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Mais en attendant ce schéma, des initiatives sont lancées, témoignant ainsi de la volonté d’accélérer la mise à niveau urbaine de la ville et de générer les ressources nécessaires à son développement. Or, aussi importantes qu’elles soient, ces initiatives sont confrontées à des défis administratifs et fonciers difficilement surmontables, outre le fait qu’elles ne font pas toujours l’unanimité au sein du Conseil de la ville. Houcine Nasrallah, deuxième vice président du Conseil de la ville et responsable en charge des biens immobiliers de Casablanca, souligne en effet que plusieurs projets ont été initiés, malgré l’absence d’un schéma directeur de valorisation du patrimoine et malgré la polémique accompagnant ces opérations.
Les échanges avec M. Nasrallah, élu du Parti de l’Istiqlal, et de Abdessamad Haiker, conseiller communal d’opposition, élu du Parti de la justice et du développement (PJD), mettent en lumière des désaccords profonds sur les meilleures approches à adopter en matière de valorisation, les priorités et la transparence des projets lancés. Ainsi, M. Nasrallah estime que certaines décisions concernant des biens communaux ne nécessitent pas de stratégies élaborées. Il en veut pour preuve le cas du terrain communal situé sur l’avenue Zerktouni, estimé à 188 millions de dirhams et occupé depuis 40 ans. «Dans ce cas précis, un schéma directeur n’est pas nécessaire. La décision de lancer une procédure judiciaire pour l’expulsion des occupants a été prise», déclare-t-il. Il précise également que la commune a engagé des actions en justice pour récupérer plusieurs autres biens immobiliers occupés illégalement ou sous-loués en contrepartie de tarifs dérisoires.
Parallèlement, d’autres initiatives «ambitieuses et novatrices» ont été entreprises, ajoute-t-il, concernant notamment la transformation des anciens abattoirs en un pôle culturel dynamique, la réhabilitation et la valorisation du complexe Al Amal, avec l’objectif ambitieux d’en faire un équivalent africain de Roland-Garros, la rénovation du Club équestre Moulay Rachid, enrichie de nouvelles composantes sportives et tertiaires et la création d’un projet immobilier et tertiaire à Ben M’sick, baptisé Al Wahda Al Ifriquia. Tout ces projets intègrent des mécanismes de valorisation innovants, conçus pour générer des revenus substantiels et garantir leur durabilité à long terme, insiste le deuxième vice-président, qui explique que la démarche consiste à valoriser les biens existants de manière à répondre aux besoins de la ville, mais tout en assurant la viabilité financière des projets. Mais tout ne coule pas source comme espéré. Le statut juridique de certains biens et la multiplicité des intervenants et des ayants droit rendent tout projet de transformation particulièrement délicat. C’est cas notamment des marchés communaux que le Conseil de la ville peine à valoriser depuis plusieurs années.
Complexe Al Amal : ambition d’un Roland-Garros africain pour 120 millions de DH
Ce projet d’équipement sportif de grande envergure vise à doter Casablanca d’infrastructures tennistiques de niveau international. Il ambitionne même de devenir un «Roland-Garros africain». Le projet, idéalement situé en face de la cité Casa Anfa, prévoit la réhabilitation et l’augmentation de la capacité du court central de 6.000 à 10.500 places, ainsi que la construction d’un hôtel de 238 chambres et 20.000 m² de plateaux de bureau, en plus d’un parking de 900 places en deux sous-sols.
Ce projet, précise M. Nasrallah, ne peut se réaliser que dans le cadre du partenariat privé-public. «En ce qui concerne les équipements sportifs (court central et terrains d’entraînement), le projet Al Amal est déjà autorisé et bénéficie d’une convention de financement de 120 millions de dirhams, approuvée par le Conseil. Cette convention a été signée par la commune, le Conseil de la région, le Conseil préfectoral et le ministère des Sports. Les autres composantes du projet feront l’objet d’un appel à manifestation d’intérêt pour un partenariat public-privé», détaille-t-il.
