Zones industrielles : ce que prévoit la nouvelle loi 102-21

La loi n°102-21 relative aux zones industrielles (ZI) entre en vigueur. Établie pour mettre en place un cadre normatif des infrastructures industrielles et développer une offre de ZI répondant aux besoins des entreprises, cette nouvelle loi se fixe, aux termes de son premier article, les trois grands objectifs suivants :

Encourager l’investissement dans le secteur industriel, y compris les services connexes, en mettant à disposition du foncier aménagé à cet usage.

Assurer l’aménagement, la gestion, la valorisation et l’entretien des zones industrielles afin d’en améliorer la qualité, la compétitivité et l’attractivité, et également de lutter contre la spéculation foncière.

Mettre en place les outils nécessaires permettant d’assurer une gestion durable et efficace des zones industrielles.

Ainsi, ce nouveau texte, dont le champ d’application ne concerne pas les zones créées dans le cadre de la loi n°19-94 relative aux zones d’accélération industrielle (article 2), prévoit l’établissement d’un plan national des ZI, d’un règlement général pour leur aménagement, leur développement et leur commercialisation, et des mesures pour la valorisation des lots de terrain et des locaux installés dans les ZI par l’investisseur, en plus des actions à entreprendre pour récupérer lesdits lots au cas où l’investisseur s’abstiendrait de les valoriser.

Un plan national des zones industrielles comme un document référentiel

Il est prévu au titre de l’article 4 de cette loi de mettre en place un plan national des zones industrielles, assimilé à un document référentiel, élaboré en concertation avec les régions, les administrations et les établissements publics concernés, qui détermine les orientations stratégiques de l’État en matière d’infrastructures industrielles. Ce plan national, dont les modalités d’élaboration, d’approbation et de révision seront déterminées par un texte réglementaire, fixe notamment ce qui suit :

Les besoins du secteur industriel en matière de développement des zones industrielles à travers le territoire national.

Le positionnement stratégique et sectoriel des zones industrielles à développer au niveau du territoire national.

Les orientations stratégiques en matière de commercialisation du foncier industriel à mettre à la disposition des investisseurs à des prix compétitifs.

Un règlement général d’aménagement, de développement et de commercialisation des zones industrielles

Aux fins d’aménager, de développer et de commercialiser les ZI, l’article 5 de cette loi prévoit de mettre en place un règlement général élaboré en concertation avec les régions et les administrations et les établissements publics concernés. Celui-ci, dont modalités d'élaboration, d'approbation et de révision seront fixées par un texte réglementaire, établit les exigences, les normes et les spécificités techniques relatives à l’aménagement, au développement et à la commercialisation des ZI. Ce règlement général fixe en particulier :

Les règles générales à prendre en compte dans la planification, le développement et la commercialisation des zones industrielles.

Les études à joindre à la demande de réalisation du projet d’aménagement de la ZI.

Un règlement général de gestion des zones industrielles

Pour la gestion des ZI, l'article 6 de cette loi prévoit la mise en place d'un autre règlement général qui détermine :

Les règles générales à prendre en compte en matière de gestion des ZI.

Les règles fixant les délais relatifs à la valorisation et à la réalisation des travaux dans les ZI qui doivent être inclus dans les contrats de vente ou de location conclus entre l’aménageur développeur et les investisseurs.

Les services liés aux activités des investisseurs.

Les modalités de l’élaboration, de l’approbation et de la révision de ce règlement général seront également fixées par un texte réglementaire.

Valorisation des lots de terrain : l’investisseur soumis désormais à des délais

En matière de valorisation des ZI, l'article 7 de la loi n°102-21 stipule que les contrats de vente ou de location de lots de terrain et de locaux installés dans les ZI doivent contenir les points suivants :

Les composantes du projet tel qu’approuvé par la commission régionale unifiée de l’investissement (CRUI).

L'engagement de l'investisseur à valoriser le lot de terrain ou l'installation dans le délai imparti.

Les sanctions à appliquer si l'investisseur ne respecte pas ses engagements, y compris la résiliation du contrat et la récupération des lots de terrain ou des locaux par l’aménageur développeur si nécessaire, notamment pour les deux cas suivants :
- Si l'investisseur fait usage des lots de terrain ou des locaux à des fins autres que celles auxquelles ils sont réservés, malgré sa mise en garde, par tous les moyens légaux de notification disponibles.
- Si l'investisseur cède la location sans l'accord des services concernés.

Les pénalités de retard pour non-paiement des contributions que l'investisseur est tenu de verser en contrepartie des services rendus par l'entité de gestion.

