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Etranger non résident : Comment acheter un bien immobilier au Maroc ?

Un étranger non résident au Maroc peut y acquérir un bien immobilier. L’exception concerne les terres agricoles. Les conditions sont relativement simples lorsqu’il s’agit d’un bien titré. Mais elles sont plus complexes lorsqu’il s’agit d’un bien Melkia.

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Soleil, nature, stabilité politique, sécurité... Ce sont autant de facteurs pouvant inciter un étranger non résident au Maroc à y acheter un bien immobilier.

Bien entendu, lorsqu’on décide d’acheter un bien quelconque dans un autre pays, il faut se renseigner aussi bien sur les prix que sur la faisabilité de pareille entreprise et ce au regard des lois régissant ce type d’acquisition. D’où la question suivante: un étranger non résident au Maroc peut-il faire des acquisitions immobilières ? Si oui comment doit-il procéder et quelles sont les conditions ?



«Un étranger non résident au Maroc peut y acquérir un bien immobilier. L’exception concerne les terres agricoles. Les conditions sont relativement simples lorsqu’il s’agit d’un bien titré. Il faut noter que beaucoup d’étrangers achètent un bien immobilier au Maroc, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une villa ou d’un Ryad. Et lorsqu’ils ne l’occupent pas, ils le louent souvent. Quant aux villes les plus prisées, il y a bien sûr Marrakech, mais aussi Tanger, Rabat, Agadir et un petit marché à Essaouira. Sur le plan commercial, Casablanca reste le Big Daddy», explique Colin Bosworth, CEO Bosworth Property Marrakech. Et d’ajouter: «il n’est pas nécessaire d’être résident au Maroc pour acquérir un bien immobilier et il n’y a aucune limite à l’achat de biens résidentiels ou commerciaux par des étrangers».

Lorsque le bien dispose d’un titre à la conservation foncière, la procédure est toute simple. Il suffit de s’adresser à un notaire qui se chargera d’établir l’acte de vente et des procédures démonstratives y afférentes (conservation foncière+ fisc). Sur ce point, il faut préciser que l’acte passé devant le notaire permet de donner des garanties juridiques à la transaction. Il s’agit d’un acte authentique.

Au Maroc, un adoul peut aussi établir des contrats de vente de biens immobiliers. Mais son acte nécessite l’exéquatur du juge pour être authentifié.

«Une fois l’offre d’achat acceptée, le vendeur remettra au notaire tous les documents pertinents y compris le foncier, les plans de toute rénovation effectuée et le permis d’habiter. Ensuite, le notaire demandera à l’acheteur de déposer des fonds en dépôt fiduciaire: soit le prix total plus les frais et taxes, soit un dépôt de 10% lorsqu’il s’agit d’une promesse de vente», explique-t-on auprès de Bosworth Property Marrakech. Après la signature du contrat, les clés du bien sont remises à l’acheteur. En parallèle, la conservation foncière procède à la mutation de la propriété sur le titre foncier du bien. Cette procédure dure une dizaine de jours tout au plus. A la fin, un certificat de propriété est remis à l’acquéreur.

Achat en devises «Les contrats sont établis en dirhams marocains pour toutes les transactions immobilières. Si le prix convenu est en devise étrangère (euros, dollars, livres Sterling), le taux de change est fixé par l’Office des changes au moment de la réception au Maroc», note le CEO de Bosworth Property Marrakech. Et d’ajouter que «les montants sont calculés en fonction du prix contractuel du bien acquis, c’est-à-dire le prix total payé (droits de timbre – taxe foncière – 1,5 % droits d’enregistrement foncier – 4 % frais de notaire, TVA comprise –1,5%)». À cela s’ajoutent les frais de l’agence immobilière.

D’autres frais peuvent s’ajouter, comme dans le cas par exemple d’une maison d’hôtes et son fonds de commerce, nécessitant deux contrats: un pour la maison et un pour le fonds de commerce. Il faut prévoir 1% supplémentaire dans le budget», souligne Brosworth. Selon ce dernier, des frais supplémentaires peuvent s’ajouter quand par exemple l’acquéreur ne parle pas français ou arabe. Dans ce cas, il faut prévoir près de 3.000 dirhams par contrat pour la traduction.