Si la partie sportive a obtenu les autorisations et un financement, le reste du projet peine à se concrétiser, suscitant des interrogations et laissant planer des suspicions sur les raisons derrière ce retard. «Ce volet du projet rencontre actuellement des difficultés de mise en œuvre, dont les raisons m’échappent. Pour ma part, mon rôle est terminé. Ayant conçu l’idée, l’ayant défendue et validée, et ayant obtenu les autorisations nécessaires, mon intervention en tant que gestionnaire du patrimoine est terminée», soutient M. Nasrallah. «Il est probable que ces retards soient liés à des enjeux d’intérêts et de convoitises, compte tenu notamment de l’importante superficie en jeu : 20.000 m². Je n’ai aucune information précise à ce sujet, mais je suis conscient des enjeux. Je reste cependant vigilant et je m’assure que le projet se concrétise dans le respect des règles», assure-t-il.
Haiker dénonce un projet chimérique et des rivalités en jeu
En tout cas, des divergences se font jour entre la majorité et l’opposition quant à l’avancement et la nature exacte du projet. En effet, Abdessamad Haiker exprime son scepticisme, qualifiant le projet de chimère. «Il y a un grand projet dans l’imaginaire de l’actuelle équipe dirigeante ! Nous, en tout cas, nous n’en avons pas été informés. Ce que je peux vous dire, c’est qu’il y a une sorte de rivalité au sein du bureau concernant ce dossier», avance-t-il. «Des rumeurs circulent, évoquant notamment la construction d’un hôtel sur une partie du complexe. Mais en l’absence d’informations concrètes et officielles, je ne peux rien affirmer», ajoute-t-il. Et de préciser que sous la précédente mandature, une étude menée par la SDL «Casa Events» avait proposé plusieurs options d’aménagement et de réhabilitation pour le complexe sportif. Malheureusement, les priorités de la commune, le manque de financements et le désistement de certains partenaires ont empêché la réalisation des travaux. «Cette étude est toujours disponible. Ce nouveau bureau aurait pu la mettre à jour et la prendre en compte, le projet initial visant à préserver la vocation tennistique de ce complexe unique en son genre», relève M. Haiker.
«Nul n’est plus aveugle que celui qui refuse de voir», répond Nasrallah
Face à ces déclarations, M. Nasrallah a exprimé son étonnement et a tenu à remettre les faits en perspective. Il souligne ainsi que l’ancien projet se limitait à la rénovation et à l’aménagement des 5 hectares abritant le court central de tennis, quelques courts d’entraînement et un petit restaurant. Il oppose cette vision modeste au projet actuel, qui vise une valorisation significative de l’ensemble du site. Comme expliqué plus haut, ce dernier comprend la rénovation et l’augmentation de la capacité du court central, l’aménagement d’espaces commerciaux, d’un parking, de bureaux et d’un hôtel.
Concernant la méconnaissance du projet évoquée par M. Haiker, M. Nasrallah déclare : «Je parle d’un projet qui est, premièrement, autorisé et, deuxièmement, encadré par une convention votée par le Conseil communal de Casablanca. Comme le dit le proverbe, nul n’est plus aveugle que celui qui refuse de voir. Si certains n’en ont pas pris connaissance, on n’y peut rien. Cette convention a bel et bien été votée par le Conseil !», insiste-t-il.
Club équestre Moulay Rachid : une cité sportive, une zone d’offshoring... et un projet pour l’histoire
Le Club équestre Moulay Rachid (appelé également «Association Club Omnisport Ben M’sick-Sidi Othmane»), situé sur un terrain communal occupé illégalement depuis plus de quatre décennies, est au cœur d’un vaste projet de 160 hectares englobant les anciens marchés de gros ainsi qu’un terrain domanial, en plus dudit club appelé également «Association Club Omnisport Ben M’sick-Sidi Othmane».
Le projet, porté par la commune, prévoit la construction d’une «cité sportive majeure», d’une cité tertiaire, d’un pôle santé et d’une cité de la culture et des loisirs, en plus d’une composante paysagère. «C’est une petite ville sportive qui inclut le fameux stade Tissima, dont on prévoit l’augmentation la capacité à 25.000 spectateurs, ainsi que des terrains de rugby et un espace pour les sports équestres», fait savoir M. Nasrallah. «Le projet a été très bien réfléchi dans le sens où on a prévu 6,5 hectares qui peuvent être valorisés, amener de l’argent, pour pouvoir financer le reste», souligne-t-il.
