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Le secteur de la promotion immobilière a connu une croissance entre 25 à 30% des transactions, au premier trimestre 2021. Pourriez-vous nous détailler cette donnée ?
Maître Faiçal Lazrak : Le secteur de l’immobilier a reçu un gros coup de semonce durant ces deux dernières années, et ce, pour cause de la pandémie de la Covid-19. Cela étant dû essentiellement à une nouvelle orientation des ménages qui se sont focalisés sur l’épargne et la thésaurisation plutôt que sur l’investissement immobilier, d’autant plus que l’assiette fiscale ainsi que les prix avaient stagné et donc le «consommateur immobilier» n’avait aucune visibilité quant à la possibilité que les prix de l’immobilier baissent. Mais vers le deuxième semestre de l’année 2020, l’État, en la personne du ministère des Finances, a revu ses cartes en termes de mesures incitatives à l’acquisition immobilière, par la mise en place de taux réduits à 50% des droits d’enregistrement, l’exonération des droits d’enregistrement concernant le segment du logement économique ainsi que la suspension du référentiel des prix qui constituait un frein psychologique à la dynamisation des transactions immobilières.
Ces deux mesures ont fait que la tendance des acquisitions a augmenté, les promoteurs immobiliers ont pu «liquider» leurs stocks d’invendus. Cette croissance a continué durant les deux premiers mois de l’année 2021, grâce aux mesures de l’État en matière de droits d’enregistrement mais aussi grâce aux promoteurs immobiliers qui ont fourni beaucoup d’efforts pour écouler le stock invendu. Mais, à mon humble avis, le deuxième semestre de cette année sera moins bon que le premier et cela essentiellement à cause de l’approche de la fin supposée des avantages fiscaux accordés sur les droits d’enregistrement.
Quelles sont les mesures phares prises en faveur des promoteurs immobiliers ?
I- Exonérations temporaires en matière d’IS en faveur des promoteurs immobiliers qui réalisent :
1- des logements sociaux,
2- des logements à faible valeur immobilière ou
3- des opérations de location de logements sociaux
II- Imposition temporaire au taux réduit :
1- Promoteurs qui réalisent des Cités, résidences et campus universitaires
Les dispositions relatives aux avantages fiscaux en faveur des promoteurs immobiliers qui réalisent des projets de construction de cités, résidences ou campus universitaires, en matière d’I.S., d’I.R., de T.V.A. et de Droits d’enregistrement, sont maintenues tout en réduisant le nombre de chambres à construire à cinquante (50) chambres.
En matière de TNB (taxe des terrains non bâtis), la Loi de Finances 2021 a prévu l’exonération de la TNB aux promoteurs immobiliers construisant, pendant une période maximum de trois ans, des résidences et des campus universitaires d’au moins 50 chambres dotées de deux lits.
Le texte prévoit également un nouveau délai d’exonération de la TNB :
- 5 ans pour les 30 à 100 ha,
- 7 ans pour les 100 à 250 ha,
- 10 ans pour les 250 à 400 ha,
- 15 ans à partir de 400 h.
Les modalités d’application de la taxe stipulent que la durée de détention du terrain détermine la valeur imposable : 20% si la durée écoulée entre la date d’achat du terrain et celle de sa cession est inférieure à 4 ans ; 25% si cette durée est égale au moins à 4 ans et inférieure à 6 ans et 30% si elle est supérieure ou égale à 6 ans.
La réduction des droits d’enregistrement prend fin en juin prochain. Quels en étaient les impacts ?
Il est certain que les mesures incitatives à l’investissement immobilier prises par l’État durant la deuxième moitié de l’année 2021 et notamment celles relatives aux droits d’enregistrement ont pu redonner un peu d’air frais aux transactions. En effet, la Loi de Finances 2021 a prolongé, mais seulement jusqu’au 30 juin 2021, l’exonération totale des droits d’enregistrement pour les actes relatifs aux logements sociaux (actes portants première vente) ainsi que la réduction des droits d’enregistrement de 4% à 2% du prix de vente pour les actes portant acquisition, à titre onéreux, des terrains nus destinés à la construction de logements ou de locaux à usage d’habitation dont le prix ne dépasse pas 4 millions de dirhams.
Il serait orgueilleux de prévoir l’impact de la non-prolongation des mesures relatives à la réduction des droits d’enregistrement. Toutefois, ce que l’on peut dire, c’est que le secteur de l’immobilier et les caisses de l’État, de surcroît, en prendraient un sacré coup d’arrêt, d’autant plus, qu’avec l’épargne plus ou moins régulière des Marocains durant l’année 2020 et le premier trimestre de 2021 (les voyages à l’étranger et les sorties hebdomadaires aux cafés et restaurants ayant été interdites pour cause de la pandémie), et l’espoir qu’amène le programme de vaccination, cela encouragerait encore plus les Marocains à investir dans la pierre et donc à booster le secteur de l’immobilier.
Comment la suspension de l’application du référentiel des prix a-t-elle boosté les ventes ?
Comme il a été cité précédemment, le référentiel immobilier constituait un frein psychologique aussi bien pour les promoteurs immobiliers que pour les acquéreurs, car il orientait obligatoirement l’offre et la demande qui en étaient commandées. Cela étant, il ne s’agit là que d’une suspension pour une refonte plus ou moins proche de la réalité du marché. La révision des prix des transactions est toujours d’actualité, l’administration des impôts dispose donc de toute la latitude pour revoir les prix de vente en se basant notamment sur un barème dont elle dispose, les enquêtes effectuées sur le terrain mais aussi les postes de comparaisons.
Pensez-vous qu’il est opportun de prolonger les mesures prises dans le cadre de la Loi de Finances rectificative ?
Je crois que l’État devrait reconduire les mesures concernant la réduction des droits d’enregistrement pour «maintenir en vie» le secteur de l’immobilier, car il constitue un segment d’activité très important pour les caisses de l’État. Je dirais même que l’État devrait penser à proposer d’autres mesures incitatives afin d’encourager d’autres niches immobilières pour diversifier les programmes immobiliers, et donc dynamiser encore plus l’attraction de l’offre et de la demande.