«Si l’acheteur désire que le notaire enregistre son investissement étranger, ce qui est fortement recommandé, il devra débourser entre 2.000 et 5.000 dirhams en fonction selon le montant importé», recommande le CEO de Brosworth Marrakech. Selon ce dernier, il est fortement conseillé que l’investissement soit enregistré auprès de l’Office des changes. Cette mesure permet au propriétaire étranger d’exporter la totalité de ses fonds, y compris le bénéfice après impôt, lorsqu’il décide de vendre son bien. Sur ce point, le spécialiste recommande d’effectuer un virement du prix et les coûts associés directement en dépôt fiduciaire du notaire et de lui demander d’enregistrer son investissement. Il est aussi possible d’ouvrir un compte bancaire local en dirhams convertibles et de transférer les devises sur ce compte. «Il faudra par la suite demander à la banque d’établir au profit de l’acquéreur ce qu’on appelle la Formule 2 qui doit être valide. Sans cela, l’exportation des profits de la vente, certes reste possible, mais sera plus compliquée», prévient Colin Brosworth.

Achat d’un bien «Melkia»

Si la procédure d’acquisition d’un bien titré est simple, il en est autrement pour un bien relevant du régime juridique dit Melkia. En effet, il existe au Maroc des biens fonciers qui ne sont pas inscrits à la conservation foncière et ce en dépit des efforts des autorités. «Melkia ou Melk est une forme de propriété fondée sur l’ancien système d’enregistrement foncier au Maroc. Il s’agit d’un document écrit à la main et établi par un adoul qui précise la taille et l’emplacement du bien ainsi que l’identité du propriétaire. Il est annoté par l’adoul lorsque le statut de la propriété change. Les changements notés dans le document peuvent inclure de nouveaux propriétaires après une vente, ainsi que des nouveaux héritiers après un décès», explique le CEO de Bosworth Property Marrakech. Au Maroc, il existe des documents Melkia ayant plus de cent ans, notamment à Marrakech. Mais les plus récents sont souvent dactylographiés. Ce qui facilite leur lecture.

La complexité d’un acte Melkia

Cela dit, l’une des difficultés engendrées par la Melkia est l’existence de plusieurs propriétaires. «Si le bien est dans la même famille depuis longtemps, il est probable qu’il y ait un grand nombre d’héritiers», explique Bosworth. Ainsi, en cas de vente, toutes les personnes figurant sur le document doivent donner leur consentement formel. Ce qui peut prendre énormément de temps. «Nous conseillons aux familles souhaitant vendre un bien Melkia d’établir des procurations permettant au chef de famille, ou une autre personne désignée, de négocier et de vendre le bien au nom de tous les héritiers», explique le CEO de Bosworth Property.

La demande de réquisition auprès du cadastre

S’agissant de la procédure, celle-ci commence par la demande du numéro de réquisition auprès du cadastre. Cette demande peut être faite par un adoul. Mais, il est possible aussi que le notaire prenne en charge la supervision de cette procédure. Une fois le bien objet de la transaction identifié, l’acheteur doit formuler une offre écrite. Cela peut se faire via l’agent immobilier. «Il est important à ce stade de décider qui financera le processus d’obtention de la Réquisition. Habituellement, il s’agit d’environ 5% à 7 % du prix de vente convenu, en plus des coûts de clôture normaux d’environ 10%.

Ensuite, il faut effectuer un dépôt de garantie remboursable de 10 % auprès du notaire et signer une promesse de vente pour réserver», indique le CEO de Bosworth Property Marrakech. Cette promesse de vente comprend une clause suspensive stipulant que la vente ne peut être réalisée que lorsque les vendeurs ont obtenu le numéro de la réquisition du registre foncier. Par la suite, l’adoul et le notaire devraient préparer un dossier solide pour le Cadastre qui comprend un plan topographique et situationnel du bien et l’identité complète de tous les vendeurs dans le document Melkia. Parfois, le dossier doit comprendre une déclaration des voisins attestant que le plan est correct et que les propriétaires sont identifiés. «Cette déclaration est connue sous le nom de Stimrar et prend habituellement entre 8 et 12 semaines. Après, l’adoul présente le dossier au Cadastre pour diligence. Habituellement, le numéro de la Réquisition est obtenu dans un délai supplémentaire de 4 semaines. Une fois que le notaire a reçu l’avis du numéro de demande, et après avoir reçu les 90% restants du prix de vente en dépôt fiduciaire, la vente peut être conclue», souligne Bosworth. Selon ce dernier, il faudrait attendre environ un an pour que le titre foncier soit délivré au nouveau propriétaire. Durant ce temps, des fonctionnaires du Registre foncier vont effectuer des visites du bien acheté pour réaliser son bornage.

«Il y aura également deux publications dans le Bulletin officiel annonçant que le bien est en cours d’obtention de son titre foncier. Il est recommandé de demander au notaire de vérifier régulièrement auprès du Registre foncier. Une fois obtenu, il faut s’assurer que le notaire procède à l’inscription du nouveau certificat de propriété dans le dossier de l’acheteur», conclut Colin Bosworth.
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