Cette valorisation passera par la création d’une zone d’offshoring, en partenariat avec la Caisse de dépôt et de gestion (CDG), via sa filiale Ewane. Ce partenariat devrait générer 25.000 emplois et revitaliser une zone jusqu’alors défavorisée. Le Conseil a déjà voté un contrat de location avec Ewane, avec un engagement d’acquisition du terrain. «La convention avec Ewane porte sur la location au bénéfice de cette dernière à 5 millions de DH par an, avec un engagement d’acquisition à plus de 162,5 millions de DH, et un investissement global avoisinant le 1,5 milliard de DH exclusivement pour la réalisation d’une zone d’offshoring visant à créer 25.000 emplois. Le montant de la vente sera destiné à cofinancer la cité des sports», précise M. Nasrallah.
Ce projet, précise le même responsable, marque une étape historique : «C’est la première fois dans l’histoire du Maroc que de mégas projets sont à l’initiative de la commune avec des modes financement innovant, dont le partenariat privé qui peine aujourd’hui à prendre forme». Le responsable annonce également qu’un jugement d’éviction immédiate à l’encontre de l’association qui exploite illégalement le club équestre a été prononcé et devrait être exécuté prochainement, permettant ainsi le démarrage de ce chantier d’envergure. Néanmoins, des tensions persistent concernant l’initiative de cette action en justice, M. Nasrallah affirmant en être l’instigateur durant le mandat actuel, en contradiction avec les déclarations de M. Haiker.
À qui en revient donc le mérite ?
«Pour le club équestre Moulay Rachid, il aurait été plus juste de nous exprimer leur gratitude. C’est le Conseil précédent qui a engagé une lutte déterminée pour mettre fin à son occupation illégale. Malheureusement, notre mandat s’est achevé avant que cette bataille juridique ne trouve une issue favorable. Aujourd’hui, le tribunal s’est prononcé en faveur de la commune, ayant fondé sa décision sur les éléments concrets et justifiés que nous avons préparés», tient à rappeler M. Haikar. «Ces propos sont totalement faux ! Des documents existent pour le prouver ! En toute humilité, c’est bien moi qui a initié cette démarche durant le mandat actuel», rétorque M. Nasrallah. «J’ai personnellement chargé notre avocat de demander au tribunal une ordonnance de constatation des lieux et d’interrogatoire de la partie occupant les lieux. Cette démarche a été effectuée le 12 janvier 2024 et a été acceptée le 29 février 2024. Par la suite, un commissaire judiciaire s’est rendu sur place et a posé les questions que nous avions préalablement établies, auxquelles la partie occupante a répondu. Ces échanges ont servi de fondement à la procédure judiciaire que nous avons engagée. Celle-ci a abouti, le 15 juillet 2024, à un jugement ordonnant l’expulsion immédiate de l’occupant et la restitution du bien à la commune demanderesse», nous raconte M. Nasrallah tout en nous présentant les documents qui corroborent ses affirmations. «Nous aurions souhaité que cette affaire repose sur des fondements établis par le bureau précédent, ce qui nous aurait permis d’agir dans le cadre de la cumulativité. Ce n’est pas un problème en soi, c’est même appréciable, mais il est important de reconnaître la réalité : l’action en justice a été initiée sur la base du rapport du commissaire judiciaire désigné par la commune en 2024, et l’éviction a été décidée suite à cette démarche», insiste-t-il.
M. Nasrallah indique que l’exécution de cette décision a été retardée, alors que le jugement de première instance prévoyait son exécution immédiate, à cause des grèves au sein du système judiciaire. «Ce délai a été bénéfique, car entre-temps, le jugement en appel a été rendu et a confirmé le jugement initial. Nous attendons désormais une copie du verdict afin de pouvoir procéder à son exécution», annonce-t-il. Mais M. Haiker persiste et signe : jugement ou pas, il qualifie le projet de M. Nasrallah d’effet d’annonce, soulignant l’absence de concrétisation. «Malgré le jugement, aucune action n’a encore été menée», affirme-t-il.
Anciens abattoirs : vers un pôle culturel majeur
à 170 millions de DH Ce projet, attendu de longue date par les Casablancais, ambitionne de créer un pôle culturel majeur. Afin d’assurer sa pérennité financière, la proposition de M. Nasrallah intègre une composante économique avec la reconstruction à l’identique des entrepôts frigorifiques détruits par un incendie pour en faire un hôtel. Cette approche novatrice a reçu un accueil favorable, puisqu’une convention de 170 millions de DH a été signée avec le ministère de la Culture pour la concrétisation du projet.
