«Il n’existe aucune réglementation qui précise exactement la classification des vices cachés»

Le matin : Quels sont les différents vices cachés possibles dans un bien immobilier ?

Anass Berady : D’abord, un vice caché n’est pas forcément dissimulé par le vendeur, mais simplement non découvert. La notion de vice caché revêt une dimension particulière dans le secteur de l’immobilier compte tenu de l’importance des enjeux financiers, et d’après le Dahir des obligations et des contrats (DOC), stipulé dans l’Article 549 : «Le vendeur garantit les vices de la chose qui en diminuent sensiblement la valeur, ou la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée d’après sa nature ou d’après le contrat. Les défauts qui diminuent légèrement la valeur ou la jouissance, et ceux tolérés par l’usage, ne donnent pas ouverture à garantie. Le vendeur garantit également l’existence des qualités par lui déclarées, ou qui ont été stipulées par l’acheteur»

En partant du principe que le vice doit nuire fortement à l’usage immobilier, la liste serait très longue et non exhaustive, cependant nous pouvons cités par type d’œuvre, à savoir

Les gros œuvres, qui est une étape fondamentale dans les travaux de la construction d’un bâtiment ou d’un immeuble, est la base de l’ossature et est donc garant de l’entière stabilité et de la solidité du bâti. Il englobe tous les travaux de maçonnerie et correspond aux parties qui vont soutenir le poids de la maison et qui vont lui permettre de lutter contre les intempéries, à savoir : les fondations, l’assainissement, le soubassement, qui est enterré, l’élévation ou superstructure, qui s’élève hors du sol, les murs porteurs, poteaux, poutres, planchers, et étanchéité.

Les seconds œuvres, qui correspondent à tous les travaux qui sont réalisés à la suite des gros œuvres, c’est-à-dire, ce qui a pour fonction d’aménager et d’habiller la structure pour la rendre habitable à savoir : l’isolation thermique, l’isolation acoustique, le revêtement, la menuiserie extérieure, les équipements comme le chauffage, la climatisation, l’installation électrique, la plomberie, la ventilation et l’évacuation des fumées, les portes… Ainsi, chaque étape de l’exécution des gros œuvres ou seconds œuvres peut être une source des vices cachés et nuire à l’usage et jouissance normale d’un bien immobilier.

De quels recours/garanties disposent les clients contre ces vices cachés ?

Le vice affectant un bien immobilier doit répondre à certaines caractéristiques pour permettre à l’acquéreur de mettre en jeu la garantie des vices cachés. Il appartient à l’acquéreur d’apporter la preuve que le vice caché de son bien immobilier, qu’il a acquis existe et qu’il réunit les conditions qui lui permettront d’obtenir une indemnisation, à savoir :

• Le vice doit être antérieur à la vente,

• L’acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance du vice au moment de la vente,

• Le vice ne doit pas être apparent, étant un particulier, il n’est pas censé mené un examen approfondi du bien.

• Le vice doit diminuer très fortement l’usage du bien, voire le rendre inutilisable,

Dans les gros œuvres, le promoteur est tenu à veiller à la bonne exécution de cette phase de son projet, car la loi l’oblige dans l’article 769 du DOC, à assurer une garantie décennale à partir du jour de la livraison. C’est pour cela que la plupart des promoteurs souscrivent à une assurance qui couvre cet aspect pour que l’assureur prenne le relai par la suite. Le client doit s’assurer de l’existence de cette assurance avant d’acquérir un bien immobilier.

Les seconds œuvres, eux, ne sont pas couverts par la garantie décennale. Par contre, l’article 771 du DOC, de la loi (DOC), qui fait référence aux dispositions de l’article 573 exige une durée de garantie de 365 jours (1 an) après la prise de possession du bien. La loi 31-08 sur la protection du consommateur article 65 rallonge cette durée à un an supplémentaire si l’usage final est personnel.

Le recours du client final s’arrêtera à faire valoir ces deux garanties en cas de problème, lors de l’usage de son bien.

Quelle est la position de la loi par rapport aux vices cachés ?

Il y a lieu à signaler qu’il n’existe aucune réglementation qui précise exactement la classification des vices cachés ou qui stipule avec précision leur nature, à part le dahir des obligations et des contrats (DOC) et la loi 31-08 sur la protection du consommateur. Sur ce, l’article 542 du DOC oblige le promoteur à garantir son œuvre, pendant les durées fixées, citées précédemment, sur des prestations annoncées ou exigées par le client, par contre il ne garantit pas des vices apparents, car ils sont supposés acceptés par l’acquéreur et transcrit dans le contrat de vente. Par contre en cas de reconnaissance de vice par le promoteur, il reste deux cas de figure, soit baisse de prix d’acquisition ou restitution du prix total de la vente et annulation du contrat de vente.

Vice de construction, que dit le législateur ?

Selon l’article n° 549 du Dahir des Obligations et des Contrats (DOC), le législateur fait la distinction entre les vices et les défauts. Les premiers sont définis comme étant ceux qui diminuent sensiblement la valeur du bien ou qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné d’après sa nature ou d’après le contrat. Alors que les seconds sont ceux qui diminuent légèrement la valeur ou la jouissance et ceux qui sont tolérés par l’usage. Les vices de construction peuvent être relatifs à une fuite d’eau, humidité, infiltrations, fissures structurelles, etc. Une distinction importante est à souligner : les vices sont généralement garantis, mais les défauts ne le sont pas.