L'engagement de l'investisseur à respecter le règlement intérieur de la ZI industrielle à joindre au contrat conclu avec l’aménageur développeur. Ce règlement intérieur est élaboré par l’aménageur développeur (comme le stipule l'article 8). Il détermine les règles applicables en matière de gestion, de maintenance et de l’administration de la ZI, et les modalités de paiement par les investisseurs des droits sur les services rendus.

Un rapport mensuel sur l’état d’avancement de la valorisation et de la commercialisation de la zone industrielle

Un rapport sur l'état d'avancement de la commercialisation et de la valorisation de la ZI est, conformément à l'article 9 de cette loi, à établir par l'organe de gestion et à communiquer par trimestre à l'administration et au CRI territorialement concerné, sous peine d'une amende administrative de 200.000 dirhams par mois de retard.

Que se passe-t-il si l’investisseur ne respecte pas ses engagements ?

Les articles de 10 à 16 de la loi n°102-21 traitent des mesures à prendre dans le cas où l'investisseur ne respecte pas ses engagements relatifs à la valorisation des lots de terrain ou des locaux relevant de la ZI. Ainsi, l'article 10 stipule que l’aménageur développeur adresse à l'investisseur une mise en demeure pour qu'il honore ses engagements dans un délai qu'il lui fixe, pour autant qu'il n'excède pas 30 jours après réception de la mise en demeure.
Ensuite, et dans le cas où l'investisseur ne se conforme pas à ladite mise en demeure, l’aménageur développeur demande à ce qu'une commission créée à cet effet, composée de représentants de l'administration, du Conseil de la région et de la collectivité (ou les collectivités) concernés et du CRI territorialement concerné, procède à une constatation (article 11).
Cette commission procède, en vertu de l’article 12, à l'élaboration d'un rapport concernant la non-valorisation, après consultation sur le terrain, l'examen des documents et l'audition de l’aménageur développeur et de l'investisseur concerné, lequel rapport contient ses remarques et conclusions sur les faits reprochés à l'investisseur, et, éventuellement, ses propositions.
Ce rapport est ensuite transmis, dans un délai de 15 jours, à l'administration et à la CRUI territorialement concernée, pour obtenir son avis conformément au dernier paragraphe de l'article 29 de la loi n°47-18 portant sur la réforme des Centres régionaux d'investissement et la création des Commissions régionales unifiées d'investissement.

L’aménageur développeur, et sur la base de l’avis de la CRUI, procède à la résiliation du contrat conclu avec l'investisseur (article 13). En outre, et conformément à l’article 14, l’aménageur développeur procède également au dépôt d’une réquisition auprès du conservateur de la propriété foncière, dans un délai de 3 mois après le prononcé de l'avis de la CRUI, aux fins de la radiation de l’inscription du contrat conclu avec l'investisseur des registres fonciers, annexée au rapport de la commission (mentionné dans l’article 12) et de l'avis de la CRUI.
Par ailleurs, et en cas de radiation de l’inscription du contrat conclu avec l'investisseur des registres fonciers, l’aménageur développeur lui restitue le prix de vente après déduction :

Des coûts encourus par l'aménageur développeur dans le cadre de la résiliation du contrat de vente.

10% du prix de vente du lot de terrain à titre d'indemnité de l’aménageur développeur (article 15).

Il est également précisé à l'article 16 que si l'investisseur a réalisé des travaux ou des installations dans le cadre de la valorisation, l’aménageur-développeur, et après avoir demandé l'avis de la CRUI territorialement compétente, exige de cet investisseur qu'il remette le terrain dans son état initial et à ses frais. Toutefois, si le promoteur décide de maintenir les travaux ou les installations, il doit indemniser l'investisseur à hauteur des coûts supportés avec une retenue de 10% de ceux-ci.

Dispositions transitoires

En ce qui concerne les investisseurs installés dans les ZI créées avant la date d’entrée en vigueur de cette loi, et qui ne disposent pas d’organe de gestion de la zone, il leur est accordé un délai de cinq années en vertu de l’article 17, en vue de :

Créer une association à qui est confiée la gestion de ladite zone et le recouvrement des contributions au titre des services rendus.

Ou confier à une société spécialisée la gestion de cette zone et le recouvrement des contributions au titre des services de gestion rendus au profit des investisseurs.

Par ailleurs, et au cas où les investisseurs concernés ne se conforment pas, la région territorialement compétente peut confier à une société spécialisée la gestion de la zone industrielle concernée et le recouvrement des contributions au titre des services rendus au profit des investisseurs.