de 3 ans renouvelables quand les actifs industriels, écoles ou cliniques sont loués sur une durée plus longue de 10 ans fermes.