«On attend la dernière signature de la région avant de lancer les appels d’offres pour entamer ce chantier», précise le responsable qui ne cache pas son optimisme quant au succès de cette future cité culturelle. Idéalement située et desservie par les transports en commun (tramway, train...), elle pourrait devenir un lieu central pour les activités culturelles de la commune. «Mon idée, que je n’ai pas encore soumise au Conseil, serait de concentrer toutes les activités culturelles de la commune dans cette cité. Les abattoirs offrent un espace conséquent et pourraient accueillir de nombreuses activités culturelles, telles que le conservatoire de musique et les galeries d’art, par exemple», souligne-t-il.
Al Wahda Al Ifriquia : un projet à la page, 25.000 emplois à la clé
Toujours dans le cadre des actions de valorisation, la commune développe un projet similaire à celui de Moulay Rachid, situé à Ben M’sick. Ce projet, développé sur un terrain partiellement exproprié, est également axé sur l’offshoring, en partenariat avec la CDG.
«C’est une nouvelle conception urbanistique qui n’existe pas dans ces zones. C’est un peu à l’image du nouveau quartier Anfa, avec une architecture moderne, à la page», affirme M. Nasrallah. Alliant espaces verts et bâtiments modernes, des R14, ce projet ambitieux devrait générer 25.000 emplois et offrir des opportunités professionnelles aux habitants. «Ce projet porté par la commune est digne du centre-ville des meilleures villes du monde. C’est très joli, c’est très bien fait, et c’est aéré. C’est une occupation de sol de 30 à 35%, le reste est constitué d’espaces verts», précise le responsable.
Marchés communaux : un manque à gagner annuel
supérieur à un milliard de DH La valorisation des marchés communaux à Casablanca, autre enjeu de taille, est marquée par un désaccord profond touchant à la fois leur rôle actuel, leur gestion financière et les solutions à mettre en œuvre. Houcine Nasrallah privilégie une approche pragmatique visant à réduire les coûts et à rationaliser le nombre de marchés, tandis que Abdessamad Haiker insiste sur leur vocation sociale tout en critiquant l’interruption des efforts de régularisation entrepris lors du mandat précédent.
Des problèmes de régularisation et de statut légal
Houcine Nasrallah considère qu’il n’y a plus lieu d’ajouter de nouveaux marchés communaux, compte tenu des problèmes de gestion des structures actuelles. Le responsable locale argue du coût élevé de la gestion de ces marchés et du manque à gagner considérable, estimé entre 1 et 1,5 milliard de DH par an. «Ces marchés génèrent des recettes négatives. Les locaux sont loués à des prix dérisoires (maximum 200 dirhams par mois), tandis que les frais de consommation d’eau et d’électricité peuvent atteindre jusqu’à 1.000 DH, pris en charge par la commune», signale-t-il.
Récemment, la décision a été prise de suspendre l’approvisionnement d’eau et d’électricité et d’exiger que les occupants établissent des contrats individuels pour leur consommation. Mais cette mesure fait face à des difficultés, car selon M. Nasrallah, dans la plupart de ces marchés, les occupants n’ont pas de titre légal, ce qui rend impossible la signature de contrats en leur nom. L’application stricte de la loi conduirait à des expulsions immédiates, ce qui engendrerait des problèmes sociaux. «On essaie avec le concours de Monsieur le wali de trouver une solution durable pour que la ville puisse enfin tirer profit de ses biens en tenant compte de la dimension sociale», assure le responsable.
Raccordement individuel : une étude lancé sous le précédent mandat
De son côté, M. El Haiker souligne que ces marchés ne sont pas destinés à être un modèle de shopping ou de loisirs, mais visent plutôt à fournir une gamme de produits et de services aux citoyens modestes. Il déplore que le secteur soit investi par des intermédiaires profitant de la situation et entraînant une spéculation immobilière dans plusieurs de ces biens communaux. Il fait savoir dans ce sens qu’une étude avait été lancée durant le mandat précédent pour évaluer la faisabilité d’un raccordement individuel des magasins à l’eau et à l’électricité, afin que chaque propriétaire prenne en charge ses consommations. L’objectif était également de régulariser le statut des locataires en établissant une relation légale et transparente avec la commune, un cahier des charges ayant même été élaboré.
«L’analyse a révélé que l’investissement nécessaire pour ce projet équivalait à un an des frais de consommation actuellement supportés par la commune. En conséquence, nous avons lancé ce chantier dans plusieurs marchés communaux répartis à travers la ville. Toutefois, en raison du nombre élevé de sites concernés, il était irréaliste d’espérer finaliser le projet en une ou deux années. Malheureusement, ce projet a été suspendu», regrette le conseiller. Cette suspension serait due à certaines dispositions de la nouvelle loi sur les biens des collectivités territoriales, dont l’interprétation a empêché cette régularisation. Mais M. Haiker remet en question cette interprétation en invoquant le principe de non-rétroactivité de la loi. «L’application de cette loi ne devrait concerner que les situations survenues après son entrée en vigueur. Les cas antérieurs demeurent régis par des cahiers des charges approuvés par le Conseil et validés par les autorités compétentes», fait-il remarquer.
Affaire Sqala : accusations, contre-accusations et révélations sur le foncier communal
Abdessamad Haiker estime de l’actuel bureau fait montre d’une diligence suspecte dans le suivi et l’exécution de certaines décisions judiciaires, alors qu’il semble ignorer délibérément d’autres, à l’exemple l’affaire de la Sqala. «Il existe de nombreux cas où des décisions judiciaires concernant les biens de la commune ont été prises, et d’autres où nous nous rapprochions d’un jugement favorable à la commune.
Pourquoi n’ont-ils pas bénéficié de la même attention et de la même diligence? Prenons par exemple le cas de la Sqala : bien qu’elle ait fait l’objet d’un jugement final, celui-ci n’a pas été appliqué. Malheureusement, il a été rendu en juillet 2021, à un moment où nous étions en plein préparatifs électoraux, ce qui a empêché toute procédure. Pourquoi existe-t-il aujourd’hui un silence autour de ce sujet?», s’interroge-t-il. Mais Houcine Nasrallah réfute ces accusations à peine déguisées, affirmant qu’il n’y a jamais eu de jugement d’éviction concernant la Sqala.
Chronique d’une résiliation complexifiée
Voici les faits tels qu’ils sont racontés par le gestionnaire des biens de la métropole : le point de départ de cette affaire a été la décision du Conseil communal de résilier le contrat avec l’exploitant, qui a contesté cette décision devant la justice. Ce dernier, après quelques victoires provisoires, a perdu sa cause après avoir épuisé tous les recours possibles. La décision de résiliation est donc devenue irrévocable en vertu de la loi et devait être mise en œuvre.
Surprise : le bien n’appartenait pas à la commune !
Pour initier un appel d’offres suite à la résiliation, il était impératif d’obtenir le certificat de propriété de la conservation foncière. À ce stade, on a eu droit à une surprise de taille ! «En entreprenant des démarches pour obtenir ce document, j’ai découvert que le bien en question n’était pas immatriculé au nom de la commune de Casablanca, et personne ne nous en a jamais informés ! De plus, personne n’avait pensé à engager une procédure pour son immatriculation au nom de la commune !», s’indigne-t-il.
Un arrêté vizirial sauve la mise
Afin de remédier à cette lacune, M. Nasrallah a mené des recherches approfondies et a retrouvé un arrêté vizirial datant de 1928 qui mentionne la batterie de Sidi Allal El Karouani, un bien de l’État transféré à la municipalité de Casablanca. Suite à cette trouvaille, M. Nasrallah a initié la procédure d’immatriculation en effectuant une réquisition pour que le bien soit enregistré au nom de la commune. Seulement, des objections ont été soulevées par des tiers revendiquant la propriété du bien.
Réclamations : la conservation foncière refuse de trancher
La commune a contacté les services de l’Agence de la conservation foncière pour expliquer que le lieu était à l’origine une place publique, en s’appuyant sur l’arrêté vizirial, et a demandé le rejet des réclamations. Mais l’Agence a choisi de ne pas intervenir. L’affaire a ainsi été portée devant la justice dans l’attente d’un jugement annulant les objections afin que le bien puisse enfin être déclaré propriété de la commune.
La valeur locative revalorisée à 52.500 DH par mois
«Non seulement nous avons mis en place une procédure qui n’avait jamais été réalisée auparavant, mais nous avons en plus pris une mesure essentielle : le Conseil a voté pour établir la valeur locative de ce bien à 52.500 DH par mois (tarif de lancement), alors qu’il était loué auparavant à seulement 750 DH !» signale-t-il. Ces clarifications étant faites, M. Nasrallah renvoie la balle à ses détracteurs : «À ceux qui m’ont interrogé sur cette affaire, je pose la question en retour : la décision date de 2013. Pourquoi n’a-t-elle pas été appliquée avant l’arrivée de ce bureau ?»
